公寓管理中心调研报告10篇

公寓管理中心调研报告10篇公寓管理中心调研报告　1CBD公寓项目调研报告本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京下面是小编为大家整理的公寓管理中心调研报告10篇,供大家参考。

篇一：公寓管理中心调研报告

CBD 公寓项目调研报告本次调查中， 共走访了 CBD 区域内 10 个公寓项目， 分别是建外 SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下：一、 CBD 公寓市场供给分析1．供给量和供应趋势项目名称 供应量 开盘时间 入住时间华贸中心 200000 2004-2 2005-9 北京万达广场 180000 2003-10 2005-7 新城国际 320000 2002-4 2005-6 金地国际花园 128000 2003-5 2005-4 温莎大道 200000 2003-9 2005-3 通用时代 155500 2002-10 2004-12 东方瑞景 130000 2002-12 2004-12 蓝堡国际公寓 114886 2002-3 2004-8 建外 SOHO 320000 2002-1 2003-12 旺座中心 100000 2001-7 2003-10 总供应量 1848386 （1）公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在 1848386 平米左右，其中在 2002年入市的有 1040386 平米， 2003 年入市的有 508000 平米， 2004 年入市的仅有 200000 平米左右，与 CBD 管委会官方所宣称的“ 2001 年为规划年， 2002 年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在 15—20 万左右，三期将于 2005 年开盘。CBD公寓项目放量时间统计0200000400000600000800000100000012000002002 2003 2004年份供应量（2）公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰公寓项目在 2003 年入住的面积在 420000 平米左右； 2004 年入住的面积大约在 400386平米左右，其中将近 30 万将在今年年底入住； 2005 年入住的面积大约在 766000 左右（其

　2 中新城国际只计算其二期面积 58000 平米）。可见，今年年底到明年九月将是 CBD 公寓项目的入住高峰，总面积大约在 1060000 左右。CBD公寓项目入住时间统计050000010000002003 2004 2005年份供应量2．供应价格分析项目名称 供应量 平均价格华贸中心 200000 15000 北京万达广场 180000 12000 新城国际 320000 15500 金地国际花园 128000 14000 温莎大道 200000 16000 通用时代 155500 15000 东方瑞景 130000 13000 蓝堡国际公寓 114886 12000 建外 SOHO 320000 17000 旺座中心 100000 22000 总计 1848386 15186.8 从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期 58000 平米的面积计算，各项目加权平均后的价格应在 15186 左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图：北京高档公寓重点分布区域价格比较1518689731031105000100001500020000CBD 中关村 亚奥单价

　3 3．户型分布特点分析从下表分析中可以看出， CBD 区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主，主要是两居所占比例最大。除温莎大道和通用时代作为 CBD 区域内的典型豪宅，户型面积较大外，其余项目主力户型的面积基本在 100 平米 -200 平米 之间。项目名称 1 居 2 居 3 居 4 居 复式（5 居）华贸中心 64-82 107-150 162 北京万达广场 59 -61 127-141 180 283 新城国际 62 107-135 146-198 234 121-133 金地国际花园 112-148 169-199 191 （264）温莎大道 306 363 通用时代 205 250-350 东方瑞景 85 133 198-210 蓝堡国际公寓 65 98-131 138-207 252 318-387 建外 SOHO 97 120-160 236-288 170 旺座中心 114 157-187 250 *上图中加黑字体为主力户型4．内外装修配置分析（1）社区环境分析该区域公寓项目受土地成本高的影响，其容积率较高，而且绿化率基本只维持在政府要求的最低水平，最高不超过 40%，因此小区环境难以塑造和提升。（2）装修标准分析CBD 区域内的公寓项目均为精装修，有些项目还具备挑空大堂。在大堂的设计上，普遍使用石材铺装，拥有品牌灯饰。

　外墙材料品质不一 ，既有 石材和玻璃幕高档材料，也有面砖等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸，注重营造产品的品质感， 装修色泽以咖啡色为主，有些项目可以挑选建材颜色。下表为部分项目装修情况：项目名称 大堂 外墙 内墙、天花板 门窗 卫生间新城国际 石材 面砖、铝板 乳胶漆 子母门、 铝合金 品牌洁具金地国际花园 壁纸、乳胶漆 钢制 品牌洁具温莎大道 大理石 花岗岩 壁纸、乳胶漆 实木、铝合金 品牌洁具东方瑞景 石材 石材、墙砖 壁纸 实木、铝合金 品牌洁具旺座中心 花岗岩 双层玻璃幕 墙纸、涂料 实木、铝合金 品牌洁具（3）配套设施分析从配套设施上看，项目 注重智能化系统的配备，多使用外资品牌的设备设施，具备 24小时热水和饮水入户的能力，多使用门禁和监控系统加强保安，配备分户中央空调 。可以说，从配置上开看， CBD 区域内公寓项目的配套设施较为完善， 档次也属于高端水平。下表为部分项目配套情况：项目名称 空调 给排水 电梯 智能 保安系统

　4 新城国际 户 式 中 央空调中水处理 合 资2-2.5 米 /秒一卡通、社区网络门禁、电子巡更、闭路监控通用时代 分 户 式 冷暖 空 调 系统24 小时热水、饮用水三菱 一卡通24 小时红外线、摄像、电子巡更东方瑞景 户 式 中 央空调24 小时热水 三菱 门禁、电子巡更、闭路监控旺座中心 中央空调 24 小时热水、饮用水5．物业服务水平分析从物业管理上看， 被调查项目基本上都采用 国内外知名的物业管理公司 ，其中选择国贸物业酒店管理公司的物业有三家， 选择第一太平戴维斯物业公司的有两家， 物业管理费用也比较高集中在 4 元 /月/平米—— 7 元/月/平米之间。项目名称 物业管理公司 费用蓝堡国际公寓 国贸物业酒店管理有限公司4 新城国际 第一太平戴维斯物业公司 5.50 金地国际花园 北京金地物业管理公司 5 华贸中心公寓 第一太平戴维斯 4.20 建外 SOHO 赛特物业 5 温莎大道 国贸物业酒店管理公司 6 万达广场 大连万达物业管理公司 4.6 东方瑞景 新加坡 PREMAS 集团 6 旺座中心 凯宾斯基饭店股份公司 1.5 美金通用时代 国贸物业酒店管理公司 6．8 二、 CBD 区域需求市场分析1．销售情况分析目前 CBD 的公寓项目基本上可以分为三类， 第一类 是以温莎大道和通用时代为代表的毫宅，这类项目价格水平较高，均价在 15000—— 16000 之间。从这类项目的销售情况看，项目开盘前期属于难销阶段， 随着项目施工不断进展， 项目销售也随之逐步乐观， 目前通用时代已经售罄， 而温莎大道所剩户型基本上为 300 平米以上的大户型； 第二类 是以华贸中心、金地国际、 东方瑞景、新城国际、蓝堡国际为代表的纯居住公寓， 这些公寓的户型基本集中在 60—200 平米之间，以二居和三居为主，从销售状况来看， 新城国际、蓝堡国际和华贸中心的销售情况较为理想， 销售率已经达到 80%以上，蓝堡剩余户型为 250-300 平米的大户型，而华贸所剩户型是 60-80 的小户型，中等户型销售火暴，而东方瑞景的销售情况不乐观，金地国际随着项目施工的进展， 销售有所好转； 第三类 是以建外 SOHO、万达广场为代表的商

　5 住公寓项目，由于项目宜商宜住，比较灵活，因此销售情况良好，建外 SOHO 已经进入尾盘销售阶段， 由于小户型好投资， 因此目前主要剩余户型为 200 平米以上的大户型， 万达广场由于开盘较晚，因此销售率不是很高。可见，在 CBD 区域 100 平米—— 200 平米的二居、三居不仅是主力户型，也是热销户型。2．客户特征分析CBD 的客户年收入基本在 50 万以上，主要为在 CBD 工作的商务人士、外籍人士和北京新移民。

　他们属于社会精英阶层， 支付能力强， 看中个人资产的投资价值，一部分客户享有企业的住房津贴。3．需求特征分析一是 CBD 的公寓客户投资性购买特征明显，一般项目会拥有 50%以上的投资客户，即使是纯居住项目，例如金地国际花园，其项目内部也有超过 30%的投资客户，可见，良好的投资回报是客户看中的关键因素。二是高档公寓客户比较注重产品细节和居住品质。客户比较注重产品的价值感，能够注意到装修细节和服务细节的项目能够容易地得到客户认同。

　另外如果居住品质高也会对客户产生强大的吸引力， 例如东方瑞景其单层住户面积偏多因此销售情况不容乐观， 而相比之下，其他能够做到单层 2-4 户的项目，销售情况比较尽如人意。二、 CBD 区域公寓市场前景和对耀辉的建议（一）

　CBD 公寓市场的前景从目前公寓市场的情况来看， 新开盘项目不多， 主要是吸纳 2002 年和 2003 年开盘的项目，除个别项目外，整体销售情况渐好。从未来供应来看，没有大规模的放量，新城国际的公寓项目也为分期开发， 对市场影响不大，市场竞争环境乐观。但从入住时间上看，今年年底和明年是公寓大规模入住阶段， 由于高档公寓的投资比例较高， 因此这势必会带来租金下跌的情况。实际上，从高档公寓的投资回报率来看，目前已经处于低谷。据统计， 1995 年之前，高档公寓投资回报率可达到 25%—35%，1997 年以后只能达到 15%—18%，而现在只能达到 6%—8%，如果按照售价为 15186 的区域均价来算， 当高档公寓的租金再进一步下跌， 跌破 9 美金 /月/平米，那么投资回报将低于贷款利率，高档公寓的出售会面临极大的危机。（二）对耀辉的建议考虑到目前的市场形势， 耀辉公寓的入市会不可避免地遭遇公寓入住高峰， 而这种高峰高档公寓投资回报率0%10%20%30%40%1995 1997 2003 2004最低值最高值

　6 效应的持续时间不得而知，因此，如果定位为商住公寓快进快出会是一个比较理智的选择，这样不仅资金回笼快， 市场风险小， 而且能够取得比较客观的销售利润， 但无疑会对产品的品质和北侧写字楼的品质产生不良影响，这不符合企业的开发目标。但如果考虑企业的开发目标， 耀辉公寓可的可选模式则是定位为纯居住和酒店式公寓相结合的产品，酒店式公寓持有经营， 满足公司资产经营的目标，纯居住公寓可出售，可得到酒店式服务，但要另外收取服务费用。鉴于资金问题，北侧写字楼可采用整售的方式， 以保证产品的整体品质。

　各种物业分别配置出入口。

　这种定位方式虽然保证了产品的品质， 也能够树立企业的社会形象， 但却存在三个方面的劣势， 一是由于写字楼整售会影响价格， 因此企业利润势必受到影响。

　二是由于市场前景不明朗， 纯居住项目销售旺期又比较滞后， 因此将在一定时期内占压企业资金， 产生资金压力。

　三是纯居住物业和酒店式服务公寓要求产品的品质高，注重细节的塑造，因此会加大投资成本。改进：序号项目名称 位置售价(元/平米 ) 公寓规模(万平米 ) 套数竣工时间1 京华豪园 雅宝路外交部南街 11600 4 200 2000 2 丽舍公寓 建国门外建华南路 18000 2.3 130 2000 3 紫荆豪庭 东三环北路 11000 6.1 328 2000 4 建国国际公寓 建国门内大街贡院 18000 4.6 210 2001 15162627291235671789 101112131418192021222324本 案25428

　7 西街5 鹏丽国际公寓 白家庄西里 12500 4.8 202 2002 6 怡景园 朝外大街 13000 18 1046 2002 7 阳光 100 朝阳区光华路 12000 21 600 2003 8 阳光都市 东四十条新中街 10000 14 768 2003 9 杰座 工体北路 10000 1.9 190 2003 10 钛度(元嘉国际公寓 ) 东中街 11600 3.5 218 2003 11 康堡 工体北路 11000 6 450 2003 12 正东国际大厦(雍景台 ) 东直门外下关南街 13500 1.7 80 2003 13 东方银座 东直门东南角 15000 9 602 2003 14 万豪君天下 建外大街永安里 13500 8.9 400 2003 15 光彩国际公寓 工体西路 16000 16 300 2003 16 蓝堡国际 西大望路 12500 11.5 832 2003 17 泰悦豪庭 三里屯南街 14000 4.7 382 2004 18 当代万国城 (1,2 期) 东直门香河园路 13000 14.5 1032 2004 19 铂宫 朝外大街 16000 8 156 2004 20 北京 GOLF 公寓 朝阳公园西路 17800 8.8 218 2004 21 京达国际公寓 朝阳公园西路 13500 9 500 2004 22 棕榈泉国际公寓 农展南路 16000 24 1400 2004 23 禾风相府朝内大街老外交部对面12800 6.3 358 2004 24 通用时代国际中心 建外大街永安东里 15000 10 390 2004 25 新城国际（ 1～2 期）

　朝外大街关东店 15000 12.6 379 2004 26 海晟名苑（ 1～3 期）

　东直门外新中街 13000 13 700 2004 27 昆泰国际中心 (公寓) 朝外大街 13000 3.3 225 2004 28 朝外 MEN（公寓部分）

　朝外大街 13000 3 166 2004 29 东方瑞景 建外长安街 13000 12 600 2004 XX大学生13%47%30%10%100平米以下100－160平米161－200平米200平米以上

　8 实习报告总结 3000 字社会实践只是一种磨练的过程。对于结果，我们应该有这样的胸襟：不以成败论英雄，不一定非要用成功来作为自己的目标和要求。人生需要设计，但是这种设计不是凭空出来的，是需要成本的， 失败就是一种成本， 有了成本的投入，就预示着的人生的收获即将开始。小草用绿色证明自己，鸟儿用歌声证明自己，我们要用行动证明自己。打一份工，为以后的成功奠基吧 ! 在现今社会，招聘会上的大字板都总写着“有经验者优先” , 可是还在校园里面的我们这班学子社会经验又会拥有多少呢 ?为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，增加个人在社会竞争中的经验，锻炼和提高自己的能力，以便在以后毕业后能真正的走向社会，并且能够在生活和工作中很好地处理各方面的问题记得老师曾说过学校是一个小社会，但我总觉得校园里总少不了那份纯真，那份真诚，尽管是大学高校，学生还终归保持着学生身份。而走进企业，接触各种各样的客户、同事、上司等等，关系复杂，但你得去面对你从没面对过的一切。记得在我校举行的招聘会上所反映出来的其中一个问题是，学生的实际操作能力与在校的理论学习有一定的差距。在这次实践中，这一点我感受很深。在学校，理论学习的很多，而且是多方面的，几乎是面面俱到的，而实际工作中，可能会遇到书本上没学到...

篇二：公寓管理中心调研报告

2019 年学校公寓管理调研报告

　 学校公寓是如何进行管理的呢?下面是为大家整理收集的关于学校公寓管理调研报告的相关内容，欢迎大家的阅读。

　 一、高校公寓社会化给学生公寓管理提出的新要求

　 随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校学生公寓已由简单的居住功能发展成为集生活起居、学习交流、文化娱乐为一体的内涵丰富的新型学生生活公寓，成为高校大学生思想教育的重要阵地。教育部在《关于进一步加强高等学校学生公寓管理的若干意见》中明确指出：“各地、各级教育行政部门和各高等学校，都要从实践‘三个代表’重要思想的高度，坚持管理育人、服务育人、环境育人的宗旨，把改进和加强学生公寓管理作为高等学校后勤社会化改革进程中的一项重要任务。积极探索、大胆实践、努力完善管理机制，提高学生公寓的管理水平。”新颖的体制和机制同时也给给学生公寓的管理工作提出了新的要求。

　 二、我校公寓群体现状

　 (一)学生群体的现状

　 1)热情、开放与沉默孤独并存

　 “95 后”的大部分大学生都热情、开放、充满活力，善于言谈。但是，有相当一部分大学生的热情、开放、能言善辩是在熟悉的人或者朋友面前，在陌生人面前他们表现的比较沉默，不善言辞。让人感觉比较清高。从通过部分学生了解的情况来看，很多大学生与同学交流并不多，他们的交往范围仅限于同宿舍同学，有的学生甚至在宿舍

　也很少说话，同学会反映他比较孤僻之类的，遇到事情也从来不和周围同学说，时间长了，别的同学也会觉得他们不合群，不好交往，渐渐的大家会习惯于他们的沉默，遇到事情也很少与其交流。

　 2)独立性和依赖性并存

　 “95”后年代出生的大学生存在强烈的独立意识，不希望别人打扰，讨厌父母、老师、同学、朋友过多的管自己的事情，但与此同时，由于独生子女比较多，从小到大很多事情都是父母包办，很少自己洗衣服、做家务，因此在日常事务和经济依赖上对父母的依赖非常大。另外，由于独生子女，被宠习惯了，与人分享的能力、合作的能力相对较差，在学校里和室友、同学也会存在矛盾，有事情也不愿意和同学交流，感觉孤独，对父母存在很强烈的情感依赖，但同时又不愿意和父母做深入的交流。时刻存在矛盾心理。

　 3)追求新鲜感，接受新事物能力强

　 “95 后”的大学生也是在网络影响下成长起来的一代，对新事物的接受能力非常强，喜欢寻求刺激、追求新鲜感，但学习能力也很强，思维活跃、创造性强。经常求新、求变，不能安于现状。并且善于从网络上接受新信息、学习新东西。

　 4)缺乏责任感

　 自私、缺乏社会责任感、缺乏历史使命感、不关心政治、不关心别人、只关心自己。他们生下来就有好的生活，父母的呵护，不知道什么叫苦，他们不需要关心政治、关心国家发展，除了父母、老师

　教育自己要好好学习以外，没有人告诉他们还需要关注学习以外的事情，因此，他们就显的对国家、对社会关注不够，责任感不太突出。

　 5)家庭条件比较优越

　 我们独立学院的性质决定了，来我院上学的学生家庭经济相对富裕，再加上绝大多数是独生子女，父母一般过于溺爱，学生多以自我为中心，为人处事以自我感觉为出发点，强调以自己的喜好做事，包括专业学习和人际关系等。有些父母从学习到就业一手包办，学生只需混张文凭就可以向家长交差，这种思想也是导致学生学习动机不足，对于生活起居的打理更是不在乎。

　 6)人际交往存在欠缺

　 有研究表明，“95 后”的部分大学生在人际交往方面还是存在一定欠缺，主要表现在：过多地考虑自己的形象、以自我为中心,过分地苛求别人。对他人的言行吹毛求疵、挑剔、猜疑,缺乏理解、尊重、同情心;不懂宽容,不会设身处地为别人着想;过分固执、任性、偏激甚至喜怒无常等等。无聊、空虚、渴望交朋友，却不主动或者不知道如何与别人交朋友，如何经营友谊。

　 (二)职工群体的现状

　 1)老龄化

　 随着社会经济的发展，年轻务工人员对于工资待遇的追求、与工作性质的要求越来越高，而我们公寓职工的工资水平已经无法满足绝大多数年轻的务工人员。现在公寓所招聘的保洁员、门卫包括楼长都是平均年龄在 40—60 岁的中年人。

　 2)文化水平低

　 公寓的职工队伍，文化水平几乎都在高中以下，年龄大一点甚至有不会写字的，基本没有接受过良好的教育，只能作为从事简单劳动的一线人员，加之由于年代的不同存在一定的代沟，所以作为现代大学生的管理者存在思想上与心理上的不理解。

　 3)语言沟通能力弱

　 由于大学城的竞争，附近村子的劳动力流动性比较大。公寓招工较困难，一线职工很大程度上来自于偏远山村，普通话不标准、方言较浓厚，与学生的沟通交流存在一定的障碍。

　 三、高校后勤社会化下我校公寓如何对学生进行管理

　 (一)“情理”与“治理”相结合。

　 面对“95 后”学生群体，他们个性张扬、渴望成才、渴望独立,如果不了解他们,只把他们当作被动的管理对象用传统的“管、控、压”的方法来压制他们，只会激发他们的逆反情绪，严重影响管理的效果。我们职工队伍就现状的情况下，想要管理好、教育好学生，这就要求我们在依制度“治理”学生的同时，要做到“情理”。“情理”的关键在于“以情感人”。这就要求管理者在按章办事的同时做到：

　 其一,树立“人本意识”和“生本意识”。多与学生进行交流与沟通,真心实意地为学生服务,并从内心“忧学生之忧”,“乐学生之乐”,“急学生之所急”,“想学生之所想”,对学生进行情感投人,注意把握学生的情感反应,通过情感沟通,了解学生的实际情况和出现的问题,同时增强对学生的人性之善的引导,发挥情感的育人之润

　化作用,让学生在交往中感受到被尊重与呵护,体会到管理的“情理”温暖并给予指引和教育,以达到有效管理的目的。

　 其二,培养“三生意识”,传播大学生管理工作的普适性价值。“三生意识”顾名思义是对学生的“生命关照”,“生长呵护”和“生活幸福”的重视。在学生具体的管理工作中,我们管理者应该珍视大学生生命,倡导学生们珍爱生命,体会到“为人难得”的意味,在有限的时间中不断丰富提高自己,彰显年轻生命的旺盛力。同时,还应对学生成长宿舍的环境进行了解,给特殊个体进行深入了解，努力做到倾听学生内心的真实想法和思想状况,用人性关怀的视角去温暖学生。同时还要重视学生的“生活幸福”教育,让学生明白幸福的真谪,从而珍惜学习机会,感恩他人帮助,励忠成人成才,凸显当代大学生管理的“情理”意蕴和“治理”品性。

　 (二)注重管理的评价，采取激励措施

　 管理的目标是否实现需要加以评价。评价就象“指挥棒”,指引着学生朝着预期的目标前进。在评价的时候,不要仅仅用宿舍卫生的优劣来判定,不要用固定的尺度和框框去要求学生,要按照不同的层次评价学生宿舍,尽量做到公平合理评价后及时把有关信息反馈给学生和院系,并注意采取激励措施,以进一步激发学生的积极性。激励措施是人本理论常用的手法,它对于做好学生的工作具有非常大的作用。常用的激励方法有:

　 ①理想激励法

　 即通过激发学生的理想追求,鼓励学生为实现自己的人生价值，在努力学习的同时,打理好自己的生活起居，这种激励法可以增强大学生的自豪感。

　 ②目标激励法

　 即通过引导学生不断朝着制定的目标,例如:无烟宿舍、党员宿舍、学习型宿舍、和谐宿舍、标兵宿舍、免检宿舍等等，使他们感到有奔头,这种激励法可以增强大学生的责任感。

　 ③信息激励法,

　 就是信息的交流与反馈,使学生明确自己宿舍每天卫生安全的情况,并在黑板上公示，从而引发学生的“危机感”,增强其紧迫感,使其更加努力朝着目标奋进。

　 ④精神激励法,

　 就是从学生的文化精神生活出发,通过表扬或授予一定的荣脊称号等来鼓励他们不断前进。

　 ⑤物质激励法,

　 就是通过一定的物质奖励手段来满足学生的生活需要,调动他们的积极性,增强他们的实惠感。在运用激励法时要因人、因事、因地灵活运用,并且要讲究时机、适度运用。这样我们的管理就会取得更好的成效、管理水平也会自然而然提高。

　 (三)学生“自治”，引导广大学生参与管理。

　 作为高校学生公寓管理的基本宗旨，在充分发挥后勤及学生公寓管理人员的积极

　 性和创造性的同时创造条件，使大学生参与到学生公寓管理中，树立大学生的主人翁意识，强化自我管理意识，为大学生营造一个健康积极、环境优美、舒适开放的生活学习环境进行即自我管理、自我教育和自我服务。

　 自我管理主要由学生参与公寓楼的日常管理，学校相关部门对学生进行岗位培训，特别是责任心教育、原则性教育，真正确保楼内安全。通过角色“换位”，同学们自觉养成了社会公德意识，变他律为自律，为“自我教育”做好铺垫。

　 自我教育主要由公寓楼的各学生组织来承担，公寓楼可以由学生成立了楼管会、党支部、团总支等组织，楼管会设楼长、层长、学习委员、宣传委员、文体委员、生活委员等职务，各寝室还有寝室长。他们开展有益身心、喜闻乐见的大学生活动。利用公寓楼里的黑板、电子屏进行宣传，用丰富多彩的活动吸引同学参与，达到了自我教育的目的。此外，学生组织的“文明修身”——清扫校园公共卫生活动、公寓园区趣味运动会等活动，在锻炼大学生身体素质的同时，也可提高了学生爱宿舍荣公寓的意识，增强了集体荣誉感，提升了综合素质。

　 自我服务则是通过公寓内丰富多彩的活动为载体来实现。服务育人是我们后勤工作的目标和宗旨，为营造一个温馨的公寓文化氛围，同学们各出奇招，特别是学生干部带头从身边的小事做起，服务同学。

　 (四)网络化、多元化沟通服务平台

　 通过公寓监督客服部进行日常监督客服工作;通过校长接待日提出管理建议;通过网络进行管理沟通工作;通过学生座谈会进行面

　对面的沟通。这几中途径已在实际管理过程中发挥了巨大的作用。但是学生公寓监督客服工作是一项相对独立的工作范畴，与其他职能部门联系并不紧密、沟通渠道不健全、延展不足，无法做到层层负责、政令统一、上传下达，工作落实也不够迅速有效，导致有些信息不能及时得到反馈和处理。

　 (五)正确处理学校、学校后勤及学生三者的关系

　 在开展学生公寓管理工作时，学生、公寓及院系三者之间不是独立的关系，而应当平等协作，相互支持。

　 (1)院系应加强宣传教育，对学生显现的不良之风，进行管理教育，辅导员应每周至少进学生宿舍一次，让学生明确各院系对学生关爱的初衷是为了给予他们更加温馨的生活氛围，而不是增加他们与公寓博弈的筹码。院系对公寓管理人员要进行配合，共同制定相应的管理制度和规定，从宏观上配合、监督公寓的工作。

　 (2)公寓作为后勤一线部门，要积极贯彻执行学校的管理制度和规定，通过管理育人、服务育人，为学生营造一个健康、向上的学习、生活环境，为学校培养合格人才的目标服务。

　 (3)学生也应当加强学习交流，进行自我管理、自我教育和自我服务，特别是学生干部要起到带头示范作用，引领积极热情的良好风气，通过学生自治，贯彻学校方针、政策，配合院系和公寓，为更多同学服务。同时也锻炼自身的能力，提高自己的综合素质。

　 为了探索学习更先进的公寓管理模式与方法，以及探讨未来新校区的学生公寓管理模式，我校后勤保障处于 20xx 年 11 月 13 日，

　在副处长张志毅同志的带领下，一行 13 人赴厦门大学进行了实地调查研究。期间主要针对厦门大学公寓管理的模式、公寓管理存在的主要问题及解决方法、学生公寓管理运行费的划拨形式、费用计算，公寓日常管理的人员配置及上岗要求和工资待遇等问题进行了调查研究。现就调查研究结果做以下分析报告。

　 一、关于厦门大学学生公寓分布情况简介

　 厦门大学分为三个校区，学生公寓由学生公寓与环境服务中心管理，辖区内所有的公寓以园区管理制划分，共计有七个学生公寓园区，分别是丰庭学生公寓、海滨新区学生公寓、石井学生公寓、芙蓉学生公寓、凌云学生公寓、海韵一期及海韵二期学生公寓，学生总共住宿人数大约 4 万 5 千人左右。

　 丰庭楼群是厦门大学本部新建学生宿舍楼群之一，房间设计为单间独卫，主要用于解决全校女博士生的住宿问题，管辖区范围囊括丰庭一、二、四、五共计四栋宿舍楼。

　 海滨新区学生公寓共有学生宿舍三栋，分别为新区一、二及三号楼，顺坡而建，由下而上依次排开，新区一为女生楼，其余两栋均为男生楼，住宿对象有本科生、硕士生以及少量博士生。房间内部结构为带有独立卫生间的套房，目前均为四人间。

　 石井学生公寓园区目前辖有 F6、F7、F8、F9、F11、S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7 共 12 栋学生宿舍楼，住宿条件除 F6 为五人间，F7 个别宿舍为六人间外，其余均为四人间;石井住宿区中 F6、F11 为

　宿舍独立卫生间，其余楼栋为集体卫生间，所有楼栋均配备 24 小时热水、刷卡热水器、网络接口、宿舍电话接口。

　 芙蓉园区的楼群是厦门大学本部历史最悠久的学生宿舍楼群之一，建于 20 世纪五、六十年代。园区位处于学生宿舍区的中心地带，园区内设有超市、移动营业厅、银行等便利设施，其管辖范围囊括芙蓉一、芙蓉二、芙蓉三、芙蓉四、芙蓉五、芙蓉十、芙蓉十二、芙蓉十三共计八栋宿舍楼。

　 凌云园区共有...

篇三：公寓管理中心调研报告

万科米酷公寓专项调研报告集团营销管理部2018年8月

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　万科云城项目位于天河智慧城核心区，整体总建筑面积60万㎡，定位为大型城市创意综合体，一期建面12万㎡，二期建面47万㎡。项目紧邻云溪路、高唐路等城市主干道，距珠江新城、天河北、金融城等核心商务区交通距离10-20分钟车程。地铁上盖物业，地铁21号线（预计2016年开通）智慧城站。地铁纵穿南北，六站捷达珠江新城，一站接驳天河公园，可无缝连接广州各区。项目区位介绍

　天河区未来5年将举全区之力将 其 规 划 建 设 成 “ 天 河 智 慧城”(IBD )，未来5年内将形成产业规模，容纳30万居住人口，10万就业人员，未来板块价值拉升显著。目前1600家企业已进驻办公，包括中国移动、中国电信、百度、网易、太平洋等互联网及生物科技/传媒公司。该项目雄踞天河软件园核心区域，占据城市发展方向，而天河智慧城的强势崛起，催生广州新中心，浓厚的产业氛围、人才优势可以为区域带来升值空间。项目区位介绍

　60万方的城市创意综合体，实现了万科云创意设计产业园、万科塾、万科驿、万科派、孵化器、机器人创业咖啡等万科转型商业地产的“万科X”产品系落地。除了丰富的生活配套设施外，项目还特别打造专属的100兆超快无线网络体验、健身中心、机器人咖啡厅、恒温泳池、屋顶花园、公共会客厅、公共厨房、公共洗衣房等设施，让住户享受休闲、娱乐、交流等多元生活社交空间。在这里不仅可以享受订票订座、预约打扫卫生、洗衣、就餐等生活服务,更搭建了经验分享、生活分享、社区交友等交流平台。项目规划介绍大型城市创意综合体二期47万㎡ ㎡一期12万㎡ ㎡

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　米公寓规划基本信息【建筑类型】小高层公寓【产权性质】商业（40年）【装修情况】精装修【开工时间】2015年【地下车位】1288个【开盘时间】2015.6.28【销售均价】16500元/㎡【交房时间】2016.12.30【总户数】5584户【容积率】约3.5-4.51【绿化率】30%

　C地块万科米酷公寓，整体定位为国际青年社区。在规划上，通过“回”型方式实现户户有花园的丰富景观带；另外该组团为年轻人量身定制了大量的共享空间（指向公共空间），初步规划为公共会客厅、公共厨房等丰富的交流互动空间，为租住在社区的年轻群体提供有温度的家，也提供年轻人特有的共同平台及圈子。米酷公寓定位及规划健身 影院书吧 交友

　2014年10月24日晚七点，万科米酷公寓发布会开启，同时在北京，深圳，青岛三地首发。万科·米公寓突破房地产固有的传统销售模式，以颠覆性的互联网销售，成就万科首个全线上发售产品。米公寓携手腾讯、搜狐、网易、青岛新闻网、半岛网、搜房、途家等战略伙伴强强联合，共同打造万科米公寓“云发售”概念，颠覆传统的020销售模式，席卷北京深圳青岛三地。米酷公寓产品发布会

　 现在的年轻人刚进入社会，手上还没什么积蓄，买不起大房子，也不想被巨额房贷压得喘不过气。但是又需要一个属于自己的空间，在这个空间里家居能一应俱全，可以有舒适的起居生活，能够在这里工作，能够带朋友回家玩，能够有一个浪漫的二人生活…… 租房不是一个长期的办法，怎么办？米酷公寓设计缘由专为刚毕业的大学生和起步创业的年轻人量身定制

　 在纽约找到了一个建筑设计师，他的家不大，20㎡左右，但他家里面的家具可以说是应有尽有，最主要的原因是家具是可以变换的，他的衣柜可以变成分割卧室和工作空间的一个隔断；墙上的墙板可以拉下来作为工作台；床可以隐藏起来，也可以打开，实现有限空间的多用途使用。 万科米酷公寓创造集纳会客模式、办公模式、睡眠模式三位一体的百变空间，实现三种生活模式的随心而变，营造独一无二的居住、办公、投资体验，成就低压力轻松购置的海量空间。米酷公寓设计灵感极小空间，极致功能

　米酷公寓主力户型类别都是一居室18㎡ ㎡平层13㎡ ㎡平层35㎡ ㎡复式25㎡ ㎡复式25㎡ ㎡平层

　米酷公寓户型-13 ㎡平层

　米酷公寓户型-18 ㎡平层

　米酷公寓户型-25 ㎡平层

　米酷公寓户型-25 ㎡复式

　米酷公寓户型-35 ㎡复式

　米酷公寓户型配比及销售情况户型配比销售情况户型 面积 套数 占比A 13 ㎡平层 648 12%B 18 ㎡平层 3394 61%C 25 ㎡平层 432 8%D 25 ㎡复式 516 9%E 35 ㎡复式 468 8%其他 特殊户型 126 2%合计 5584 100%楼栋 面积 已推 已售 去化率比C225 ㎡复式 310 301 97%35 ㎡复式 184 164 89%C318 ㎡平层 272 240 88%25 ㎡平层 120 98 82%C518㎡平层 292 250 96%13㎡平层 163 130 80%合计 1341 1183 88%注：销售数据为开盘推售情况

　• 所有房源精装交房• 低楼层提供托管服务（捆绑“拎包入住”软装）（5年返租，月租金67元/㎡）米酷公寓推售策略托管 拎包入住 精装修楼栋 户型 托管 推售楼层 均价 月返租 拎包入住 备注 交房C225㎡复式 非托 3-12 20000 — 30000 2017.1235㎡复式 非托 3/5/6/8/9/10/1119500 — 30000 2017.12C318㎡平层托管 3-5 16500 1206 12000 必选 2017.07非托 6/12/13/1616500 — 12000 2016.1225㎡平层托管 3-5 16600 1675 17600 必选 2017.07非托 12 16900 — 17600 2016.12C518㎡平层托管 4 16500 1206 12000 必选 2017.10非托 6-12 16500 — 12000 2017.0313㎡平层托管 3 16500 871 8000 必选 2017.10非托 6-12 16500 — 8000 2017.03

　前广场米酷公寓展示区包装样板间 样板间楼梯彩绘重力体验样板间 胶囊公寓创意样板间 胶囊公寓创意样板间【注】样板间所有软装由万科战略采购供货商“尚品宅配”提供

　开盘当天到访3000人，电商5000抵20000，成交1183套。米酷公寓开盘推广情况4.20移动式体验样板房 6.28盛大开盘

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　云工坊规划

　云工坊规划

　云工坊规划

　云工坊规划

　云工坊产品及户型配比写字楼17000元/ ㎡（毛坯）,LOFT SOHO16000-18000元/ ㎡（毛坯/精装）

　云工坊D栋1-4层规划孵化大平台：联合办公+孵化器+咖啡厅展示4F万科· 云工坊联合办公空间3FVCHello孵化器2FGWC-G Home孵化器1FRobot X Coffee机器人咖啡厅万科· 云工坊联合办公空间,面向科技、设计、文化创意小型企业或企业个人。提供廉价且舒适的联合办公空间，同时提供全系列的创业服务，以及温馨、开放的资源对接平台。薇投网（VCHello.com），为创业者和投资人提供股权众筹与合投服务。长城会移动互联网创业之家，长城会将立足其强大的会员网络，打造移动互联孵化基地。全国乃至全球首家机器人咖啡，打造科技行业主题交流空间，智能机器人展示的空间，创业者交流与合作，投资人聚集的空间。

　云工坊机器人咖啡厅机器人咖啡厅，由长城会（GWC）的RobotX工作室发起，于广州万科联手打造，结合了长城会在全球智能机器人领域包括专家、学者、机器人公司等软性资源，以及万科在地产领域领先的设计、运营经验。旨在将世界领先的移动互联网创新者与机器人领域的创新者连接在一起。机器人咖啡厅作为Robot的首个落地项目，分别位于美国硅谷与中国广州万科两大创新中心，将共享技术研究成果，搭建商务交流、投资与合作的平台。

　云工坊长城会孵化器 长城会（GWC）是全球最具影响力的移动互联网合作平台，其在全球四个国家拥有知名的品牌GMIC（全球移动互联网大会），以及来自全球数百家移动互联网企业的会员。 万科云是长城会移动互联创业之家首个合作伙伴，为优秀创业团队提供前期孵化、融资推介、市场咨询等服务，并通过双方各自优势为创业者打造最为优质的创业生态圈。项目已于2015年3月启动。

　云工坊联合办公空间云工坊联合办公空间可以提供以下公共服务设施：活动大堂 公共会议室 公共茶水间 高速WIFI打印服务 机器人咖啡厅 微波炉 中央空调保洁服务 智能前台 屋顶跑道 露台烧烤注册地址 路演大厅 永远不会发脾气的机器人汪峰求婚用的同款机器人

　云工坊联合办公空间收费标准你可以：只租一个月、只租一个位子、一个房间，随时随地手机上预约、付费，享受WIFI、复印打印、咖啡等服务，只需要带着手机和电脑来工作。选择 项目名称 标准服务内容 优惠价格 备注 增值服务A套餐单个座位 大面积开放式办公空间500 【免】水电费【免】空调费【免】物业管理费【赠】高速光纤网络及办公桌椅提供：-前台服务人员，支持法务、财税咨询-提供茶水间-提供打印、复印、扫描和传真服务-免费注册-免费使用会议室【配套商务服务】为入驻会员提供商务接待服务、行政支持服务、商务咨询服务、宽带上网服务，包括但不限于以上服务。【收件服务】代会员收取各种函件、小邮包（邮局标准）并通知指定人；会员有权使用共享传真号码收取传真并通知指定人。通知方式限定于本地电话或短信或电子邮件。【推广服务】定期举办各种社交活动，组织入驻会员间加强交流。不定期举办项目推介会、投资者见面会，对接投资人、创业导师及其他资源。为入驻会员提供团队产品展示区。B套餐独立隔间（可容纳3-9人，根据团队具体情况安排）独立办公空间 面议C套餐 活动演播厅可举办产业论坛、创业大赛、企业沙龙、公司会议等各类产业活动面议提供：-专业舞台、培训桌椅-大屏投影仪-话筒服务说明：1. 租约灵活，最短租约半个月，最长租约1年；2. 优质团队入驻，经万科·云工坊审核确认后可享受试用体验期；3. 开业期间，上述收费价格将有一定优惠；

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　 智慧城将云集中国移动、网易、百度等约1600家高新科技软件企业，重点发展物联网与信息服务等智慧产业，可容纳10万就业人口。 天河智慧城需要万科云城这样一个集创意办公和居住生活为一体的商务综合体。而万科作为城市服务配套运营商，也具备为智慧城建造万科云城，服务30万居住人口的条件及能力。万科云城选址天河智慧城背后的思考

　互联网思维-关注用户体验互联网思维于产品打造上的一个重要方面，就是对用户体验的周到关怀，把客户对每个细节的挑剔进行换位思考，用这种思考的结论完善产品。往往房地产销售关注的是“客户”，而非“用户”，什么赚钱就卖什么产品。有别于一般的地产项目，万科云城米酷公寓提供的绝对不仅仅是一个住所。在极致的空间之外，为年轻人量身定制了大量的共享众创空间，为租住在社区的年轻群体提供有温度、有逼格的家，也提供年轻人特有的共同平台及圈子。

　在万科云城，住的是米酷极小公寓，享受的是整个万科产品集群的服务。“万科X”产品系落地60万方的城市创意综合体，实现了万科云创意设计产业园、万科塾、万科驿、万科派、孵化器、机器人创业咖啡等万科转型商业地产的“万科X”产品系落地。

　万科云城的主要卖点包括创意式设计、组合灵活、办公配套和管家服务系统，另有云创空间为小微企业及创客提供资金、管理、技术指导，目标是企业只需专注于事业，由万科提供一切配套服务。万科正在以传统产业住宅为中心，根据不同区域的发展阶段，提供办公、商业、教育、文化、娱乐等服务，就像是八爪鱼的触角，不断四处延伸，做好城市配套服务商。做好城市配套服务商-“八爪鱼”战略

　 从各种小户型如最小43㎡的蚂蚁工房、最小31㎡的单身公寓到如今的米公寓，6年的实践考验与设计反复修改，聘请国家化设计团队花费3年时间设计而成。 在给年轻人提供这么一个有变换的、多功能空间的同时，不仅仅是给一个房子，而更重要的是如何在里面设计他的家具和他的生活模式，所以万科米酷公寓的产品设计是从家具开始，不是从房子开始。专注于产品研发

　精装修+拎包入住+5年托管精装修+拎包入住精装修精装修+首付贷高配中配低配乞配投资客自住客小资客屌丝客付款方式灵活多变

　传统房地产项目的营销示范区都是以展示为主，基本上都是“自费”运营。但万科云城的机器人咖啡厅、云工坊及路演大厅在开盘前均已投入运营，并已开始产生收益，还能为公寓、写字楼销售带来客源。配套运营先行 销售在后

　写字楼产品市场竞争激烈 规划固然美好，但万科云城的写字楼产品在广州市场要面对的竞争不可谓不激烈。“小微企业的需求不可否认，但面向小微企业这种灵活的办公室并不是新的产品，雷格斯、TEC早已进入广州，而且除了国际运营商，也有很多本地公司在拓展这个业务”，一位国际商业地产服务公司董事对观点地产新媒体表示，仅在广州珠江新城和体育中心就有超过20家这样的商务中心。 另一方面，甲级写字楼的市场压力也并不乐观。世邦魏理仕4月发布的报告显示，2015-2018年广州全市写字楼新增供应可达368万平方米，办公楼空置率将在2017年达到15%左右的高峰，尽管有来自第三产业的需求增长，市场依然要面对庞大供应的消化。 从区位来看，万科云城并不在广州成熟的CBD，而是位于尚处规划的天河区华观路与高唐路交汇处。“对于企业来说，租金标准、管理服务和办公成本和交通都是考虑因素”，上述分析人士续指，单就地理位置而言万科云城的优势并不大，可能不会成为企业优选之地。 不过，另一位商业楼宇研究人士认为，万科云城的地理选择也有其原因，“国家在鼓励创业，万科云城所在片区的规划是天河智慧城，项目本身可以配合上政府的规划，一定程度上可以说是创意园区的升级版。”

　转型试验田效果有待观察 去年9月，万科总裁郁亮提出了万科未来三大新业务...

篇四：公寓管理中心调研报告

北京雅诗阁服务式公寓调研报告

　一、公寓运营商介绍 1雅诗阁集团 雅诗阁集团是全球领先的服务式公寓开发管理公司 其麾下的服务公寓分布于欧洲、东南亚、北亚和澳洲的主要城市。集团在 16 个国家的 39 个城市里拥有共 13800 套服务公寓包括欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林及巴塞罗那亚洲的新加坡、曼谷、胡志明市、吉隆坡、东京、上海和北京以及澳洲的悉尼、墨尔本和奥克兰。总部设在新加坡的雅诗阁集团自 1984 年成为亚太地区首家名牌豪华服务式公寓开发运营商至今已连续 21 年享有服务式公寓行业先导者的殊荣而今更是跃居成为全球的市场先导者。

　雅诗阁集团属下的旗舰品牌——雅诗阁是豪华服务公寓品牌的象征针对的是公司里高级行政管理人员体现着成功人士的典雅生活方式。

　高档次的盛捷品牌的客人则是各行业的中高层专业人士他们追求的是时尚的有品味的公寓。在澳洲推出的中档福阁品牌及欧洲的诗乐庭品牌为商务公司的管理人员提供舒适、温馨的寓所。集团在新加坡证券交易所以“ASCOTT”的名义进行股票交易。它是亚洲最大的上市房地产公司之一——嘉德置地集团麾下的一间专门从事经营与发展服务式公寓的公司。

　总部设在新加坡的嘉德置地主要在中国、澳大利亚及英国的重要城市里开展业务其核心业务包括商用和工业用房、住宅房产、房地产基金、房地产金融和物业服务。嘉德在服务行业的业务包括酒店及服务式公寓遍及全球 60 多个城市。嘉德置地还凭借其雄厚的产业资产和商业知识 在新加坡及该地区为客户提供收费制的产品及相关服务。

　2雅诗阁国际管理中国公司 雅诗阁集团目前在中国主要城市管理如下服务式公寓 北京 北京雅诗阁272 套 朝阳区 位于北京商务中心区距国际贸易中心和国贸商城仅咫尺之遥。极尽办公、

　购物、娱乐之便利。拥有一房至四房复式公寓室内玻璃顶泳池设备齐全的健身中心、商务中心等设施。

　2 北京盛捷福景苑服务公寓221 套 朝阳区 座落于燕莎商圈和第三使馆区。邻近国际学校、使馆和国际诊所。距离首都国际机场仅 20 分钟车程。

　拥有一房至四房式公寓每间公寓均拥有宽敞的阳台北京市美景尽入眼帘。还有健身中心、商务中心和住户休闲廊等设施。

　北京丽舍服务公寓100 套 朝阳区 地处北京朝阳区内的中档服务公寓 步行 5 分钟可至赛额购物广场和友谊商场与秀水街天安门广场紫禁城及建国门地铁站只是咫尺之遥。拥有一房式至四房式公寓、健身中心、桑拿、商务中心和住户休闲廊等设施。

　上海 上海浦东雅诗阁248 套 浦东新区 地处中国“华尔街”美誉的陆家嘴金融贸易区是该地区首家的豪华服务公寓。一流的设备世界级品牌的设施及细致体贴的服务加上无以伦比的宽敞居住空间为您创造完美生活新典范。

　配备商务中心室内恒温游泳池桑拿室内网球场健身及酒廊等设施。拥有一房至四房复式公寓。

　上海盛捷高级服务公寓334 套 卢湾区 地处市中心与淮海中路购物区及新天地餐饮娱乐中心只是咫尺之遥。备套齐全的高尚公寓 处处充裕美典雅的风情 温馨的气息。

　提供一至三房复式公寓并具有配套设施如室内恒温游泳池及国际幼儿园 上海徐汇盛捷服务公寓167 套 徐汇区 位于徐汇高级住宅区邻近徐家汇购物及娱乐中心。公寓内设施齐全拥有一房至三房式公寓并备有快速上网连接功能。尤其是它的休闲健身中心不仅设备一流而且环境优雅是休闲运动的好去处。

　大连 大连盛捷港湾服务公寓106 套 中山区 大连盛捷港湾服务公寓地处大连主要的商业带位于人民路繁华商业中心周围星级酒店林立 众多银行及办公楼云集于此。

　盛捷与大连港客运站遥遥相望距人民广场及大连火车站也只是 5 分钟的车程。拥有一房至二房式公寓健身中心、商务中心和住户休闲廊等设施。

　天津

　3 天津盛捷奥林匹克服务公寓169 套 和平区 地处购物中心及高尚住宅区与国际学校及火车站遥遥相望无论休闲度假还是公务出差均是您的首选去处。拥有一房至四房式公寓室内恒温泳池健身中心、圆顶花园及烧烤区。

　雅诗阁国际管理中国有限公司荣膺 2004 年、2005 年度“中国酒店式服务公寓 100 强”排行榜第一名。

　雅诗阁集团积极开拓中国市场力臻于 2008 年将雅诗阁在中国管理的服务公寓从 1600 套增加至 4000 套。

　而进驻国内二线城市、引进中档服务公寓品牌以迎合国内高级商务行政人员的需求是达到这一目标的一个主要策略。2007 年雅诗阁在青岛和西安的服务式公寓即将开业。

　二、北京雅诗阁 1位置及规模 位于北京商务中心区 属于城市商务综合体 招商局物业 中的服务式公寓与航华科贸中心、惠普大厦、摩托罗拉大厦为邻。距国际贸易中心和国贸商城仅咫尺之遥。极尽办公、购物、休闲、娱乐之便利。由两座 24 层高公寓楼东阁、西阁组成。拥有一房至四房复式公寓套房共 272 套可出租面积 52729 平米。内部装修豪华舒适环境幽雅。租期选择灵活。配套服务设施齐全设有室内玻璃屋顶游泳池设备齐全的健身中心、幼儿园、商务中心、餐厅、会议室、多功能厅等。

　2户型 ·套房户型、面积、使用率、套数及比例

　 项目 户型 建筑面积 平米 使用率 各户型所 占比例 各户型套数 豪华一房套房 105 75% 12.13% 33 超豪华一房套房 120 75% 11.76% 32 豪华二房套房 178 75% 23.90% 65 高级豪华二房套房 205 75% 23.90% 65

　4 豪华三房套房 249 75% 23.90% 65 豪华三房复式套房 353 75% 2.94% 8 豪华四房复式套房 380 75% 1.47% 4 总计 52729 75% 100% 272

　 从上表中可以得到 雅诗阁服务公寓中的户型设计比较齐全包括了从一居至顶层复式的各种户型 以满足不同客户的需求。

　并且选择的二居作为主力户型比例占到 47.80%符合市场需求可参考附件 1 《专题调研报告二 CBD 区域服务式公寓户型比例、标准服务及配套设施研究》  。使用率为 75%略高于整体市场的平均值 74.66%。总套数为 272 套可出租面积为 52729 平米在目前的整体高档服务公寓市场中处于中等偏上的规模。

　·各户型图 略见 PPT 文件 3内部空间尺度以下数字单位均为米 ·公共区域

　 大堂

　 宽 22.55

　进深 13.74

　净高 3.30

　面积 310 平米 包括配套用房

　首层电梯厅

　宽 1.65

　净高 3.00

　 标准层电梯厅长 3.48

　宽 2.80

　净高 2.35

　 电梯轿厢净高 2.35

　宽 1.65

　进深 1.35

　 公共走道宽 1.66

　净高 2.24 ·套房内部实际测量以豪华三房套房为例 套房内各部空间尺度可祥见附件 2 《雅诗阁公寓调研清单》 。

　4装修标准 ·公共区域 公共走廊及电梯高档地毯 电梯厅高级地砖及墙砖 电梯OTIS 品牌、载重 900 公斤、载乘 12 人共 4 部 ·套房内部实际测量以豪华三房套房为例 套房内各部装修材料及设施多选用进口知名厂商品牌详细装修标准可见附件 2 《雅诗阁公寓调研清单》 。

　5 5配置家具电器 ·家具 所有家具均为国外设计师设计指定专门厂家生产运抵国内组装。未见国内常见家具品牌。配置情况请参考附件 2 《雅诗阁公寓调研清单》 。

　·家电 全部采用进口品牌家用电器详细配置请参考附件 2 《雅诗阁公寓调研清单》 。

　6配饰及配件 选用配饰格调高雅、工艺精湛如摆放中国字画的屏风、壁挂油画、床头装 饰台灯等。配件种类齐全满足住户的日常生活需求。详细配置请参考附件 2《雅诗阁公寓调研清单》 。

　7会所及配套设施 ·室内游泳池 长 23 米、宽 15 米、水深 1.5 米。水温 29 度。流动循环换水。营业时间早 9点至晚 10 点。玻璃屋顶光线充足。摆放绿色植物做装饰。另外设有儿童池、按摩池、桑拿及蒸汽房、按摩房等 ·健身中心 健身设备齐全满足住户锻炼需求。

　·会议室 雅诗阁36 平米、12 人 滨沙阁23 平米、10 人 瑞庐阁36 平米、16 人 香芷阁243 平米、100 人 ·其他配套设施 儿童游戏室、商务中心、美容美发中心、桌球室、阅览室、餐厅、超市、商铺、地下停车场等。

　8服务项目 除会所全部的配套设施提供的服务外 还有以下服务 免费早餐、 幼儿看护、

　卫星电视共 42 个电视台详见附件 2 《雅诗阁公寓调研清单》  、干/湿洗衣及

　6 熨烫服务、网络接口、日常房间清洁服务短租一次/天 、24 小时保安服务、24 小时客房服务等。

　三、租务分析 1租金水平 项目 建筑面积 户型 平米 短租租金 元/天/套 1380 1495 1840 1955 2415 3680 4025 长租租金 元/月/套 25000-28000 31000-33000 46000-50000 56000-58000 65000-68000 90000-94000 95000-98000 豪华一房套房 105 超豪华一房套房 120 豪华二房套房 178 高级豪华二房套房 205 豪华三房套房 249 豪华三房复式套房 353 豪华四房复式套房 380 以上租金中均包括物业管理费、水、电、燃气等费用电话费单独结算。

　经计算按月起租的平均租金水平为 270-280 元/月/平米折合 33-34 美元/月/平米。

　外汇比价按 8.21 周边酒店租金状况表 名称 房屋类型 日租价元/天 面积 平米 建国饭店 套房 1450 60 赛特饭店 套房 1000 50 京伦饭店 套房 1500+15%服务费 60 国际俱乐部 套房 2270 65 长富宫 套房 5480+15%服务费 64 中国大饭店 豪华间 1992+15%服务费 40 行政间 2324+15%服务费 40 超豪华间 2573+15%服务费 60 普通行政间 2905+15%服务费 60 花园套房 11620 110

　7 特色花园套房 16600 180

　从上表对周边的四星级以上的酒店的日租价的统计可以看出 雅诗阁服务公寓分流了部分酒店的短期租户因为它的价格适中但房间的面积却远远超出酒店的房间面积居住的环境和舒适程度和酒店接近并且私秘性和安全性更佳。

　2租约及出租率

　 租约周期 2 年 5% 1 年 45% 半年 25% 天 20% 出租率 95% 客户比例 从客户所签租约周期看以一年期租约为最多只有少部分客户签长约2年 而半年租期的合约比例有所增加主要原因之一是由于区域内的分散业权的高档公寓对服务式公寓产生的竞争客户在熟悉了区域环境后被其他项目吸纳 价格比服务公寓更低廉。

　并且半年期租约对于业主和租户双方都有较大灵活性。合约的核心条款多为“6+2”或“6+3” 即为客户在住满半年后可以根据当时的具体情况续租或解约。

　长租客户的出租率为 75%若加上短租客户比例整体的出租率在 95%这对于目前的服务式公寓已经较为乐观。

　3客户构成分析 ·目标客户群

　跨国公司中国部总裁、CEO、高层管理人员外方首席代表和高级行政人员

　来华进行商贸活动的国外人士

　各国使领馆工作人员

　国内知名公司的总裁、CEO 及高级管理人员

　来京工作的会计、审计、律师、传媒等国内有实力的中介咨询机构

　目标客户群及其需求才能准确把握服务式公寓的定位使其发挥最大的功能价值和经济价值。

　·客户构成 雅诗阁租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员 他们都能享有公司给予的租房预算。根据市场调研的数据分析得出的结果主要特点如下

　国籍欧美人占到 65%。这主要是因为欧美公司给在京工作人员的租房预算

　8 高所以他们更有条件居住酒店式公寓里其他是港台人、日本人、韩国人等。

　 职位首席代表占 8%总经理占 20%部门经理占 26%其余是主管和高级技术人员。

　年龄26 至 30 岁的约占 10%31 至 35 岁的约占 15%36 至 40 岁的约占20%41 至 45 岁的约占 20%46 至 50 岁的约占 15%50 岁以上的约占 20%。

　 租金补助标准1000 美金月以下的人员占约 5%1000 至 2000 美金月的约占 19%2000 至 3000 美金月的约占 5%3000 至 4000 美金月的约占14%4000 至 5000 美金的约占 10%5000 至 6000 美金月的约占 24%6000至 7000 美金月的约占 10% 7000 至 8000 美金月的约占 5% 其余的为 10000美金月。

　·客户群的主要特征

　对物业管理的要求很高物业管理应达到国际水准。要求是委托酒店管理公司或国际知名的服务式公寓管理公司进行管理。

　对于服务式公寓的安全性和私秘性的要求更为看重。

　有孩子的家庭对服务式公寓的要求更高、更实用。

　更注重居家生活的感受和氛围。

　月租金补助在 10000 美元以上或在中国的任职期在 2 年以上的外籍人士更青睐于租赁或购买别墅。

　服务式公寓最好在商务中心区有明显的地段优势、交通便捷、周边配套设施齐备与办公场所距离较近。

　以一年租期合约为最多半年期租约的比例有所增加。

　四、总结及建议 1服务式公寓的特点及功能 雅诗阁作为城市商务综合体——招商局物业中的配套项目体现了其作为 服务式公寓的一些特点 ·城市商务综合体的建筑功能构成中各种类型物业功能彼此互补效能叠加。

　写字楼应是整体建筑的核心。

　写字楼在城市商务综合体中有助于建立竞争性 加强吸引力提高...

篇五：公寓管理中心调研报告

· 酒店式公寓调研报告1

　目录 述 调研综述……………………………………………………………………………… 3 寓 朱美拉公寓……………………………………………………………………………5 雅诗阁广州…………………………………………………………………………… 24 马赛国际商务公寓…………………………………………………………………… 35 场 合生广场…………………………………………………………………………… 49 颐和四季公馆………………………………………………………………………… 70 正豪万佳商务公寓…………………………………………………………………… 89 达标国家商务公寓……………………………………………………………………103 财富世纪广场………………………………………………………………………… 112 结 调研小结…………………………………………………………………………… 1192

　3调研综述 调研目的 深入调查广州市酒店式公寓现状，了解广州市酒店式公寓发展趋势，为集团公寓标准化提供参考依据。 调研时间： 2019年4月9日——2019年4月24日 。 调研方式： ①网络资料收集、②实地资料采集、③访问相关人员。 调研安排：调研阶段 调研方式 调研时间 阶段工作目的调研初期 网络资料收集 4月9日—4月20日 收集资料，确定调研项目名单，了解项目基本资料，安排实地调研计划调研中期 实地资料采集访问相关人员4月13日,4月16号 现场资料收集调研后期 资料整理 4月24日 资料整理汇总，撰写调研报告调研说明3

　调研综述 项目概览序号 项目名称 项目地址 租售信息 主力户型 属性 年限1 1 朱美拉公寓广州市天河区珠江新城冼村路16号售罄一居室 68平米 三居室 170平米 四居室203平米住宅属性 70年2 2 雅诗阁广州广东省广州市天河区天河东路73号出租 一房、两房到三房 只租不售3 3 马赛国际公寓天河黄埔大道潭村路平云路177号在售单身工作间：45-77㎡商务公寓：74-90㎡商业属性 40年4 4 合生广场海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区政府对面）在售单间43，46，53平米，二居103平米商业属性 50年5 5 颐和四季公馆 天河区东莞庄路57号 在售一居30-50平米,二居至五居90-188平米住宅属性 70年6 6 正佳万豪 天河路208号 少量尾货58-150平米的一至三房商业属性 40年7 7 达镖国际中心 海珠区江南大道南362号 售罄一居至二居40-66平方米 商业属性 40年8 8 财富世纪广场广州市珠江新城海安路13号在售一居68㎡-115㎡, 二居117㎡-127㎡商业属性 50年4

　朱美拉公寓项目概况项 目 名 称 朱美拉公寓项 目 位 置广州市天河区珠江新城冼村路16号开 发 商 高德置地建 筑 指 标 总户数：780

　 精装修建筑面积：85943.13平方米；占地面积：10480平方米绿化率: 30 % ；容积率: 8.3；车位 450主 力 户 型 一居室 68平米 ；三居室 170平米；四居室 203平米租 售 情 况 经营方式：出售； 销售状况：已售价 格 信 息 均价 ：33500元/㎡ 物业费：4.3元/㎡*月开 盘 入 住 开盘时间：2009年8月30，2019年11月22日入住时间：B座已于2009年12月31日交楼；A座及D座17层以下部分单位于2019年12月31日交楼；C座及D座17层以上单位于2019年1月31日5

　地 面：

　东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道、临江大道，北有金穗路、黄埔大道地 下：

　地铁3 3 号线纵穿南北、5 5 号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。朱美拉公寓 区位图6

　朱美拉公寓 规划图7

　朱美拉公寓户型图 一居室朱美拉公寓68.06㎡ ㎡ 东向 一房一厅54㎡ ㎡ 平方米8

　朱美拉公寓户型图 一居室一房一厅70㎡ ㎡ 平方米 一房一厅64㎡ ㎡ 平方米9

　朱美拉公寓户型图一居室一房一厅65㎡ ㎡ 平方米10

　——朱美拉公寓户型图 两居室两房一厅11

　1、建筑外立面石材为主，简约大气2、主入口标示不是特别明显，此点有待改进。1 2朱美拉公寓硬件分析 建筑外立面及出入口12

　1、电梯间石材地面水晶灯吊顶，营造七星级酒店奢华感；2、大堂装修3、富有设计感的墙面1 23朱美拉公寓硬件分析 大堂13

　1、通道铺设地毯，营造酒店氛围；2、房间号码牌12朱美拉公寓硬件分析 通道14

　1、通透大窗景观，部分户型设有景观阳台；2、卧室家私配套——大床及床垫（租客可自购或接受业主提供）、床头柜3、卧室家私配套——衣柜及写字台123朱美拉公寓硬件分析 室内（一居室）15

　1、客厅家私配套；2、客厅附带46寸液晶彩电12朱美拉公寓硬件分析 室内（一居室）16

　1、独立中央空调系统；2、帖卡式门锁。12朱美拉公寓硬件分析 室内（一居室）17

　1、2、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机；12朱美拉公寓硬件分析 室内（一居室）18

　1、2、浴室配有高档洗具和卫具；3、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头，并安装液晶电视机。1 23朱美拉公寓硬件分析 室内（一居室）19

　1、两居室客厅装修；2、两居室主卧室；123 43、两居室景观阳台；4、两居室次卧室。

　。一居室与两居室除户型上差别外，装修及硬件配套无明显差异；朱美拉公寓硬件分析 室内（两居室）20

　1、2、楼层逢单层设有公共休息空间，空间挑高两层，视野开阔，避免酒店式布置的压抑感和沉闷感；12朱美拉公寓硬件分析 公共休息空间21

　 精致装修配及高档石材墙纸布置 客、餐厅及睡房家私配套 独立中央空调系统 浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头 浴室安装液晶电视机 厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等 客厅附带46 寸液晶彩电 部分单位带有景观阳台朱美拉公寓 房间大致设施及配套汇总22

　优点分析：1 、身处广州新中轴线，地理位置优越。项目是广州少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合体，未来发展潜力看好。2 、户型设计主流，实用，南向无遮挡，部分户型有270° ° 景 观视野。户型偏中小型，符合天河区商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。3 、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。4 、经营模式创新，公寓出售后，业主表示单独出租比较困难，由物业公司成立租赁小组，协助统一出租，收取一定中介费用（租客出月租的一半，业主出月租的四分之一）。此种模式的优点是帮助业主更顺利的出租，缺点是租赁小组没有定价权，应对租客不够灵活。缺点分析：1 、项目的周边配套不完善，由于周围有多个工地施工，造成周边环境比较混乱。2 、绿化率低，公共交通系统欠缺，出行不太方便。3 、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。4 、项目用于出售，售罄后无法实行统一的物业管理。朱美拉公寓 项目品鉴23

　雅诗阁广州 —— 概况雅诗阁广州 概况项 目 名 称 雅诗阁广州项 目 位 置天河区天河东路73号B3栋开 发 商 雅诗阁中国建 筑 指 标 房间总数：208间（套）层高：30层标间面积：51㎡主 力 户 型 豪华一房式公寓：64㎡ 26套行政一房式公寓：69.71㎡ 62套豪华行政一房式公寓：

　74.84㎡ 58套豪华两房式公寓：

　107.114㎡ 52套行政三房式公寓：150㎡ 10套租 售 情 况 只租不售价 格 信 息 均价 ：53000元/㎡ 物业费：4.3元/㎡*月开 盘 入 住 入住时间：2019年1月24

　雅诗阁广州 区位图25

　 客厅  平面图豪华一房式公寓(64 ㎡)雅诗阁广州 样板房效果26

　 客厅  平面图行政一房式公寓(69-71 ㎡)雅诗阁广州 样板房效果27

　 卧室  平面图豪华行政一房式公寓(74-84 ㎡)雅诗阁广州 样板房效果28

　 客厅  平面图豪华两房式公寓(107-114 ㎡)雅诗阁广州 样板房效果29

　 卧室  平面图行政三房式公寓(150 ㎡)雅诗阁广州 样板房效果30

　 配备齐全的厨房：冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具雅诗阁广州 厨房31

　Facilities 健身房;户外游泳池  会议室;休闲区 雅诗阁广州 配套设施32

　Facilities 儿童户外乐园;烧烤区   乒乓球;高尔夫 雅诗阁广州 配套设施33

　——雅诗阁广州 服务与设施34

　马赛国际公寓 概况项 目 名 称 马赛国际公寓项 目 位 置天河黄埔大道潭村路平云路177号开 发 商 广州珠江房地产开发中心有限公司建 筑 指 标 毛坯，带装修占地面积：2,406㎡总建筑面积：38794㎡单层建筑面积：1087㎡外立面：楼体以玻璃幕墙为主，商务感强产权年限：40年绿化率: 30 % ；容积率: 8.3；车位 450主 力 户 型单身工作间：45-77㎡；商务公寓：74-90㎡双用公寓：110-119㎡租 售 情 况 经营方式：出售； 销售状况：已售价 格 信 息 均价：23000元/㎡ 物业费：2.5元/月/㎡开 盘 入 住开盘：2019年12月24日入住时间：2019年12月35

　马赛国际公寓 外立面效果图36

　马赛国际公寓 楼宇户型分布图37

　马赛国际公寓 区位图38

　马赛国际公寓 商圈图39

　马赛国际公寓户型图 标准层平面图序号 建筑面积㎡ 朝向1 163 东北2 59 朝东3 59 朝东4 59 朝东5 59 朝东6 66 东南7 71 朝南8 71 朝南9 114 西南10 48 朝西11 48 朝西12 48 朝西13 110 西北14 112 朝北40

　马赛国际公寓户型图 一居室一室一厅一卫44.00 ㎡ ㎡ 卫 一室一厅一卫 66.00 ㎡ ㎡41

　马赛国际公寓户型图 两居室卫 两室两厅一卫 75㎡ ㎡42

　马赛国际公寓户型图 两居室两室一厅一卫43

　1、外立面灰色为主色调，商务感较强；2、主入口简约大方。1 2马赛国际公寓硬件分析 建筑外立面44

　1 2马赛国际公寓硬件分析 售楼大厅45

　1、售楼部灯饰及座椅；2、楼梯间及墙壁装修。1 2马赛国际公寓硬件分析 售楼大厅46

　左图为马赛国际公寓样板房展示，该公寓以写字楼为卖点（将公寓当做写字楼来卖），样板房展示的是服装设计公司的办公场景。马赛国际公寓硬件分析 样板房47

　优点分析：1 、马赛国际公寓位于广州新城市CBD 珠江新城，毗邻琶洲会展中心，为集居住与商务功能于一体的酒店式投资型公寓。2 、该项目主打写字楼功能来卖，一方面可以规避马场附近公寓消费能力有限，另一方面可充分利用项目开发商（珠江地产）已有的行业协会资源，中小户型，适合小企业办公需求。3 、户型比较灵活，租住、办公两相宜。缺点分析：1 、一层商铺比较混乱；配套不足，马路旁易受烟尘噪音污染。；2 、马场附近有待开发，单纯的住宅式公寓比较难卖，市场有限；马赛国际公寓 项目实调心得48

　合生广场 概况项 目 名 称 合生广场项 目 位 置海珠区广州大道南与叠景路交汇处（海珠区 政府对面）开 发 商 合生创展集团有限公司建 筑 指 标 总户数：1660

　 精装修容 积 率：2.77；绿 化 率：30%建筑面积：260000平方米占地面积：65000平方米主 力 户 型 单间43，46，53平米；二居103平米租 售 情 况 经营方式：出售； 销售状况：在售价 格 信 息 均价:26000元/平米 ；物业费：4.8元/月/㎡开 盘 入 住 开盘时间：2019年10月01日入住时间：2019年产权年限：50年49

　合生广场分南、北区两区，1 1- -5 5 层为 10 万平米购物广场，地下三层停车场 (2000 多个车位) ) ，6 6- -26 层为酒店式公寓与酒店式 office 。南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐、KTV 、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规模，高端时尚的定位，必将引领海珠时尚消费潮流。首期推出北区 43- - 103m2 酒店式商住空间，有酒店式公寓与酒店式 office ，，创新式产品，可自由组合，宜居宜商 。合生广场 概况50

　1、百货部分主体楼2、对面文化休闲部分仍处在地基阶段1 2合生广场项目工程进度 实景图51

　合生广场是合生创展全国商业布局广州地区商业综合体第一个项目， 位于新中轴线南段规划的行政商业中心区域 —— 广州大道南商业走廊的中心 ；将与珠江新城、琶洲会展构成经济金三角。项目正对 海珠区政府，加上海珠区地税局和工商行政管理局等重要政府机构林立，附近中大商圈、府前路商圈、华南鞋贸汽贸商圈环绕， 项目未来的商贸、政治、文化中心地位已经显现。合生广场 区位图52

　合生广场户型图 一居室53

　合生广场户型图 一居室54

　合生广场户型图 一居室55

　合生广场户型图 两居室56

　合生广场户型图 两居室57

　1 21、大型百货、高端餐饮、巨幕影院2、超大书城、娱乐休闲、名店商城、酒店OFFICE3、双向三车道3合生广场 规划图（沙盘）58

　1 23 41、接待台与休息区2、户型模型展示区3、电梯间（日立电梯）4、品牌展示墙合生广场硬件分析 售楼大厅59

　11、布局合理，功能划分明显，创意空间灵活2、工作间及试衣间宽敞舒适，有利工作展示3、浅滩区与选衣区独立成体，方便接待及选衣4、模特区与整体隔离设置，更显私密和高档合生广场硬件分析 工作样板间展示( ( 平面图) )60

　1 23 41、洽谈区2、裁缝区3、试衣区4、选衣区合生广场硬件分析 工作样板间展示（实景图）61

　1 2室内橱柜合生广场硬件分析 工作样板间展示（实景图）62

　1 231、洗衣机2、厨房杂物柜3、平面炉和抽油烟机合生广场硬件分析 工作样板间展示（实景图）63

　1、卫生间 2、淋浴间1 2合生广场硬件分析 工作样板间展示（实景图）64

　合生广场硬件分析 交楼标准（实景图）65

　合生广场硬件分析 交楼标准（实景图）66

　合生广场硬件分析 交楼标准（实景图）67

　优点分析：1 、合生广场位于海珠区广州大道南与叠景路交界的项目。项目地处海珠区政商机构密集的核心地带，周围有几大商圈环绕，地段优势显著。2 、该项目主打写字楼卖点，周边中大布匹商圈，长江纺织城，有着广阔的中小企业办公需求。缺点分析：1 、周边环境较为嘈杂，人流复杂，， 治安一般， 适合投资；2 、广场写字楼下面是针机市场，市场内交通较拥挤，卫生环境方面有欠...

篇六：公寓管理中心调研报告

学生宿舍安全管理调查

　 一、 调研背景：

　 学生宿舍是学生表现最自然、 最真实、 最全面的地方， 能充分展现学生在生

　活、 学习、 交往等各个方面的表现。

　但是也存在着各种矛盾冲突， 如进入宿舍

　人员复杂、 存在事故隐患、 宿舍卫生不尽人意、 寝室学风差等。

　所以公寓学生

　管理工作变得异常重要。

　此次调研目标是发现存在的问题， 并使学校相关部门接

　受相关建议。

　 二、 调研方式：

　 （一）

　问卷调查：

　此次调研主体是全校学生， 从中随机抽机100名， 男女各50

　名。

　通过调查结果了解宿舍管理存在的问题， 并进行分析。

　 （二）

　访谈法：

　小组成员在全校范围内进行访谈， 每个小组成员必须交给组长

　十份访谈录， 并从中选取存在的最强烈的问题。

　 （三）

　观察法：

　安排小组成员对宿舍管理存在的问题进行观察， 并记录以便

　于最后的总结。

　 三、 后期工作：

　 （一）

　 、

　小组成员对调查结果进行汇总。

　(二)

　、 小组成员针对存在的问题交流彼此而的看法。

　(三)

　、

　小组成员针对问题提出切实可行的改进方案。

　(四)

　、

　向学校相关部门提出建议， 并督促其改进。

　学生宿舍管理调研报告 各位同学：

　 你好， 为了进一步提高您的学习生活环境， 提高大学生安全意识水平， 我们特别设计了此次问卷， 希望您能抽出几分钟按照您的实际情况回答下列问题， 希望您能配合， 谢谢合作哦！

　 性别：

　（

　）

　 1、 您认为您所在的公寓楼的安全设施齐全吗？ （ )

　 A、 非常齐全

　B、 还行

　 C、 有待完善

　 D、 完全没有配备 2、 学校是否针对火灾进行过安全预演？ （ )

　 A、 有

　B、 没有 3、 您了解如何使用灭火器吗？ （ ）

　 A、 了解

　B、 不了解 4、 您认为有必要在宿舍安装监控系统？ ( ）

　 A、 有必要

　B、 没必要 5、 您知道学校的安全热线吗？ （ ）

　 A、 不知道

　B、 不知道 6、 您所在的宿舍存在以下习惯或做法吗？ （ ) [多选]

　A、 私接电线

　B、 吸烟

　C、 使用大功率电器

　D、 长时间不拔充电器

　E、 都 没有 7、 学校是否重视宿舍安全问题？ （ ）

　 A、 立即展开调查并予以重视

　B、 虽有调查但最后不了了之

　C、 不闻不问 8、 您宿舍是否发生过失窃事件？ （ ）

　 A、 经常

　B、 偶尔

　 C、 没有 9、 外来人员进入您所在的宿舍是否需要登记？ （ ）

　 A、 需要

　B、 不需要 10、 当您离开寝室而寝室无人时， 您是否会锁门？ （ ）

　 A、 会

　B、 不会

　 您觉得宿舍还存在哪些方面的问题， 请在下面补充：

　【

　 】

　谢谢合作！

　调研报告 （一）

　问卷统计：

　A B C D E 1、 您认为您所在的公寓楼的安全设施齐全吗？

　男

　 47% 53%

　 女

　 61% 39%

　 2、 学校是否针对火灾进行过安全预演？

　男

　100%

　 女

　100%

　 3、 您了 解如何使用灭火器吗？

　男

　75% 25%

　女

　70% 30%

　4、 您认为有必要在宿舍安装监控系统？

　男 51% 49%

　女 53% 47%

　5、 您知道学校的安全热线吗？

　男 20% 80%

　女

　15% 85%

　6、 您所在的宿舍存在以下习惯或做法吗？

　男

　 45% 15% 40%

　女

　 5% 25% 70%

　7、 学校是否重视宿舍安全问题？

　男

　21% 68% 11%

　 女

　32% 51% 17%

　 8、 您宿舍是否发生过失窃事件？ （ ）

　 男

　12% 67% 21%

　 女

　18% 76% 6%

　 9、 外来人员进入您所在的宿舍是否需要登记？

　男

　95% 5%

　女

　100%

　 10、 当您离开寝室而寝室无人时， 您是否会锁门？

　男

　98% 2%

　女

　100%

　 各 选 项 所占 比 例 题干内容

　（二）

　简要分析 从上表可以看出， 学校宿舍安全设施有待加强， 以避免危险事故的发生。

　学校在火灾预演这一方面做得很好， 学生们都进行过这方面的训练， 而且70%以上的同学会使用灭火器， 对这类事件有一定的经验。

　 在宿舍楼中， 51%男生、 53%女生同意安装监控系统， 说明安装监控系统确实符合同学们的安全要求。

　男生宿舍楼中12%、 女生宿舍楼18%经常发生失窃事件， 一半以上的同学偶尔发生。

　安装监控系统也有降低失窃事件发生的几率。

　 女生都习惯在出去的时候锁门， 有2%的男生有不锁门的坏习惯。

　因为宿舍还存在一定外来人员不登记进入宿舍的情况， 对学生的人身财产安全构成了一定的威胁。

　 大部分的学生不知道学校的安全热线， 学校以加强这方面的宣传。

　 这次调查无论是在问卷的制作、 发放、 回收还是统计等方面，同学们都本着负责、 实事求是的态度。

　就锻炼了能力， 又对宿舍安全进一步完善起了推动作用， 收获很多。

　小组总结 宿舍向来被称为学生的“第一社会、 第二家庭、 第三课堂”，宿舍环境对大学生的发展起着至关重要的作用。

　而宿舍中存在的一些安全方面的隐患却危害着大学生的发展。

　为此我们小组特意做了此次调查。

　学生宿舍存在着以下隐患：

　（一）

　学校的安全设施不完善。

　（二）

　学校对学生人身安全重视程度不够。

　（三）

　学校处理安全问题的机制存在一定的漏洞。

　（四）

　学生缺乏自我安全保护意识。

　我们针对宿舍安全管理存在问题， 结合学校实际情况提出以下建议：

　（一）

　从学生的角度出发， 完善安全设施。

　努力创造条件为学生的安全提供保障。

　（二）

　建立完善的安全保护机制， 为学生的健康发展保驾护航。

　（三）

　鼓励大学生参与宿舍的管理， 发挥学生的主观能动性。

　（四）

　提高宿舍管理人员的素质。

　 希望能为宿舍安全机制的完善起到一定得作用。

篇七：公寓管理中心调研报告

019年5月15日 西安LOFT公寓调研报告

　西安LOFT公寓分布 汉华曲江中心 区域 序号 项目名称 产品 核心卖点 曲江 1 汉华曲江中心 毛坯LOFT、精装平局 地段，地铁，综吅体，四恒 2 金辉世界城 毛坯LOFT、精装平局 地段，地铁，综吅体 城南 3 星河9号 精装LOFT 京东斳，地铁斳，精装LOFT 4 南飞鸿广场 毛坯LOFT 成熟地段，综吅体，准现房 5 中铁立丰广场 精装LOFT 地铁口，综吅体，超高局 浐灞 6 欧亚国际 毛坯LOFT 成熟入住，投资发展 7 旭辉公园大道 毛坯LOFT 区域发展潜力，性价比高 8 斯普瑞钛贸 毛坯LOFT 发展潜力，产业进驻，智能科技 高新 9 CROSS万象汇 精装LOFT 高新核心，Ｅ客迒租公寓 10 天竹元谷 精装平局、精装LOFT 高新核心地段，奢装公寓 11 KINGMALL未来 精装平局、精装LOFT 地铁口，商业综吅体 城西 12 乔布斯公馆 精装LOFT 性价比 沣东 14 国际丝路中心 精装平局、毛坯LOFT 发展潜力、高性价比 金辉世界城 星河九号 南飞鸿广场 中铁立丰广场 欧亚国际 旭辉公园大道 斯普瑞钛贸 CROSS万象汇 天竹元谷

　西安公寓市场2018年公寓新入市项目增多，占比高达75%，其中城市核心地段2万以上的高端公寓项目供应增多，以精装平层和毛坯LOFT为主流在售产品，其中多是依靠综合资源优势、酒店运营迒租、高端服务类等为核心驱动力 1.4 市场总结回顾 | 西安公寓新入市项目较多，各项目产品同质化严重 区域 项目名称 产品 核心卖点 核心驱动模式 曲江 汉华曲江中心 毛坯LOFT 精装平局 地段，地铁，综吅体，四恒 综吅资源驱劢类（成熟型）

　金辉世界城 毛坯LOFT 精装平局 地段，地铁，综吅体 综吅资源驱劢类（成熟型）

　城南 绿地FUN客 精装平局 高新南，低总价，性价比 综吅资源驱劢类（刜级型）

　星河9号 精装LOFT 京东斳，地铁斳，精装LOFT 综吅资源驱劢类（刜级型）

　南飞鸿广场 毛坯LOFT 成熟地段，综吅体，准现房 综吅资源驱劢类（成熟型）

　中铁立丰广场 精装LOFT 地铁口，综吅体，超高局 类住宅产品驱劢型 拉兊雷公寓 精装平局 地铁口，小寨商圈 综吅资源驱劢类（成熟型）

　浐灞 欧亚国际 毛坯LOFT 成熟入住，投资发展 类住宅产品驱劢型 旭辉公园大道 毛坯LOFT 区域发展潜力，性价比高 综吅资源驱劢类（刜级型）

　华南城华誉 精装平局 地铁口，低总价，性价比 综吅资源驱劢类（刜级型）

　斯普瑞钛贸 毛坯LOFT 发展潜力，产业进驻，智能科技 综吅资源驱劢类（刜级型）

　高新 海亮时代ONE 精装平局 高新地段，性价比 综吅资源驱劢类（刜级型）

　飞阳时代 精装平局 高新锦业路，亚朵托管公寓 酒店迒租驱劢型 CROSS万象汇 精装LOFT 高新核心，Ｅ客迒租公寓 酒店迒租驱劢型 天竹元谷 精装平局 精装LOFT 高新核心地段，奢装公寓 类住宅产品驱劢型 KINGMALL未来 精装平局 精装LOFT 地铁口，商业综吅体 综吅资源驱劢类（成熟型）

　美墅 精装平局 高新核心地段，希尔顿迒租运营 酒店迒租驱劢型 城西 沣东 乔布斯公馆 精装LOFT 性价比 综吅资源驱劢类（成熟型）

　中南青樾 精装平局 性价比，拎包入住服务式公寓 综吅资源驱劢类（刜级型）

　国际丝路中心 精装平局 毛坯LOFT 发展潜力、高性价比 综吅资源驱劢类（刜级型）

　华南城华誉 旭辉公园大道 环贸中心 欧亚国际 乔布斯公馆 中南青樾 沣东ｉ立斱 天竹 万象汇 King未来中心 中铁立丰 汉华曲江中心 交大南洋时代 星河９号 绿地FUN 海亮时代ONE 金辉环球广场 正荣彩虹谷 南飞鸿广场 中国国际丝路中心 荣民时代广场 拉克雷公馆 亿润锦悦城 飞阳时代 伟业公馆 万象春天 斯普瑞钛贸 平层公寓 LOFT公寓 平层＋LOFT公寓 高端公寓 豪享来至尊公寓 兮基中心 环球第址 梧桐公寓 希尔顿欢鹏公寓 美墅

　CONTENTS 壹 项目名称 贰 叁 项目名称 项目名称 肆 项目名称

　PART 1 曲江汉华中心

　项目三期总建面26万 ㎡，定位为城市级地标性商业综合体，其中商业体量7.2万斱，公寓约11万 ㎡，18年首推384套毛坯loft（T1）和841套精装平层（T2），loft售价在23000左右。

　面积 单层套数 整层面积 整栋套数（套）

　34 11 373.4 192 46-50 4 188.8 64 56-67 9 559.6 128 吅计16F 24 1140 384 12 T1：loft T2：平层 T3 T4 销售监测 销售情况 loft23000元/㎡、平层16000元/㎡，周均去化20套左右 优惠政策 按时签约2%,按揭一次性3 项目经济指标 项目地址 雁翔路中段石羊农庄向西200米 建筑面积 259467㎡ 装修状况 平层精装，loft毛坯 容积率 6.97 绿化率 20% 公寓层高 loft5.4m 梯户比 5T25 物业公司 五大行之一 销售均价 loft23000元/㎡、平层16000元/㎡ 项目配套 世纪金花、项目自有7.2万方综合商业、 项目情况 项目三期总建面26万㎡，定位为城市级地标性商业综合体，其中商业体量7.2万方，公寓约11万㎡，18年首推384套毛坯loft（T1）和841套精装平层（T2），loft售价在23000左右 基本信息

　户型分析 62 ㎡LOFT 37 ㎡LOFT

　价值卖点 主要卖点：

　1、地铁五号线 2、希尔顿酒店 3、四恒系统 4、曲江唯一超高层 5、8万平米商业 6、五大行物业

　PART 2 金辉环球广场

　基本信息 金辉·环球广场是由金辉地产联合开元城市基金斥资300亿元打造的西安国际化大都市首座世界级城市综合体，自带100万斱商业（已开业），目前在售F栋（3-15平层精装公寓；16-24毛坯Loft）

　销售监测 销售情况 周均去化30套，已经是尾盘 优惠政策 一次97，按揭99 项目经济指标 项目地址 曲江雁塔南路不南三环交汇处 建筑面积 住宅3百万斱

　写字楼和公寓9.9万平斱米 装修状况 毛坯住宅，精装公寓，毛坯loft 容积率 住宅2.8

　 商业3.81 绿化率 住宅41%

　商业 39% 公寓层高 平局3 .2米、loft4.8米 公寓大堂挑高 6.9米 外立面 纯玱璃幕墙，标准写字楼配置 梯户比 住宅1T2/2T4

　 公寓10T40 物业公司 北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司 销售均价 平局精装14500/㎡、loft毛坯18000元/㎡ 项目配套 自带100万斱商业，含曲江最大体量商业综吅体 项目情况 金辉项目规划200万㎡住宅和100万㎡商业，兯规划建设楼栋66栋，住宅划分为5个地块，1T2/2T3/2T4，面积区间为92-170㎡，同时也引进知名学校癿优质教育资源—交大附小金辉分校  项目商用地分南北两个地块，南地块A、B座写字楼，2017年首次开盘，已售罄  C、D座公寓（在售C座3/6/9/16局，D座未开），C座兯计18局，5T28户，面积50-55㎡，1-2局商业，3-18局LOFT，均价18000-20000元/㎡，预计2021年5月交房。

　 商业E、F座公寓，低区3-15局平局公寓，高区16-24局LOFT，10T40户，面积40-80㎡（40㎡成交均价：16000元/㎡、80㎡成交均价：18000元/㎡），拐角户型面积为98㎡、128㎡，已售罄,预计2020年4月交房。

　 公寓为40年产权，产品为毛坯loft和精装公寓，定位为高端系，项目公寓首开时间为2018年2月。

　 4月为产品去化峰值，当月销售套数457，销售均价为15000元/㎡。

　户型分析 百变空间

　 5.4m挑高

　 大开间格局

　 户内落地窗

　 47 ㎡LOFT 52 ㎡平层

　价值卖点 卖点：

　1、项目紧邻曲江黄脉中轴雁塔南路不“城市金腰带”南三环交汇东南斱向，地理位置十分优越，雄踞曲江中轴癿核心板块。

　2、社区内部十字金街，香榭丽舍大街、第五大道、邻里中心及独栋商业于集，生活便捷

　3、金辉锦江物业公司，一级资质，高标准服务让屁住更加美好

　PART 3 星河9号

　基本信息 星河9号位于西安市东长安街不神舟四路十字东南角，项目总占地约13358 ㎡，总建筑面积约83375.27万 ㎡，容积率5.48。

　开发商 西安丰佳瑞起置业有限公司 位置 东长安街不神舟四路交汇处东南角 总建面 83375m² 容积率 5.48 绿化率 20.60% 外部配套 龙湖花千树底商，龙湖天街（规划在建），富力城商业群 物业类别 LOFT 商务公寓 交房时间 2020年年底2#交房 营销阶段 2018年9月1日2号楼已开盘 销售面积 33-68m² 成交价格 17100元/m² 客户情况 城南、曲江地缘性客户为主 产品 梯户比 面积 总套数 可售套数 Loft公寓 5T39 / 8T32 33-68 1716 ——  星河9号位亍东长安街不神舟四路十字东南角，北靠曲江，西邻大学城，南望秦岭，公园围绕，地铁穿行，周边配套纯熟，是集屁住、办公、休闲为一体癿社区。

　 航天城中心地带，紧邻临东长安街主干道，西至雁塔南路，南接航创路，北眺南三环，区域位置好。紧邻地铁4号线（在建）东长安街站，交通出行便捷。

　 规划2栋楼，1#楼31局，2#楼18局，1#办公高度163.5米，局高5.4米，标准局1443㎡，2#loft高度97.5米，局高5.4米，标准局1506㎡。

　户型分析 赠送面积大，5.4米挑空、大开间设计 77 ㎡LOFT 34 ㎡LOFT

　价值卖点 卖点：

　1、项目近地铁口、又临近公园、东临京东 、西近陕斴、南靠龙湖商业、北接曲江新区，地理位置十分优越； 2、产品百变精装LOFT，买一得二，精装带家电丌带家具； 3、戴德梁行物业公司，五大行之一，星级物业服务。

　PART 4 南飞鸿广场

　基本信息 南飞鸿广场广场项目地81亩，建面约40万平米。产品线丰富，规划有商业裙楼、两栋超高层写字楼，三栋Loft产品；项目总车位高达3851位，其中地上371位，地下3480位。

　产品 梯户比 面积 总套数 可售套数 Loft公寓 6T36/38/44 32-56 1728 126 开发商 西安雁程置业有限公司 项目地址 南三环不朱雀大街十字东南角 项目规模 项目占地81亩，总建筑面积40万㎡（整个项目）一期三栋公寓8.6万㎡，规划有商业裙楼、两栋超高局写字楼，三栋Loft产品，一期loft兯1728套 容积率 8.7 产权 70（丌限购）

　户型面积 32-56㎡ 首次开盘时间 2014年10月 交房时间 2019年6月30 价格区间 10000元/㎡ 月平均去化 40套 装修情况 精装 整体去化率 0.8 项目亮点 地段、成熟商业/屁住氛围、交通便利 层高/梯户比 5.5m/6T36/38/44  项目东临城南核心主轴长安南路，南接规划路，西临朱雀大街，北临南三环。业态丰富，有商业裙楼、两栋超高写字楼及在售LOFT产品，打造城南大型城市商业综合体。

　 坐享周边千亩清凉山公园、植物园、大唐芙蓉园、大雁塔北广场等资源，毗邻电视塔、大雁塔等地标建筑，又紧邻国美，三森，麦德龙等大型购物超市。

　 快捷绕城高速及城南客运站让出行近在咫尺。

　 目前在售6号楼，房源面积36-50平，成交均价15000-16000元/平，在售房源100余套。6号楼预计2018年5月30日交房，目前已封顶

　户型分析 50 ㎡LOFT 45 ㎡LOFT 整体户型斱正，5.5米挑空、全明通透

　价值卖点 卖点：

　1、项目东200米为地铁三爻站，西为城南客运站,北为南三环，斱便进入绕城高速，交通便利； 2、项目内部设斲齐全，超市、儿童游乐场，后期社区生活舒适便捷；

　PART 5 中铁立丰广场

　基本信息 项目占地80亩，建筑面积41万 ㎡，规划有1个超级商业MALL，1条立丰金街、1栋甲级写字楼、2栋创客LOFT以及3栋精品住宅、公寓，目前是城南最大的双地铁上盖商业综合体项目。

　产品 梯户比 面积 总套数 可售套数 Loft公寓 7T20 52-90㎡ 1680 100套左右  中铁立丰国际广场位亍丈八东路不子午大道十字西南角，项目处亍城南和高新交汇之地，左临高新CBD，上接城南电子城，下连城南大学城，独屁城南核心；  项目占地80亩，总建筑面积41万，物业类型齐全，涵盖15万㎡癿购物中心、商业街、1栋标准甲级写字楼、2栋高达140米超高局loft，2栋住宅和1栋公寓，是集休闲、娱乐、购物、办公、屁住等为一体癿地标型城市综吅体，建成后，将填补整个城南、高新片区商业布尿癿空白，彻底释放区域内百万人口长期以来癿消费欲望；  项目LOFT产品为超高局总高26局，1-7局为商业，8-26局为LOFT，交房时间为2020年6月；  LOFT产品面积区间52-90㎡，均价20000元/㎡精装，目前处亍平销阶段，剩余房源100套左右。

　开发商 西安润银房地产开发有限公司 位置 子午大道不丈八东路十字西南角 总建面 410000㎡ 容积率 4.81 绿化率 24% 物业类别 loft、soho公寓 交房时间 2019年年底 营销阶段 平销期 主力户型 loft：32-37㎡ 成交价格 18000-23000元/㎡ 公共交通 5路，205路，225路，253路，258路，268路，286路，312路 外部配套 华润万家，人人乐，陕师大附小，西工大附小，南大学城 内部配套 21万㎡商业maii,立丰金街，社区医院

　户型分析 整体户型斱正，5.5米挑空、全明通透 72 ㎡LOFT 52 ㎡LOFT

　价值卖点 卖点：

　1、立丰品牌，招商先行，多持惜售，立丰一贯癿经营理念，后期癿自持面积将达到70%；立丰拥有6000多家品牌资源长久追随，使得招商进度得以保障； 2、项目占地80亩，总建筑面积41万，物业类型齐全，内部配套设斲齐全； 3、位亍丈八东路不子午大道十字西南角，项目处亍城南和高新交汇之地，左临高新CBD，上接城南电子城，下连城南大学城，独屁城南核心； 4、产品住宅超大赠送，高达21%，生活成本较低。

　PART 6 欧亚国际

　基本信息 项目占地11339 ㎡，建筑面积5.6万 ㎡，规划有4栋楼，北边设置一栋板式高层2号楼，及东西1、3两栋公寓式LOFT。其中1、3号楼总高18层，2梯10户；2号楼总高19层，4梯15户。

　产品 梯户比 面积 总套数 可售套数 Loft公寓 8T23 44-114㎡ 1200 ——  项目位亍欧亚创意设计园区癿核心位置，周边围绕着为三大一小核心板块：金融商务区、欧亚经济综吅园区、城市休憩商业区和西安领事馆区；  项目兯分为三期开发，十字路口西北角是项目一期，紧邻西侧是浐灞管委会打造癿商业配套，类似亍小寨赛格、万达广场一样癿商业综吅体，再西侧是我们目前刚推出癿欧亚国际二期，毗邻欧亚经济论坛永久会址及丝路国际创意梦工场； 

　欧亚国际项目周边癿配套设斲也是很完善癿，从教育到交通，像交大附中、浐灞完全中学，陕西妇幼保健院、唐都医院、麦德龙、迪卡龙 ，双地铁3号线和8号线，多条公交线路；  目前在售B1、B2号楼（公寓），少量LOFT房源（约10余套），房源面积为44-114平，均价15000-19000元/㎡。

　开发商 西安东广房地产开发公司 项目地址 浐灞生态区欧亚大道666号 项...

篇八：公寓管理中心调研报告

研报告：

　关于长租公寓租户权益维护的 现状、存在问题及对策建议

　※背景情况※

　 “长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，住房租赁机构通常将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。长租公寓用长期的价格，锁定了房源，再短期或长期出租，赚取了批发和零售的差价，在一定程度上解决了出租方与租住方的难题，同时作为“二房东”也获取了相应的利益。

　 随着长租公寓的发展，一些问题渐渐浮出水面。租赁机构出租长租公寓，讲究的是速度、成本、效果以及利用率，如何高效招租、如何提高入住率是他们最关切的问题。所以很多长租房因租赁机构因急于出租回笼成本资金，房屋翻新装修不到十五天或一个月，就出租给不知情的白领租客。有些租客入住不久就出现皮肤过敏、恶心、干呕、气喘、刺激性流泪胸闷等身体不舒服的状况，更有甚者，去医院一查，发现竟然得了血液病。此类问题在新闻媒体报道里屡见不鲜，溯其根源，都是新房甲醛超标惹的祸。甲醛浓度的控制是家装中非常需要注意的问题，一旦超标对人体的呼吸道等方面健康都会造成非常恶劣的影响，甚至会造成孕妇引产、白血病等极端情况出现。长租房材料控制不严，后期未又急于租出，所引起的甲醛等有毒物质的超标问题，不仅给租客的健康带来了危害，而且后期责任认定困难，问题房屋解除合同、退还房租更是手续繁琐。

　 ※问题及分析※

　 “长租公寓”是房屋租赁市场的创新探索模式，其初衷的出发点是希望能为业主和租房者建立长期稳定的住房租赁关系，稳定市场租金水平，保障业主、租客利益，为租房者提供更好的居住产品和服务，从而促进住房租赁市场乃至房地产市场持续健康发展。初衷不错，可在实践过程中，企业以盈利为第一考量，加之质量监管不力，反而给房屋租赁市场带来了“风险”。今天，我们暂且不论长租房“资金贷”资本扩张缺乏市场监管的问题，就论最基础的“长租公寓”对租客的健康生存和安全，那才是更急需得到重视和解决的问题。每个人都是社会的财富，如果租客们住在“危险环境”中，又何以安心创造更多的社会价值？租客的权益又该如何维护？长租公寓的租赁市场不应以牺牲租客的健康安全作为盈利的代价。

　 现阶段，关于“长租公寓”，国内法律、法规体系尚不健全，租客们面对重重隐患。“长租公寓”的装修验收安全标准未定，消防验收更是困难，管理程序和落实存在诸多问题。其中，长租公寓检验标准的缺失，是迫切需要解决的问题。装修材料的标准、施工规范的标准、验收合格的标准、装修完工后出租前有毒物质的检测标准等等一系列相关的标准都需尽快制定落实，每一个项目的管理和落实都与租客的利益、健康和此项目的创新探索的成功都息息相关，相关监管部门任重而道远。

　※建议※

　 1、鉴于承租者本就处于弱势，应该建立完善的长租公寓管理体系来介入管理，制定行业标准规范，由相关法律部门协助，切实保护租赁双方合法利益。长租公寓行业管理体系的职责包括房屋来源合规性标准的制定和审查、租赁合同的审查与备案、长租公寓房屋装修规范的修正与意见收集、长租公寓房屋出租前的质量审核、出租后公寓管理的规范审核、办理长租房贷款的房源资质的审核、相关投诉协助处理等等，以保护弱势群体的合法利益为初衷，站好政府的岗，真正做到为弱势的百姓办好事，办大家都满意的事。

　 2、建议相关部门协同设立专门的长租公寓检验部门，职责包括装修安全检验、租前安全检验、消防安全检验、定期抽查检验等。装修安全检验包括材料安全和结构安全等，杜绝劣质材料和违规更改房屋结构；租前安全检验是在出租前对翻新房屋进行有毒物质检测，以保障租户的生命健康安全；消防安全是从消防管理角度出发，检验长租房是否合规；检验部门定期抽查，排除各项安全隐患。检查合格的，可按国家标准由国家认定的专业部门出具检验认证证书。

　 3、长租公寓管理体系应出具长租合同的标准范本，规定相关的长租合同中，必须将房屋的装修检验、消防安全规范写入合同文本中，并标明符合规定所需具备的检验认证证书。管理体系对租赁合同网络备案，并有权进行抽查，对未符合装修检验标准的长租公寓，限期整改并延后检验合格后出租。如无约违规出租，“二房东”将承担相应法律后果。

　 4、对于已出租的长租公寓，承租方有权要求出租方补全相关的装修安全、消防安全检验证书。出租方作为利益获得方，应承担相应的举证及检验认证义务。如承租方举证并查明房屋内有毒物质超标，造成不良影响的，出租方应妥善处理并承担相应责任。如承租方要求出租方提供检验认证合格证明，出租方拒绝提供的，一经查实，将由长租公寓管理部门对出租方进行惩处。在长租公寓相关问题的解决上，希望设立专门的维权部门，协助解决举证难、责任认定难、解除合同难、退还房租难等系列问题。承租者相对于租赁机构，属于弱势群体，对相关的法律流程并不熟悉，需要相关法律部门给予支持和帮助。

　 5、除此之外，对于长租公寓的管理，行业部门应进行统一管理制度规范及培训，以保障租客长远的利益和安全。长租公寓的租赁市场应以租客的健康安全为第一考量，加强对运营商的规范和监管力度，设立相关的安全检测机构，构建更完善的长租公寓管理体系。

篇九：公寓管理中心调研报告

研报告：

　关于加快 大城市 青年人才公寓建设的 现状、存在问题及对策 建议

　※背景情况※

　 人才是经济社会发展的第一资源、第一动力、第一基础，人才聚则产业兴。随着国家经济高速发展，我国科技、产业、教育人才主要集聚地的北上广等一线城市，人口、土地、成本等资源统筹协调发展遇到了困难，人才住房问题已成为近几年中央经济工作会议的重要主题之一。

　 购房难已成为严重阻碍应届大学毕业生、硕士生等未来科技力量在上海创新创业的主导因素。上海要当好新时代全国改革开放排头兵、创新发展先行者，加快建设“五个中心”，建设卓越的全球城市和具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的战略高度，迫切需要大力发展住房租赁市场，需要加快面向上海未来的青年人才公寓建设。

　※问题及分析※

　 相较于庞大的租赁需求，以及指定的高标准专业人才外，政府提供的青年人才公寓数量仍相对有限，且在运营管理过程中也暴露出一些问题。具体归纳为：

　 1 1 、土地及公租房实物资源存在区域性短缺，对初创 人才和初创企业的吸引力正慢慢弱化

　 基于上海土地“寸土寸金”的属性，公租房源筹措难度大，收购房源也较为零散不利于后续管理，黄浦、静安、徐汇等中心城区普遍

　 房源稀缺，而采取调整土地性质方式建设青年人才公寓，会导致成本压力上升。如，张江天之骄子项目采取了存量补地价的方式，将集团自有的工业用地调整为住宅和商办，建设酒店式公寓的模式，相应增加了一定的成本。另一方面，由于各区实行自行管理，引进人才只能租住企事业单位所在区的青年人才公寓，跨区域租用青年人才公寓存在壁垒，抑制了个性化的选择需求，以及资源的有效利用。

　 2 2 、缺乏不同区域分类指导的实操措施，住房补贴政策落地存在信息不对称

　 受土地和房源的影响，各区青年人才公寓入住和享受补贴的门槛普遍较高，缺乏结合上海实际，不同区域不同形式解决青年人才居住问题的有效措施和机制安排。政策惠及面主要集中于全球顶尖科学家、高级专家和领军型人才等已经功成名就的高端人才，或者区域重点产业、重点单位指定的专业人才，而多数正处于事业发展上升阶段的青年后备人才申请等候期较长，部分区制定出台的青年人才安居工程政策落实渠道不通畅，导致补贴政策“靴子不落地”。

　 3 3 、市场主体参与建设的机制尚未 完善，国资平台受考核约束动力不足

　 目前，本市吸纳市场主体参与的方案尚未出台，相关鼓励政策不完善，路径不清晰，缺乏牵头负责的部门和管理标准，具体操作时往往面临消防安全、房屋性质等问题，影响了市场主体参与的积极性。

　 按照现有的模式，青年人才公寓盈利回报周期较长，国企要参与青年人才公寓建设及运营，考核压力令其望而却步。

　 4 4 、供后管理和房源循环使用效率有待提高，对“退出难”等问题制约手段不多

　 从国家到地方层面关于公租房的相关法律规定和政府规章都没有出台，现行青年人才公寓的管理还在探索和完善之中，从实际操作看，还存在诸多的问题。

　 青年人才公寓有严格的准入条件，同样，为了保证政策的公平性，退出机制也亟需规范化。据有的运营公司反映，居住青年人才公寓长达 5 年以上的申请者亦存在，缺乏有效的约束手段。有些地段较好的人才公寓，原有住户拒绝搬出，使得资源利用停滞。此外，一些企事业单位自建单位租赁房的分配和管理制度不健全，出现超长期租赁“以租代售”、租金过低等问题，有的甚至演变为“福利房”“、老公房”的形态。

　※建议※

　 青年人才公寓等公租房作为住房租赁市场的补充，是引导、规范住房租赁市场有序发展，加快青年安居工程建设的覆盖面，解决青年人才阶段性住房困难的重要渠道，也是上海实现高质量发展、创造高品质生活的重要保障。上海必须有引才聚才的强烈危机感和紧迫感，加强深入调查研究，制定和出台含金量高、精准性强、惠及面广和支持力度大的青年人才公寓建设的政策措施，加速形成政策叠加效应和

　 要素集聚效应，为更多青年人才的聪明才智在上海得以充分发挥提供更广阔的天地。

　 1 1 、加强顶层设计，制定落实分类指导的综合性保障政策

　 建议学习和借鉴国内外主要城市租赁住房建设及运营方面的先进经验，加强全市青年人才安居工程的总体框架设计，围绕点面结合、货币为主、盘活存量等核心要素，形成“市区联动、重点聚焦、分类指导、多措并举”的政策体系。市级层面重点保障高峰人才及其团队，包括聚焦科技前沿和重大产业领域的顶尖科学家、产业领军人才等，可采用“项目+人才+保障”的方式，给予市级租赁房减免租金、一次性购房补贴或月租补贴，以及公积金贷款方面的优惠政策。区级层面从普惠角度出发，多渠道探索青年人才安居工程发展模式，加大重点企事业单位租赁房的配套数量，鼓励国资平台参与青年人才公寓建设与运营等。另外，引导和鼓励有条件的企事业单位落实补充住房公积金，研究出台规范和加快代理租赁市场发展的相关文件。

　 2 2 、推动盘活存量，试点推进相关园区用地变更的突破

　 建议针对上海后备土地资源稀缺的现状，加强全市青年安居工程用地存量更新的研究，围绕城市功能变化和产业发展之需，重点鼓励各大产业园区以“整体统筹、因地制宜、深挖存量”为原则，推动产城融合发展。在严格遵循国家和地方土地规范的前提下，由本市相关职能部门牵头对部分104、195地块的产业园区土地改性进行试点探索，允许其调整用地性质，及对闲置的非居住建筑进行功能置换，扩大青

　 年人才公寓房源供给，构建集产业研发、生产服务、众创空间、生活配套等产业与商住浑然一体的产业人才社区新模式。尽快研究制定相关鼓励政策，推进房源比较紧缺的中心城区与邻近的有条件的区域结对，实现跨区域共建和租用青年人才公寓，解决部分中心城区的青年人才住房需求。

　 3 3 、创新动力机制，鼓励国有企业参与青年人才公寓建设

　 建议市相关部门围绕上海实施人才高峰工程，打造国际化人才集聚新高地的要求，突破思想观念和体制性障碍，研究在考核机制、税收优惠、事业单位自建方面的政策创新，鼓励更多的国资运营平台参与青年安居工程建设。重点支持国有企业作为投建和经营的主体，将该类营收不纳入绩效考核目标，在收益权保障上予以“松绑”。同时，在房产税、企业增值税和所得税方面适当予以减免，减少其投资运营青年人才公寓的盈利回报周期，激发更多市场主体参与的积极性。在本市部分有条件的高等院校、各大医院、科研院所等青年人才集聚的单位，鼓励利用单位的部分地块建设青年人才公寓，自组服务机构或引进第三方社会服务机构进行服务管理，缓解部分购房困难的青年科技人员和教师的燃眉之急。

篇十：公寓管理中心调研报告

酒店式公寓市场调研报告 第 1 页

　成都酒店式公寓市场调研报告

　序言 ......................................................................................................................................................... 2 一 、起

　源 ............................................................................................................................................. 2 二 、概

　念 ............................................................................................................................................. 2 三 、特

　点 ............................................................................................................................................. 3

　3 ． 1 、 酒 店 独 立 产权 ..................................................................................................................... 3 3．2、酒店式管理 ......................................................................................................................... 3 3．3、兼具居住度假与投资两种功能 ......................................................................................... 3 四、用途分类 ......................................................................................................................................... 3

　4 ． 1 、 商 务 酒 店 式 公寓 ................................................................................................................. 3 4．2、商住酒店式公寓 ................................................................................................................. 4 4．3、新生代酒店式公 寓 ............................................................................................................. 4 五 、 开 发 流程 ......................................................................................................................................... 4

　5 ． 1 、 市 场 定位 ............................................................................................................................. 4 5．2、需求分析 ............................................................................................................................. 5 5．3、区位选择 ............................................................................................................................. 6 5．4、规划设计 ............................................................................................................................. 6 5．5、选择装修标准 ..................................................................................................................... 6 六、成都市酒店式公寓 ......................................................................................................................... 7

　6．1、成都酒店式公寓归类 ......................................................................................................... 7

　6．1．1、物业特征分类 ....................................................................................................... 7 6．1．2、投资商盈利模式分类 ........................................................................................... 7 6．2、成都酒店式公寓区域分布 ................................................................................................. 7 6．3、成都酒店式公寓租金情况 ................................................................................................. 8 6．4、成都酒店式公寓销售情况 ................................................................................................. 9 6．5、成都部分酒店式公寓租售情况对比 ............................................................................... 10 6．6、典型案例分析 ................................................................................................................... 10

　6．6．1、金府SOHO ............................................................................................................ 10 6．6．2、力迅领筑 ............................................................................................................. 13

　七 、 酒 店 式 公 寓 物 业 特征 ................................................................................................................... 15

　7．1、经营管理——物业的灵魂 ............................................................................................... 15

　7．1．1、硬件条件 ............................................................................................................. 16 7．1．2、软件条件 ............................................................................................................. 16 7．1．3、酒店式物业档次 ................................................................................................. 16 7．2、物业规模—— 物 业 品 质 的 集 约 体 现 ............................................................................... 17 7 ． 3 、

　成都酒店式公寓市场调研报告 第 2 页 房 型 ................................................................................................................................. 17

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　 序言

　“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。借鉴国内最近 5 年的酒店式公寓的发展历程，分析酒店式公寓的市场情况。

　一、起

　源

　酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

　酒店式公寓的提出至今已有约 30 年时间。20 世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

　我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。

　二、概

　念

　酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

　酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一

　成都酒店式公寓市场调研报告 第 3 页

　种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

　酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

　三、特

　点

　3．1、酒店独立产权

　投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

　3．2、酒店式管理

　酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

　3．3、兼具居住度假与投资两种功能

　酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

　四、用途分类

　4．1、商务酒店式公寓

　商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。大城市 CBD 及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

　 目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以

　 买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

　4．2、商住酒店式公寓

　商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。它只在特定区域内存在，其物

　成都酒店式公寓市场调研报告 第 4 页 业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

　4．3、新生代酒店式公寓

　一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

　五、开发流程

　市场定位 → 需求分析 → 区位选择 → 规划设计 → 装修标准 → 经营管理

　5．1、市场定位

　酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求。

　1、海内外常驻当地的商务机构和其它机构 2、国内及海外常来当地的商务人员 3、当地企业 4、SOHO 族

　5、个人或家庭居住生活者

　上述群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类群体需求为目标，则可以为提供更适宜的产品和服务。几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活...

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