摘 要： 梅陇南方商务区从方案初始设计到现在已经有六年多的时间了，笔者有幸参与了规划，方案设计，扩初到施工图阶段，见证了一个项目从有到无的全部过程。在项目施工完毕的阶段，听闻集中商业整体出售，需要改变商业策划的消息，进而反思到现有商业模式的改变，使得现有的商业综合体的规划设计必须要具有前瞻性，必须要预见到漫长的建设过程中的面临的改变。因此回顾一下设计初期阶段规划与商业策划的过程，进而反思建筑师在其中的责任与想达到的愿景。
关键词：商业综合体；商业策划；规划；定位；集中商业；街区商业；运营模式
1 规划三部曲
先说常规，城市中涌现出越来越多的商业综合体，均无法摆脱商业项目前期规划的三部曲，
首先是规模论证，此步骤由政府及开发商共同完成。主要分析区域商业的辐射关系，计算项目的客源总量，确定公共服务设施的数量以及各种业态面积的配比。政府从宏观的区域规划入手，结合周边的现状及产业需求，在城市发展的宏观的角度，为开发商提出详细规划要求，为城市综合体限定各类初始条件。
下一个阶段为开发商及商业策划公司主导，开发定位与预测。进行消费者的行为习惯、出行路线、停留时间、消费倾向的各种分析。鉴于商业综合体的开发周期较长，经常涵盖数个短期经济发展阶段，因此还需要预测项目发展的趋势，确定数年后运营时的项目定位，需要有一定的前瞻性。
最后，建筑师出场，和开发商，商业策划共同协调，根据前两个阶段确定的规模，开发定位等信息，细分商业消费需求，分析各种业态的面积及布局，整合城市与商业体的空间关系，逐步完善。
可以看出，在整个阶段，建筑师可控的步骤并不多，甚至在地产策划部门，设计部的话语权也没有商业策划部门以及销售部门的参数重要。这些不确定因素，具体体现在梅陇南方商务区项目，面临的就是在项目设计初始，就扑面而来的各种难题。
首先是领导众多决策不一，设计定稿难。由于项目的开发由多个公司控股共同投资，所以项目拍板需要多方领导确认。再加上商业策划部门与销售部门的意见，如何满足多方意见达到平衡是设计推进的一个难题。
其次项目设计周期短。 在前期投标阶段，由于业主方商业策划部门没有确定的输入条件，导致三家外方单位总体方案在总体规划上就不满足要求， 综合体建筑中主体建筑与从属关系未把握清楚。投标阶段，业主方的销售策略定位影响到了建筑形态。举例说明，前期投标阶段外方集中商业与届区商业的面积比为8：2，实际运营的时候出售的街区商业面积过小无法回收资金，因此需要重新调整业态配比。从而浪费了大量的时间，压缩后期深化周期。由此可见，前期的商业策划定位及设计周期准确的判断，对于项目的成功有着举足轻重的作用。
最后，梅陇南方商务区作为一个规模五十万的大型商业综合体，在整个项目操作阶段会持续一个较长的周期。期间会经历领导的变迁，规范的更替，人员的变更，突发条件都会引起设计反复修改。如何前瞻性的对客观条件的变化做到”兵来将挡，水来土掩”也是我们要思考的问题。
2 商业定位与规划
五十万规模的大型商业综合体涵盖商业、街区商业、办公、酒店等各种功能业态，在如此紧凑的基地中如何有序的组织在一起。在接手设计时，先结合业主早期商业定位分析区位进行分析。上海中环内已经有很多成熟的商业中心，而近期城市副中心商业圈逐渐成为投资热点，特别是具有完善的消费人群、准确的项目定位、便利的交通条件的综合体项目，成为上海经济新一轮的发展热点。而本地块周边围绕成熟的居住社区，北侧有大量潜在的消费人流，东侧南方商城也为基地带来大量的消费者。另外，规划中的地铁线与地铁一号线也将远距离人流输送到该项目中。所以项目的商业规划定位应为次高端、服务于周边地区的社区型商业，作为中环的区域商业中心主要服务次中心城市综合体。
3 总体布局
本项目有三栋150米的超高层办公，在高度上并没有优势，但三栋办公楼的集合却会有较强的标志作用。办公位于基地西侧，面向闽行高架，成为南侧车流入沪的标志性建筑。三栋塔楼围合独立的办公前区广场，自成体系，方便租售或是自持，有一定的灵活性。
本项目包含一栋五星级酒店酒店，设计前期对于酒店的位置有过较多考量，最终决定位于基地南侧，视野中有大片规划绿地，提升酒店品质。对东侧的商业建筑也是有利的互补组合关系，在形象上互相促进与推动。与十五万办公体量毗邻可以为酒店的宴会、会议功能提供支撑。
在商业业态配置方面 ，将12万的商业细分为8万平米的集中商业以及4万平米的街区商业，配合地下3万平米的商业面积形成多层次的复合商业中心。面积最大的集中商业入口则面向主要道路交叉口，为客流的涌入方向。在集中商业动线设置阶段，经过大量的考察与案例分析，采用了人字行动线， 配合功能合理划分的平面形式。店铺进深适宜，入口面向人流，视线通透，可达性好。在进深较大的不利处设置主力店以吸引人流，二层及三层设置天桥连接18万方办公体量及街区商业人流形成立体化的人流互动，三层以上设置大型体验式商业如电影院，冰场，KTV大型主题餐饮等吸引人气。
街区商业与集中商业相辅相成，内部视线通达，局部弧线呼应集中商业，将人群流畅的引入。街区北侧设置大型主力店，并设置开场入口广场，将古美西路商业气氛延伸至街区商业。
在设计初始阶段， 商业策划的定位是基于国外及香港、台湾的一些成功的商业中心，得出的商业黄金比例——5：3：2，即商业：娱乐：餐饮之比。在梅陇南方商务区设计初期，已经预见到后续体验式商业的兴起。尽管娱乐的早期投入较大，经营管理难，且回收周期长，经济效益远不如商铺收租，但体验式经济的兴起已经也启发了项目的业态设置。从灵活的布置餐饮业态，不是集中的布置在某层区域，而是另行分散于各层，使得购物过程也是体验过程。这种不期而遇的惊喜也是业态发展的必然。另外除了传统的电影院KTV等传统娱乐业态，有前瞻性的设置了母婴主题以及溜冰场，力求吸引更多目的性人流涌入。
4 发展趋势
实际经过漫长地设计过程，梅陇南方商务区项目由于业主方的运营方式发生改变，原本的自持与售卖的比例又有了新的变化，集中商业被整体售卖，延长了交付运营的时间。纵然梅陇南方商务区的业态设置已经考虑了未来商业发展的趋势，但商业模式的瞬息万变仍让在跟钢筋混凝土的建造过程赛跑。因为这个黄金比例慢慢已经改变，变成了购物、餐饮和休闲的1：1：1，购物的占比由于电商的冲击大幅下降，而餐饮和休闲的面积却随着体验式商业的兴起而大幅上扬。单纯的娱乐业态被休闲文化所取代，一词之换背后，是思维逻辑的巨大切换。这个变化从2104年起慢慢明朗起来：着手的新的商业综合体默默地加上了书店这个新的业态，且不是我们想象中的单纯书店，而是商业售卖餐饮手作休闲的集合空间；商业空间中的虚空间也被充分利用并赋予不同的主题，展览空间，艺术空间，甚至娱乐设施（摩天轮）也被运用到建筑设计中；超市也不仅仅是收买的功能，结合餐饮结合娱乐而达到多元化的集合消费。因此在漫长的商业综合体设计过程中，在设计初始阶段我们只能尽量前瞻性的考虑多方面的因素与发展趋势，仍要给设计留一些余量与改造可能以适应后期的商业模式改变。
5 反思
在实际商业运营项目中，境外优秀的商业设计事务所会跨越三个阶段，从规划入手，服务业主包括项目选址，可行性研究报告，甚至修改原有商业定位，涵盖运营招商，针对特定商家进行设计，到后期的执行建筑师负责施工、监理、材料审核、竣工验收、成本管控以及项目后评估，甚至涵盖项目运营后跨越一定的使用周期后的改建与商业定位的修改，來适应眼前瞬息万变的商业需求。这需要建筑设计师跨越本身的技术壁垒，全方位了解商业综合体的设计进程。
目前，国内建筑师仅仅停留在第三个阶段的时间较多，主要辅助业主并对业主的商管及设计部门的需求进行落实反馈，国内业主对于建筑师实际操盘项目的经验不足，对于商业策划方面的了解也仅仅停留在设计阶段，无法宏观的预见到商业周期的变化。因此在全过程参与方面，我们还有很长的路要走。