篇一：关于农民建房的调研报告
第一篇：村民规范建房调研报告
土地管理是当前乡镇工作的重中之重，特别是近年国家实施宏观调控，出台行政问责和一票否决等考核机制，将土管工作推向火山口。有句话流传甚广也很贴切，乡镇干部的乌纱帽悬挂在老表的屋檐上。土管出问题，谁都保不了。因此保护耕地、严控农民违规建房不仅是一句口号，而要实实在在严格执行。
一、小港镇农民建房现状
小港镇位于丰城东大门，属平原地带，全镇总面积84平方公里，辖30个村委会、1个居委会，168个村民小组，现有人口8.2万余人。该镇农业资源充裕，耕地面积6.4万亩，非耕地面积1.3万亩（其中水养面积5940亩），主产水稻、蔬菜、甘蔗，水禽、水产养殖业发达，是丰城市重要的粮食、蔬菜和养殖业基地。
小港辖区内村庄密布，人口密集，近年来原有的废弃地、空闲地利用殆尽，2014年全镇用地户数为363户，用地面积64000平米，其中拆旧建新131户，占耕地户数232户。2015年，小港镇用地计划为180户，结合小港实际，该计划数远远不够。年初以来，镇党委、政府进一步加强农民建房管理，严格控制下田建房现象，目前用地户数106户，均属于拆旧建新，无一起下田建房。从近两年农民建房的样式和选址来看，初拆旧建新外，无大面积规划现象，而农民建房多选择公路沿线等交通便利的地方，而部分老村庄旧房拆除后新建运输不便，给拆旧建新带来一定瓶颈。
二、主要做法
1、高度重视，加大宣传。近年来，小港镇党委、政府高度重视土管建房管理。在人员配备上，由两名副科级干部主管，下设规划办、土地执法大队，配备10余名骨干力量配合国土所做好建房规划、土地巡查、土管执法等工作。在政策制定上，经过集体讨论酝酿，制定符合小港实际的《关于加强农民建房管理和土地防控工作实施方案》，明确建房管理办法、考核奖惩措施及打击力度等，堪称史上最严土管方案。在政策宣传上，由镇到村再到组，逐级开会宣传动员，提高村民对严控违规建房的认识，同时通过宣传车、横幅、标语、宣传栏等进行地毯式宣传，做到家喻户晓。
2、强化巡查，防控先行。小港镇建立了以村委会为主体的建房管理机制和以土地巡查员为主体的巡查机制。村书记作为建房管理第一责任人，组建土地协管员队伍，协管员由镇政府统一备案统一管理，每月另外单独考核发放责任奖200元，村书记发挥邻近现场、信息灵活的优势，承担起土管巡查第一人的职责。土地监察员分片分点定人定时组织巡查，做到违规建房早发现早报告早制止，并形成巡查日志，每周交政府主要领导审阅，确保取得实效。
3、严格考核，严厉打击。一方面第一时间处理巡查报告的信息，从严打击、绝不姑息，实现打击一个点、带动一条线、震慑整个面；另一方面，开展建新不拆旧专项整治，严控一户一宅。同时对因村干部和协管员渎职导致下田建房、违法取土、非法买卖土地等现象，而未及时发现、报告和处置的，取消协管员200元/月的补助并处罚200元/次，取消村委会年终评先评优资格并由纪检部门介入给予村主要干部免职处理。对全年未下田建房的村委会则由镇奖励2万元/村，且该村年终评优评先总分加10分。
4、统一规划，分类处理。一般情况下，不进行大面积规划，如若村民确需建房则严格按照审批程序批准。首先村民签订承诺协议交由村小组长提交至村委会，由村委会全体干部签字并盖章，再交由包领导审
定把关，包村领导则会同土管部门进行现场勘查，确定是否可建，可建则由包村领导签字、土管部门发放建房协议，由镇长签字同意，方可建房。针对老旧房较多但新旧房屋插花的村，无任何空闲地可建，则鼓励动员村民拆旧建新。比如今年以来的建房全部是拆旧建新，无一下田建房。针对旧村规模较大，征得村民同意的村，则积极向上争取项目，进行空心村改造。比如今年我镇启动了下埠、青周两个村的空心村改造，计划拆除面积38000平米，拆除户数170户，其中下埠村属土地复垦性，列入土地增减挂项目，现已基本拆除，可新增耕地面积20余亩，青周属于改造型，计划新建面积5400米。
三、存在问题
1、村民法律意识淡薄，政策宣传不够。上级对于保护耕地、杜绝违规建房的宣传力度不够，许多农民法律意识淡薄，认为在自家田里建房不违法，还有一部分进行耕地互换，撂荒若干年后当做空闲地进行建房，建房管控的空间较大。
2、农民建房需求大，严控压力大。小港镇村庄密集，没有任何山地，除了村庄就是耕地和湖塘，而近年来，随着人们经济条件的好转、生活水平的提高，人口增长较快，而对住房的要求也越来越高，许多老旧房屋已接近危房，旺盛的建房需求和有限的土地形成了僧多粥少的矛盾局面。据目前各村初步摸底，目前存在建房刚需的户数约600户，严控压力非常大。
3、传统观念根深蒂固，老旧房拆除困难。由于农村传统的思想观念根深蒂固，认为旧房子是老祖宗留下的家业，都不愿意轻易拆除，导致拆旧建新推进速度慢，农村面貌难以改善。
4、农村经济条件所限，统一规划难。有些村老旧房连片存在，但苦于经济压力，村集体不敢轻易进行统一规划，急需上级政策、资金、技术指导。
四、意见建议
1、加大宣传。可通过电视等媒体加大对农民规范建房、拆旧建新和空心村改造的宣传，特别是对一些好的做法、村容村貌明显改善的可树立典型进行轰炸式宣传，解放村民的思想意识，让他们看到村容村貌改善带来的实实在在的好处，发挥华西村效应，让群众愿意去效仿好的做法。
2、鼓励整村规划，加大政策扶持。如旧村改造涉及到公共部分需用大量资金，需要上级一定的资金补助。镇、村两级都是吃饭财政，属于巧妇难为无米之炊，若设立相关政策基金，加大资金扶持力度，很多难题也可迎刃而解。
3、科学考评，调整问责机制。
针对当前的一票否决制和行政问责制，有其积极的一面，但也有一定的局限性。管得好是职责，管的不好则要丢饭碗，如此严厉的处罚措施导致乡镇土管无人敢管，土管分管领导心里很受伤。特别是像小港这样无任何山地丘陵和空闲地的地方，土管压力非常大，分管领导每天犹如踩钢丝，战战兢兢。
4、完善法律法规。国家法律明确规定，农民非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。但实际操作中这常常引起官民矛盾的导火索。建议完善有关法律法规，加大农民违规建房成本，明确处以相应的较大数额的经济处罚。
五、下步做法
1、继续加强巡查，严格管控。当前小港镇土管形势比较好，群众的传统观念逐步扭转，我镇将继续严
格遵行史上最严土管措施，加强巡查、兑现奖惩、坚决打击。
2、加大空心村改造力度。目前2个空心村改造点进展顺利，将择条件较好的村逐个实施空心村改造，盘活现有的土地资源来解决确需建房的农民用地需求。
3、开展土地清理。深入村组，对近年来的新建房屋进行一次集中清理，核查是否符合审批手续，做到建房全镇一盘棋，化解并杜绝各类因建房问题引起的矛盾纠纷和涉法涉诉问题。
第二篇：村民规范建房经验材料
整镇推进规范建房
大力改善人居环境
---全市深化农村“空心房”整治推进村庄清洁行动培训班案例
华容县三封寺镇党委书记
张哲君
（2019年2月）
三封寺镇是华容东大门，辖9个村（居)，人口3.2万，属半丘山、半垸区乡镇。借此机会，我以“整镇推进规范建房，大力改善人居环境”为主题，跟各位领导作个简要汇报发言。
一、我们的初衷：基于“三有”。
一是上级有要求。习总书记在2014年中央农村工作会议上指出：“中国要美，农村必须美”。我们岳阳市从2015年7月开始，就把规范村民建房作为一把手工程来高位推动，2018年市委和生书记又明确提出了把农村“空心房”整治作为乡村振兴的“先手棋”和“突破口”，为强力推动“空心房”整治工作，县委、县政府出台了一系列精神和举措，进一步为规范建房指明了方向。二是群众有意愿。当前，农民对改善居住条件的要求越来越迫切，希望有城市小区那样的基础和配套，又不失农村的自然美和人文美。特别是我镇在先行探索打造了华一村、莲花堰村两个集中建房示范点后，周边村的老百姓自发前来参观，纷纷说道农村有这样的集中建房点不比城市差，也要建这样的集中点，为此，坚定了我们整镇推进的信心和决心。三是现实有需要。现在，农村人口大量外流形成了很多的“空心房”，既不安全，也不美观。同时，我们湖区的老百姓历来建房标准不高，一代人重复建房的现象还十分的普遍。只有集中建、规范建，才能集约土地，节约水、电、路等配套投入，提升农村人居环境。
二、我们的做法：突出“三统”。一是统一规划建设。坚持因地制宜，不挖山、不填塘、不毁林，因地形而规划，因地貌而设计，因地势而建设，尽量保持乡土气息，记住乡愁，留住乡韵。同时，为确保建房的科学性和长效性，划定了集中建房区、限制建房区和禁止建房区等“三区”，编制完善村（居）简易规划、建房风貌规划、集中建房点建设规划等“三规”，并严格按照“三区”“三规”统一规划集中建房点，来引导村民按规划、按图纸自主建设。二是统一配套投入。我们利用三个渠道共争取县财政奖补资金、整合涉农项目资金、“空心房”整治耕地指标交易资金6000多万元，用于集中建房点基础和配套建设，做到生活设施、文化设施、污水处理设施等功能齐备，绿化、美化、亮化同步到位。三是统一规范管理。第一，完善优化建房审批。严格按划定区域、审批流程进行建房。第二，全程监管挂牌服务。建设过程中，我们坚持“五有三到场”，制作了《规范建房明白卡》，实行一户一图一人一档，并坚持做到全程服务、全程监管。第三，村规民约自我管理。制定集中建房村规民约，形成“政府主管、村民监管”的长效管理模式。
三、我们的成效：实现“三改”。一是人居环境明显改观。目前，我镇高标准建成集中建房点9个，建
房415栋，实现了整镇推进的目标，建设了一批风格迥异，可以传承几代人的好房子。同时，拆除省道沿线违章建筑319栋，风貌改造房屋435栋，制作广告牌930块，沿线面貌焕然一新。2016年以来，我镇相继有华一村、莲花堰村、墨山铺村等3个村被评选为省、市级美丽乡村。二是群众生活明显改善。老百姓由普通农民一下子变成了小区居民，土地集中流转更多了，产业规模经营更活了，老百姓收入得到了明显增加，满意度、文明度不断增强。比如，今年我们创建芥菜特色小镇，仅泰和一个村就集中流转土地3000多亩；华一村推进全域旅游，集中流转土地2000多亩，促进了“一村一品”特色产业的发展。三是乡村治理明显改进。每村都相继成立了村民建房理事会、红白理事会、环保协会，同时，还注重发挥农村“五老一新”（老党员、老专家、老教师、老战士、老模范和新乡贤）在美丽乡村建设、禁拆治违、环保治理、“治陋树新”等方面的积极作用，村民自治、法治、德治水平不断在提高。
四、我们的设想：着力“三提升”。一是提升规范村民建房的水平。具体是做到扩点、连线、成片、禁违：扩点，主要是在高标准完成一村一点的基础上，新启动和完成2个田园综合体的建设；连线，就是将现有的9个点和2个新启动的田园综合体，以主干公路沿线房屋的风貌改造、环境整治、功能配套为抓手，以点为基，串点成线；成片，坚持每个村以组或屋场为单位，打造美丽小组，美丽小屋场，以点示范，逐年推进；禁违，主要是严格控制5户以下的分散建房，坚决打击违法建设。二是提升规范村民建房的品质。结合芥菜小镇产业特色、本土人文特色和优势山水旅游资源特色，将规范建房逐步建设成徽派、湖乡水乡、现代田园综合体三大建筑风格。三是提升规范村民建房的管理。坚持党建总揽，完善村规民约，加强群众自治，用好村级平台，我们重点是管房美、管地净、管水清、管村绿、管有序，实现长效管理。
第三篇：规范城乡居民建房管理调研报告
创新模式
严明责任
切实规范城乡居民建房管理
~近年来，斑竹当镇委、镇政府为提高城乡居民生活品质，改善城乡环境面貌，积极创新管理模式，严把“五个关口”，切实加强镇村两级建房管理，全镇建房管理工作逐步走上了规范
化、有序化的轨道。
一、把好规划关，有序引导建房
坚持以规划为龙头，统领全镇城乡居民建房管理，不搞没有规划的建设，不建没有规划的房子。一是完善城乡总体规划。筹资15余万元高标准修编完善了城乡一体化发展总体规划，科学定位镇村空间布局、产业发展定位、基础设施配套，以总规统筹城乡发展，指导村居建设。按照总体规划，全镇以即将建设的武瑞国道为横轴，以镇龙、斑南公路为纵轴，规划建设8个三村联建的农村新社区，从而形成以斑竹当集镇为中心，以南平镇对河的双河片为首、以原胡家场乡镇所在地为腰，区域统筹、城乡一体和功能合理分区的科学发展格局。二是出台集镇控制详规。集镇及周边是建房管控的重点区域，为确保管控工作有章可循、有据可依，在镇级财力并不充裕的情况下，仍然拿出25万元聘请荆州城市设计院，制订了2.5平方公里的集镇控制性详细规划，根据规划的新农村点和公路主轴方位，将集镇及毗邻的永丰、车家当、伍家场等村纳入控规区，严格管控居民建房行为，为城镇建设发展奠定了基础。三是明确建房管控范围。把全镇土地划分为禁建区和有条件建设区两大类，中间不留空白地带，明确规定沿通村公路用地外缘起6米内、镇级公路8米内、县道15米内、距河堤中心线100米内、沟渠上和沟渠近脚10米内、规划建设国道线25米内等区域为禁建区，一律不准新建房屋。集镇控规区视同禁建区，原则上不准建房，确需建房须由镇政府召集相关部门集中会商后确定。有条件建设区则由各行政村根据总体规划选择，确定为居民可建房区，并按新农村集中居住小区要求完成土地调整、审批手续等基础性工作，引导农民集中居住，让确需建房的农户有地方建房。
二、把好责任关，全面管控建房
以追求“零违建”为目标，把管控任务分解到片区和网格，把责任落实到单位和个人，形成人人有压力、人人有责任的良好工作氛围。一是全面推进网格管理。结合管控工作实际情况，以行政村和社区为基础，按照属地管理的原则，把全镇划分为6个片区、32个网格，严格实行网格化管理。网格单位的管控工作由镇规划办公室管控，网格单元由所属村（社区）书记及包村机关干部和相关单位共同负责，每个网格单元设网格负责人1名，由村（社区）书记担任，每个片区设片长1名，由总支书记担任，切实加大对责任辖区内建房政策宣传、管控工作协调，以及违法用地、违法建房行为的监管力度。二是定期开展巡查督办。建立定期巡查和督办制度，由镇规划办牵头，带领组织、人事、纪检、执法、国土、村镇建设、房产服务等部门人员，每月5日前对所有片区进行拉网式巡查，及时发现问题，及时整改到位。镇政府还设立公开举报电话，并实行监督举报奖励机制，有效震慑违建行为，让全镇居民不想违建、不愿违建、不敢违建。同时，镇主要领导定期听取专班工作情况汇报，经常随机开展实地抽查督办，确保建房管控工作落实到位。三是严肃建房管控责任。制定了明确的考评管理和责任追究办法，镇政府对城乡建房管理工作每月一通报，年终实行专项考评，被评为先进单位的实行适当资金奖励；对因管理责任不到位、工作措施不落实，致使网格内出现违法建设行为，或者有意瞒报、漏报违建行为经举报查实的，由镇纪委按照规定对有关责任人予以相应纪律处分，涉嫌犯罪的移送司法机关追究刑事责任。去年9月以来，因为建房管理工作不力，就有2名干部被给予严重警告处分、1名村支部书记被处以撤职处分。
三、把好审批关，确保依章建房
从尽可能便民、利民、惠民的角度出发，不断改进和规范建房审批程序，做到既依法行政、高效审批，又防范违法用地、违章建房。一是规范审批流程。根据上级关于土地审批、建房管理的相关规定，总结以往实际经验，制订了一套规范、完整的《建房审批流程图》和《建房审批表》，即由建房户本人向所在辖区村（居）民委员会提出申请，由村（居）民委员会提请议事会审议签字，再由村主任按审议意见申请包村干部、总支书记到建房户实地踏勘，初审通过后由村主任于每周五统一报镇规划办公室，待相关职能部门集中现场会审后报镇政府审批。规范后的审批流程涉及总支书记、包村机关干部等7个人签字和村委会、土管所、水管所、村镇建设服务中心、规划办等5个公章审批，做到建房管理工作各界支持、广泛参与、接受监督，从一定程度上将违规行为制止在了萌芽状态。二是推行现场审批。尽管建房审批的流程看似繁琐，但实际上建房户只需详细填写审批表格，并报所在辖区村（居）民委员会即可。所有建房申请一律实行现场审批，镇
第四篇：岳阳规范村民建房开展村庄整治专项
岳阳县规范村民建房开展村庄整治专项
资金管理和使用暂行办法
为正确引导村民规范建房开展村庄整治，根据《岳阳县人民政府关于印发和的通知》（岳县政发（2015）4号，以下简称《方案》）有关规定，制订本办法。
一、资金来源和使用范围
（一）资金来源：县财政每年统筹安排资金1000万元，整合项目资金1000万元以上。
（二）使用范围：设立岳阳县规范村民建房开展村庄整治资金专户，专项用于规范村民建房和村庄整治奖补。
二、奖补条件和标准
自施行之日起，适用本办法的进行资金奖补。
（一）村民分散式规范建房符合下列条件并经验收合格的，给予建房户每户2000元资金奖补并授予“美丽村居”牌匾。
1.在乡镇和村庄规划区内，符合规划要求、规定面积、指定地点；
2.按照“先审批后建设”的要求，依法进行审批报建，并遵守“一户一宅”和“建新拆旧”规定；
3.采用农村住宅建筑设计示范图集；
4.完成庭院绿化、排污处污等基础设施配套。
（二）集中规范建房试点村村民建房符合下列条件并经验收合格的，给予建房户每户2万元资金奖补。
1.集中建房规模在20户以上，且符合村民分散式规范建房奖补条件；
2.集中建房点完成水、电、路、路灯、公共场所绿化、村民公共活动场所等基础设施配套。
对集中规范建房试点村的基础设施配套，给予项目和一定比例资金支持，实行“一点一议”。
（三）村庄整治试点村符合下列条件并经验收合格的，按每户1万元标准统筹奖补给该项目。
1.住房改造规模连片50户以上；
2.完成所有破旧空心房屋、残垣断壁拆除，仍在使用的旧屋、杂房进行维修和外观集中改造，房屋整体风格统一；
3.生产生活污水得到有效处理，生活垃圾进行分类收集，集中处理；
4.水、电、路、路灯、公共绿化、村民活动场所等设施配套齐全。
（四）对乡(镇)人民政府试点工作的奖励：乡(镇)人民政府申报集中规范建房试点村，每建成一处，经验收合格后，奖励乡(镇)人民政府5万元；乡(镇)人民政府申报村庄整治试点村，每建成一处，经验收合格后，奖励乡(镇)人民政府5万元。
三、资金发放程序
规范村民建房和村庄整治奖补实行“先建后补”，并按以下
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第五篇：**镇20**规范农村村民建房总结
**镇20**年规范农村村民建房总结
在镇党委、政府的正确领导下，在县农村村民建房规划建设管理领导小组办公室的精心指导下，**镇按科学发展观要求，认真贯彻落实市、县相关管理办法，切实加强了村镇规划和土地管理工作，取得了较好的工作成绩。
一、领导重视，精心部署。按照县委、县政府农村村民建房工作会议精神，定期召开专门的党政联席会研究部署规范农村建房工作，镇长每月一调度，亲自过问相关工作，保证工作经费，20**已安排经费10万元。主要领导多次对接相关业务部门，解决一些重大问题，为今年的规范农村村民建房工作部好局、开好端。
二、宣传到位，加强培训。为了开展好规范村民建房管理工作，杜绝违法建设的发生，到目前我镇已两次召集镇、村干部进行规范农村建房相关业务知识培训，传达上级相关政策工作要求。在5月初、9月中旬组织全镇共78名工匠进行了二次集中培训，宣传效果明显。5月份在各村主要路口、醒目地方悬挂横幅30条和三块大型宣传牌，粘贴宣传标语300张，9月份发放了《给**镇村民建房户的一封信》和3000余份农民建房的相关程序和相关法律法规。使其家喻户晓，从而营造依法依规建房的浓厚氛围。坚持每个月的23日召开村土地协管员例会进行汇报工作、业务培训、部署下一个月的工作，做到业务工作和监管工作到位。
三、严格审批，加强疏导。**镇规划办以省、市、县有关文件精神为指导，按照“六个有”（即有规划覆盖，有审批程序；有标准图集，有绿化美化；有检查验收，有奖励措施。）“三禁止”（即禁止没有经过审批的建房，禁止占用基本农田建房，禁止建新房不拆旧房。）
“五到场”（即选址到场，放样定位到场，开工砌基到场，重点部位施工监管到场，竣工验收到场。）的审批制度，严格把关，严格审批，农村建房工作做到管理有法，管理有序。针对村民建房审批手续，办理时间长，牵涉部门多，专业要求高。我镇实行统一建档、集中申报、联合审核、跟踪协办、统一监管，实行村民住宅报建“一个口进、一个口出”，严格按照申请报告、联合会审、统一办理、施工验收四个程序进行，并要求村民签订村民建房责任承诺书，村干部签订监管责任书，截止20**我们一共申报新建住宅180户，加层57户。通过严格把关，及时报批，目前已建好标准户型75户。收到申请建房群众的好评。
四、动态巡查，严控违建。为使违法建筑消除在萌芽状态，建立了村级每周不少于2次的巡查并建立了巡查台帐，镇规划办每周不少于1次的巡查并建立了巡查台帐，驻村镇干部每周不少于1次的巡查，做到监督建房户严格按照相关审批文件进行建设。保持对违法建设行为的全程动态监控切实遏制违法建设行为的发生，至目前为止，我镇共拆除违规建筑5起，拆除违章建筑3起。有效的打击了“未批先建、少批多建、乱搭乱建”的行为，使我镇没有再出现一例新增违章建筑。
五、突出重点，建好亮点。根据年初**镇被确定为县重点农村农村村民建房乡镇，需建好四个集中建房点（20户以上）的情况，我镇迅速行动，短时间内做好摸底和宣传发动工作，着力推进和引导各村进行空心村改造，以规避用土指标少给集中建房工作带来的瓶颈。目前，2014年的油市村军家桥一期集中建房点、20**年的油市村军家桥二期集中建房点已全面完工，建好85户B4标准户型，道路硬化、休闲广场、绿化、亮化、供电供水、地下管网、排水排污等各种基础设施都已建设好，共投资3600万元；大元村20户A4标准户型已全面完工，道路硬化、休闲广场、绿化、亮化、供电供水、地下管网、排水排污等各种基础设施都已建设好。共投资**00万元；20**年东冲村22户集中建房点和（10户连片异地扶贫搬迁户）采用湘南民居群体村落户型，已全部竣工，道路硬化、休闲广场、绿化、亮化、供电供水、地下管网、排水排污等各种基础设施都已建设好，共投资2000万元。高冲村公寓安置工程建房20户，现房屋主体已完工，休闲广场、绿化、供电供水等基础设施已建设好，共投资800万元。
六、国、省道路域环境整治工作。**镇政府联合县公路局、国土、公安等部门组织多次国、省道路路域环境整治清理工作，重点治理道路两旁乱堆乱放、乱搭乱建行为，共拆除140多个煤坪厂棚，20多个锯木厂，清理乱堆乱放杂物10余吨。
七、结合建设**镇产镇融合示范镇需要，继续做大做强板梁古村景区的规划管理。板梁古村目前基础实施建设已初具规模，大力加强板梁古村景区管理，争取上级资金2000多万元，进行风貌改造建设项目，不断改善其配套设施，立足示范村的本地特色和基础优势，对核心区进行高规格保护、对保护区重点地段原有的建筑，进行高标准的改造提质，打造精品示范工程；进一步完善示范村的道路、公共交通、供给排水管网、环卫等设施，全力推进古村景区外围绿化、美化、亮化工程，不断增强古村的承载力、核心力、辐射力，完善景区功能。
下一步工作打算
1、我镇将继续加大对规范农村村民建房工作力度，在批、建、管上下功夫，努力做好集中建房的建设工作，完成村民建房的审批工作，管好散户建房的规划工作，以确保我镇规范农村村民建房工作有序、有效开展。
2、继续加大国、省道路域整治工作以确保我镇国、省道路域干净、整洁有序。
3、继续做好九山河城建开发用地，充分利用九山河闲置地建好20个4+1公寓式住宅，拉通九山河段房屋建筑整齐有序、风格一致。
4、继续做好油市学区旧房的综合开发利用。
**镇规划管理办公室
二○**年九月二十七日
篇二：关于农民建房的调研报告
农村住宅调研报告
农村住宅调研报告
在当下社会，需要使用报告的情况越来越多，不同的报告内容同样也是不同的。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？以下是小编帮大家整理的农村住宅调研报告（精选11篇），希望能够帮助到大家。
农村住宅调研报告1一、现状与问题
调查发现遵化乡村，有在原宅基地上扩建的；有在承包土地上新建的；有将承包地换给他人建房的；有给已出嫁女儿建房的；有给户口已迁到城镇就业者建房的；有在本村购房的居住。造成目前农村宅基地现状，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。从现状看主要有以下几种：
（一）大宅院现象。农宅逐步扩大，占地面积已是批准使用面积的2—3倍，并有难以控制的态势，尤其是远离市区的刘备寨、平安城等乡镇农村，户均占地0.6亩左右，高的近0.9亩。据了解，xx市出台了“超出农宅批准面积部分抵顶承包地或口粮地”的减负政策。从此，承包地和口粮地逐步的进入了宅院，宅院从最初的3分变成了现在的6—9分。部分居村边的农户干脆把所有的口粮地全部圈入院内，是方便了群众生产生活，减轻了农民负担，但大面积的耕地被占，超批准面积建住宅等违法占地行为逐步的合法化，形成了难以控制的圈占风，给土地管理工作带来了无穷无尽的后患和恶果。
（二）未经批准建住宅、未批先建、批一建二、超批准面积等违法建住宅问题严重。部分由于指标问题未批先建；部分由于建房户与村委会关系紧张，不予通过和上报，最后未批先建；部分仰仗与上级政府、村委会等关系超批准面积建住宅，甚至批一建二，尤其是村两委换届选举期间，部分想当村主任、村书记的人，以宅基地许愿、承诺，私批私放宅基地，造成大量违法建住宅现象。
（三）无规划建住宅现象。走进村镇不是整齐划一的新村，而是与文明生态相勃的无规划农杂大院。乡镇村规划严重滞后，部分村是
前20年的规划，相当村没有规划。建住宅只需建房户自己选址，自行放线建设，那里有地、那里好就在那里。农村宅基地管理弱化，相关部门职责不清，村两委失职或乱放，是造成私搭乱建农房现象严重、宅基地混乱的又一个重要原因。
（四）建住宅安置问题严重。联产承包责任制实行后，为鼓励农民加强农田经营管理，国家推出经营使用权30年不变政策。决大多数村当时将全部土地按现有人口予以了分包（没有预留地），并签定了30年不变的经营合同。虽着村民生老病死、迁出迁入，二十余年后农村人口变化发生了根本性变化，过去十余口的家庭现存５人左右，原来的三口之家现已子孙满堂。按照宅基地审批条件，宅基地是虽批了，但无处安置建房已是司空见惯。合适的地方是别人的承包地，被圈入了他人宅院。据手持批文无地建房群众反映：“兑换地块太难了，远处村外1亩也换不出村边的２分地，甚至要花大价钱去买，每处高达6—9万元。去自己的承包地吧，离村太远，听说还违反土地利用总体规划和村镇建设规划，我们真是走投无路了，批了2年了就是没地方，找了政府几次了，至今也没有解决”。
（五）宅基地纠纷案件频发。有历史的、有现实的；有客观的、有主观的；有积怨斗气的、有胡搅蛮缠的……但是，其主要表现有侵犯权益、界址不清、遗产归属、私自买卖、擅自批划和实施旧村调整改造规划不彻底、不公正等六大类，尤其是随着社会主义新农村建设的深入开展，农村各项基础设施建设步伐的加快，以土地整理为目的的旧村改造、居民点搬迁等相继实施，社会对土地的需求日益增多，由此也引发了土地权属争议的明显上升，尤其是农村宅基地纠纷表现更为突出。
二、思考和建议
1、加大法制宣传和教育力度。各级政府和有关部门要运用多种形式对农村居民加强村镇规划的宣传，教育农民必须服从规划，自觉遵纪守法，依法保护自身权益。
2、加速文明生态村建设。进一步落实农村小城镇规划，严格按规划实施村镇建设。国土、规划等职能部门应加强对农村宅基地的审批
和规划管理。进一步加大乡镇国土所对村镇宅基地的管理，在强化规划管理的同时，建立农村人口居住地管理网络，理顺人户分离关系，防止有人多处批地，多头建房，坚决刹住违规占地建房之风。擅自在承包地上建房，改变土地用途的，必须依法收回承包权。坚持规划先行，着力推进农村环境整治、旧村改造、新村建设。
3、取消“超出农宅批准面积部分抵顶承包地或口粮地”减负土政策，建立土地有偿使用制度。对超出农宅批准面积部分的土地的实行有偿使用，并适当提高使用价款，彻底遏止宅基地圈占风，从根本上控制大宅院现象。
4、加大对违法建住宅、非法批准建住宅行为的打击力度。严肃查处乡镇、村两委干部利用宅基地贿选行为，一经发现，严肃处理，提请组织部门取消其参选资格，并追究其行贿责任；同时，进一步加大对未批先建、超批准面积、批一建二等违法建住宅尤其是未经批准和批一建二建住宅行为的打击力度，该移交移交、该拆除的坚决拆除，彻底打消其侥幸、观望心里，遏制违法建住宅。
4、加强调研，总结经验，完善相关政策。建议市委、市政府组织相关部门进行一次农村农宅管理课题工作调研，深入农村，从土地承包、农村人口、宅基用地审批与安置、生活保障、农村集体经济发展等方面解剖分析，科学的制定新农村建设五年、十年建设规划，完善、调整相关惠民减负政策制度，推动工作开展，保持农村稳定，促进城乡经济社会发展。
4、加强对农村宅基地纠纷调解的方法与技巧的研究。要掌握马列主义的立场、观点和解决纠纷的必备业务知识，更要讲究恰当的调解方法与技巧。要在日常工作中刻苦实践，勇于探索，不断创新，总结出更多、更有效的方法，扎实做好新时期农村宅基地纠纷的调解工作。
农村住宅调研报告2倪牌坊村位于丁嘴镇西南部，东与本镇岔河村交界，南临陆塘河，西与大兴镇交界，北与大兴镇高圩村交界，位置优越，交通便捷。全村区域面积2.1平方公里，辖6个自然村，11个村民小组，567个家庭住户，总人口2069人。
通过逐户走访排查的形式排查，长期居住有343户，占60.49%（其中长期居住的房屋中18.07%为1—2人居住）；短暂居住有38户，占6.7%；长期无人居住186户，占32.81%。上述数据反映，农村房屋闲置现象十分严重，有将近五分之二的房屋半年及以上时间无人居住管理，房屋利用率呈现较低水平。另一方面，占78.72%村民表示所居住的农村环境有待改进，主要体现在住房条件、农村饮用水和交通方面。
在调查中发现二组共有98户人家，其中仅有57户有人长期居住，占58%，有将近一半房屋长期无人居住或不定期短暂居住。倪大爷就是其中之一，今年82岁，自己有两个儿子都在城里买了房子，老伴前不久刚刚过世，平常到两个儿子家轮流居住。由于家里还有一亩多土地，赶上农忙时会回来收割，平常回来的很少。由于长期无人居住，倪大爷家的房子周围杂草丛生，屋前的房檐上的瓦被猫趴得已开始漏雨，墙角处清晰可见半米长的裂口。从这一点可以看出来，大部分无人居住的原因，不是出去务工没有时间回来，就是孩子在城里有房子，与孩子一起居住。
通过对长期无人居住或不定期短暂居住的房屋所有者的了解，大部分村民希望有关部门能优化当地资源配置，把闲置房屋的土地进行流转。发展地方特色产业，吸引更多本村劳动力，提高村民经济收入，从而促进农村经济发展形式的转变，实现城乡一体化发展。”
就如何解决上述问题提出如下意见或建议：
一、改造农村闲置房，开辟公共文化服务场所。建议加大对闲置房改造的资金投入，结合新农村建设，对闲置房进行重新规划，重新改造，合理利用。充分利用闲置房，大力兴办农村公共文化事业，建立老年活动中心、养老中心、村图书室等，为农民提升农村精神文化水平提供配套设施，从而活跃农村群众文化生活。
二、创新流转制度，解决贫困户住房问题。宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护，会逐渐破烂，但要卖掉并不容易。与此同时，部分贫困农民又无力建新房，存在住房不安全问题。因此，不妨花较少投
资帮助贫困户解决燃眉之急，也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房，这既解决了贫困户的住房问题，改善生活生产条件，又盘活了农村闲置房，更节约了农村新建房占用耕地，使农村富裕户的闲置资产得到充分利用，充分发挥效益。
三、以经营理念盘活闲置房。企业用地难是目前招商引资工作中的瓶颈之一，可以将农村闲置房屋改造成生产加工车间，引导企业将生产车间搬到农村。这样既可缓解用地难题，又盘活了农村闲置资源、增加集体和村民收入，还解决了企业用工难和农民就业难的问题，实现了多方共赢。
四、发展特色旅游经济。近年来，农业旅游蓬勃兴起，农村的各种要素被盘活，其中包括农民的闲置房屋。随着城市化进程的快速推进，生活在钢筋水泥丛中的都市人更加向往田园牧歌式的生活。一些有识之士抓住都市人的这一心理需求，积极开发农村丰富的资源，利用农村闲置房屋租金成本较低、人力成本相对便宜等优势，把农民的闲置房租赁下来后改造成为乡村酒店，并发展特色种养殖业，做乡村观光农业，取得了可观的经济效益。
农村住宅调研报告3科学推进农村住房建设是我省统筹城乡发展、提升农民生活品质，推进城市化进程的重要抓手。近年来，镇海区按照城乡一体化和集约节约利用土地的要求，加快推进农村住房集中建设，取得了一定成效，具有借鉴意义。
一、镇海区农村住房集中建设的主要做法
根据宁波、市政府《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》（甬政办发（20xx）107号）和《关于推进农村住房制度改革和住房集中改建的意见》（甬党（20xx）7号），镇海区制定出台了《镇海区农村新型居住区建设暂行办法》、《关于加快农村住房集中建设的实施意见》等配套政策，先后编制实施二轮《镇海区域村庄布局规划》方案，将区域村庄布局结构确定为“20xx”形态，即在生态带内保留改造20个村民集居点，在城市规划建设用地及备用地上建设16个集中居住区。同时结合土地利用总体规划修编，深化和完
善原有村庄建设性详规，做到“二规合一”，使规划落地。目前16个集中居住区，已有13个居住区完成建设规划编制，20个村民集居点中，清水湖等10个集居点已完成建设性规划编制。“20xx”工程全部完成后，可节约土地400公顷。
根据不同村的具体情况和特点，镇海区在实践中摸索了几种不同建设模式。
1、整体拆建。对于城中村、园中村、城郊村和规划撤并拆迁村，主要实施拆旧建新，建设多层或高层住宅，实施社区化管理。如调研组实地考察的蛟川街道“银凤晓月”安置区，该项目是为适应舟山连岛大桥、宁波绕城高速公路等重点工程建设和城市化加快推进的需要建设的，按照城市社区标准规划，总投资10亿元、建筑面积30万㎡，安置15个自然村1070余户拆迁户和住房困难户，可节约用地122.66亩。
2、集中改建。针对居住比较分散、宅基地占地面积偏大、整理和开发具有一定潜力的规划保留村，主要是拆并整合空壳自然村、小型自然村，按照农村社区标准进行集中改建，鼓励建设多层住宅，因地制宜建设多户联排，严格控制单家独院，逐步实现人口集聚。如正在建设中的清水湖村民集居点，将村庄改造与宅基地整理相结合，探索成本价购新拆旧，实行集体土地住宅就地集中安置，把13个自然村逐步拆并整合为一个中心村，可节约土地100亩。
3、特色创建。针对一些具有历史文化内涵的村庄，注重传承历史文脉，挖掘和开发乡村自然和人文特色，巧借田园风光，塑造山水美景，建设具有地域文化特征和个性风格的特色乡村。如澥浦镇十七房村按照郑氏十七房景区开发建设需要，注重保护文化遗存和生态环境，实施既有多户联排、又有多层住宅的集居区建设，较好地解决了郑氏十七房建设拆迁户和住房困难户的住房安置和村庄迁建等问题。
二、农村住房集中建设的主要成效
调研发现，通过四年多的农村集中居住区（点）建设，镇海区新农村建设和城乡一体化工作取得了明显的成效。
1、农村环境面貌和农民居住条件有较大改善，群众建房难和居住
环境差等问题得到初步解决。
2、土地节约集约利用成效显现。全区农村集中居住区人均用地控制在50—60平方米，村民集居点人均用地控制在90—110平方米，“20xx”工程全部建成后，较好解决了农村宅基地粗放式利用和农民居住点布局分散、规模较小的问题。
3、公共服务条件提升。农村集中居住区一次规划，分期实施，建设标准参照城市居住小区标准，同时统筹考虑公共服务和社区管理工作，推进“一站式”基本公共服务，使农民过上“城里人”生活，农村新社区文明程度整体提高。
4、农民财产性收入大幅增长。农民拆建安置后，一套集体土地性质的旧房，可置换2—3套有完全产权的等面积新房，可增加财产100—200万元，使农户得到了实惠。
三、镇海区农村住房建设可供借鉴的经验
在全省各地农村住房建设推进中，不约而同碰到土地、资金等各类问题：
一是土地、资金等要素制约。20xx年是新一轮土地利用规划实施的第一年，用地供需矛盾突出，直接影响农村住房建设用地保障。同时，受国家宏观经济政策调控影响，融资难度不断加大。
二是总体推进不平衡。区位条件好、项目带动型的集中居住区，推进较快；地域偏远、自筹平衡的项目，受资金影响推进积极性不高。
三是征地拆迁难度不断增大。部分区块无法实现“清零”目标，延缓了项目建设进度。针对工作中遇到的矛盾和问题，镇海区在解决“谁来建”、“地哪来”、“钱哪来”等方面的做法，具有操作性、可借鉴性。
1、要解决“谁来建”问题，需做到多方联动建设。
镇海区在农村集中居住区（点）建设中，推进速度较快，主要得益于建立了镇（街道）、村和社会等多方力量共同推进的开发建设体制。
一是以镇（街道）为主体实施开发建设。由各镇（街道）成立协调小组，负责本区域内农村集中居住区（点）建设，并成立农房集中
建设投资公司，负责项目筹资、建设和管理。如九龙湖镇成立了投资开发公司，负责“九龙新天地”集中居住区项目开发建设，总投资7.47亿元，用地面积16.05万㎡，建筑面积29.38万㎡，两年内拆除勤山、河山、鸿岙桥3个自然村，拆迁安置农户877户，整理盘活宅基地239亩。
二是以行政村为主体实施开发建设。需经区农村新型居住区建设指导协调小组办公室批准，如骆驼街道清水湖村集中居住点建设就采用这样模式。
三是以社会力量为主体实施开发建设。吸引区内一些实力资金雄厚的企业参与农村集中居住区（点）建设，如庄市街道吸引镇海新城开发建设投资公司，开发建设建筑面积为36万㎡、总房数为2600套的锦绣曙光集中居住区，主要用于安置庄市区域内的农房集中改建拆迁户和新城各开发区块的拆迁户。
2、要解决“地哪来”问题，需集约利用土地，拓展建设空间。
为切实保障农村集中居住区（点）建设用地的落地，镇海区通过多种方式落实农房集中建设所需土地，不断提高土地利用率。
一是通过规划整合获得土地。在区域村庄布局规划调整和土地利用总体规划修编中，对集中居住区和村民集居点周边的零星土地进行合理归并和整合，为农房集中建设增加用地空间。
二是通过土地改性生成土地。根据城市化发展的需要，适时通过变更部分产业用地的土地利用性质，由工业用地调整为农村集中居住区用地，为农房集中建设用地拓展了空间。
三是通过政策倾斜优先供地。对农房集中建设项目用地，在土地用地指标分配中优先予以保障。
3、要解决“钱哪来”问题，需坚持多方投入，创新筹资模式。
在农村集中居住区（点）建设中，需采取多种渠道，解决开发建设资金的来源问题。镇海区除通过银行融资渠道，还创造性地通过BT代建，解决融资问题。“BT”代建，即由企业全额投资建设，政府在未来几年内分期分批回购，并支付一定额度的利息。镇海区通过BT融资的农房“两改”资金已达12亿元，蛟川街道的古塘丽景、银凤晓月、丰颐家园3个农民集中居住区全采用这种模式，全部建成后可安置农户4000多户、10000多人。
农村住房建设的目的是形成城乡经济一体化发展新格局，住房建设后，各级政府还需重视农村社区建设、推进公共服务均等化和农民集居后续问题的研究，切实提高农民生活水平。
农村住宅调研报告4坚决把学习实践活动作为重大的政治任务、重要的发展机遇和强大的工作动力，全乡上下以认真负责的态度、改革创新的精神、求真务实的作风，迅速行动、周密部署、突出特色，掀起了学习实践活动高潮。
按照中央统一部署，从20xx年9月起，用一年半左右的时间，在全党分三批开展深入学习实践科学发展观活动。这是中央深谋远虑、审时度势作出的重大战略决策。xx乡作为第三批学习实践活动单位，坚决把学习实践活动作为重大的政治任务、重要的发展机遇和强大的工作动力，全乡上下以认真负责的态度、改革创新的精神、求真务实的作风，迅速行动、周密部署、突出特色，掀起了学习实践活动高潮。
随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，节约用地意识和耕地保护意识的不断提高，各地严格宅基地审批管理，积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造，积极推进新农村建设。但是，农村宅基地仍存在一些问题，现将新形势下农村宅基地的调查报告汇报如下：
一、农村宅基地现状及存在问题
农村宅基地是从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民使用，村民对宅基地中能自用，不能进入土地市场进行公开转让，也不能用于抵押或出租。但是，随着经济的高速发展，土地成为一种稀缺资源，尤其是大量工业的发展，促使农村的宅基地悄然成为高额利润的商品，进而使现行的农村宅基地治理制度引发许多问题。
1、农村宅基地管理难度大。关于农民宅基地管理的法律法规数量
少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的.差异，宅基地管理效果差异很大。20xx年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理的法律法规不健全，有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后，缺乏可操作性，致使土地管理部门的管理难以到位，管理难度较大。
2、农村住宅建设用地规模难以控制。从全国农村宅基地利用情况看，大部分地方宅基地只有在土地利用总体规划上确定的数字规划，没有落实到具体村庄和地块的点和面上，村庄布局规划和控制性详细规划普遍缺乏，而且部门规划也早已过了规划期，规划建设未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模及调整范围，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的混乱。
3、村规划建设如同虚设。虽然有些地方有村建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让的问题，在划分宅基地后，不能统一规划、统一建设，不能形成“乡风文明、村容整洁”的社会主义新农村。另外，由于各村贫富不均，在宅基地上的建筑物参差不齐，使得村建设规划难以落实。
4、宅基地所有权不明确。在九十年代初期，宅基地的治理不规范，可以随意买卖、划拨以及转让，所以，一家有2处宅基地楼房是非常常见的。另外，农村的宅基地实行的是终身继续制，自己分户获得宅基地后，老的宅基地仍可使用，导致宅基地使用混乱，所有权不明确。
二、改善农村宅基地治理的建议
1、要完善宅基地相关立法
宅基地相关立法不健全、规定不统一。针对这一问题，完善立法、增强地方性规章可操作性，可根据村民申请时家庭人口数划定面积；明确规定宅基地占用耕地的相关审批手续；完善宅基地权益受损的司
法救济途径；完善征地补偿标准的规定，切实保障被占地农民的利益。完善宅基地立法，是保护国土资源的需要，更是维护广大农民切身利益，提高农民物质文化生活水平的保障。
2、编制科学合理的村镇建设规划
加强农村宅基地建设规划，节约用地，保护耕地，应科学合理的编制村镇建设规划。村镇建设规划应区分具体的经济发展状况及人口密集程度来制订，人口密度较大且经济发展水平较高的地区，应适应城镇化建设需要，坚持集约化、合理用地原则。旧宅应及时拆除，进行复垦，恢复置换为耕地，最大化的利用土地。严格控制宅基地规模，分批分次治理宅基地混乱现状，有计划地逐步改善农村村民生活环境和村容村貌的整洁。
3、加强宅基地相关知识及法律法规的宣传
不少村民提出建议，加大宅基地相关知识及法律法规的宣传。在现有社会条件下，广大农村地区仍不具备日日读报，天天上网的条件，他们既没有充足的时间，也没有多余的金钱。因此，行政机关理应为村民了解相关法律法规及政策提供便利，具体到一定宣传的方式，村村设宣传栏，定时张贴相关法律法规及政府规章，定期更新，成立法律宣传队，流动下村宣传。采取灵活的形式，可发放宣传资料；播放相关多媒体资料；村委还可利用广播、标语、简报等形式开展宣传；利用农闲时间，组织培训班，以立体、形象、丰富多彩的形式来开展普法宣传。
4、基层国土治理部门要依法履职、加强治理
基层国土治理部门应明确职权、加强治理、认真履职，监督和治理村民的宅基地使用情况。首先，审批程序应简化、完善，增加审批条件的透明的，提高工作效率，方便村民申请；明确收费项目及收费标准。其次，推进村务公开，使国土部门的宅基地治理工作置于村民及社会的监督之下，督促其严格依法办事、公正治理，合理、平等地分配宅基地；及时处理闲置宅基地，限制宅基地使用权，控制宅基地用地规模。再次，国土部门应提高工作人员素质，讲究工作方法，树立便民意识、服务意识及廉洁性，严格按批准面积实地丈量，定期深
入农村核查宅基地使用情况、完善登记制度，引导村民更好地利用宅基地。最后，加强对基层工作人员的监督，建立相应的奖惩机制，严厉处罚知法违法的工作人员，引导其依法办事、执法为民；同时在治理中吸纳一般群众的参与及监督，定期听取反馈意见，了解新情况新问题，不断改进宅基地治理水平。
农村住宅调研报告5根据政治理论课程的要求，我利用国庆假期，选择自己的家乡，开展了以“农村住房建设”为主题的社会实践调查活动。
首先，简要介绍一下家乡的基本情况。我的家乡位于xx。根据党组织提出的要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。
1，家乡的整体面貌有了较大地改善，但在建设新农村的过程中也存在着很多问题。房屋是村民居住和进行日常活动的基本场所，有了钱，首先要盖房，是中国农民的传统。住房在中国农民的心中有着较重的地位，因而在新农村建设中，正确地解决住房建设问题是重中之重。
农村住房建设中的问题：
一、村庄布局相对散乱，旧村面貌有待改善。目前，农村住宅由于分散建设，没有形成一个整体的村庄形象。村庄四周新房林立，村内破破烂烂，布局散乱，形成了“空心村”。旧村、空心村布局混乱，道路不畅，配套缺乏，卫生较差，与新农村建设极不相称。新农村建设面临着“年年建新房，年年不见新农村”的尴尬局面。
二、农民正常建房需求量大，建房用地得不到保证。近年来为加快城乡一体化建设，对农村私人建房用地从严审批，而相应配套政策却未及时跟上，导致一些符合建房条件的住房困难户无法申请宅基地建房。而这些农户当中许多又属于无实力到集镇和城区购房，迫于无奈在本来应该拆除整理复耕的旧村庄内，再次进行翻建加层，甚至未批先建，给村庄建设和宅基地整理复耕工作带来极大的被动。
三、违章建筑势头难控，“一户两宅”情况普遍。近年来，虽然政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但农民建房
违法用地和违法建设现象仍十分突出。部分农民违章搭建、扩建、翻建房屋，企盼在今后旧村改造、征地拆迁中得到更多的补偿，从而使得违章建筑越来越多。同时，农村建新不拆旧的情况十分普遍，部分农民建了新房不拆旧房。
四、农村建房用地困难，新农村配套设施跟不上。在新农村规划点集中建造村民住宅，必然涉及农户之间宅基地调剂问题。由于群众“恋土”心态较为严重，村民补偿要求高等因素的存在，使得村民之间难以达成调剂共识，导致土地征用、调剂难以实施，农民建房无法供地，无形中加大了村民建房的难度。部分村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地，阻碍建设，也是导致农村建房用地困难的一个重要原因。新农村的建设需要大量资金做好路、排、水、电等农村基础设施和公共服务设施，建房后基础设施配套不及时，提供配套后相应设施不完善或档次不高，这也一定程度上影响到农民进入新农村生活的意愿。
根据调查成果，结合老师的指导，我认为，农村住房建设作为加快新型城市化的重要载体，多层次推进农村住房集聚建设和农村人口集中居住的同时，应不断完善相关体系、机制。
特别是要加快完成以下五方面的工作：
一是鼓励村庄整理，优化资源利用。加快改造步伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地要全部用于农民建房，把节约出来的土地收益主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。
二是科学合理分配建房指标，加大帮扶力度。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。对无力建房的困难户、危房户，可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。
三是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。要在现有村庄规划的基础上，进一步优化村庄规划点布局。坚持长期性原则，为农村
住房改造建设和其他建设预留发展空间。坚持尊重农民意愿原则，统筹考虑农村生产生活需要和公共服务配套，方便群众的生活。在规划中要充分考虑老年人公寓的建设。坚持同步规划原则，在编制农村新社区布点规划的同时，抓好旧村改造利用规划和宅基地整理复垦规划，使新村建设、旧村改造和宅基地复垦工作得以统筹有序推进。坚持节约用地原则，严格执行有关政策法规，村庄规划尽量不占或少占耕地，努力实现农村住房建设新增用地与建设用地复垦土地总量平衡。
四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。
五是加大建设社会主义新农村的民主及法律监督作用。避免打着新农村建设的旗号，侵犯农民的切身利益和破坏土地资源。依托旧村落的现有规模进行改造，因地制宜，不搞一刀切的发展模式。在新农村建设的过程中，对于那些利用新农村建设政策，破坏土地资源，大搞房地产开发的政府部门和其他人员，坚决给以严厉的打击。确保党的农村经济改革路线顺利的进行下去。
最后，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。新农村住房建设问题的背后是深植于中国农村的土地问题。在新农村的建设过程中，切实贯彻相关法律法规，坚持党的农村经济改革路线，有利于改善农村基础设施，提升农村建设水平；有利于优化农村土地资源配置，为城乡建设发展赢得空间；有利于改善群众居住条件，提高群众生活品质，实现农村跨越式发展。
农村住宅调研报告6岔河村位于丁嘴镇西南2.5公里处，全村陆地面积3平方公里，可耕地面积2380亩，主要以稻麦轮种为主。有11个村民小组、607户、2400人。
通过逐户走访排查的形式排查，长期居住有430户，占70.8%（其中长期居住的房屋中13.7%为1—2人居住）；短暂居住有59户，占9.7%；长期无人居住117户，占19.28%。上述数据反映，农村房屋闲置现象十分严重，有将近十分之三的房屋半年及以上时间无人居住管理，房屋利用率呈现较低水平。
房屋空置产生极大浪费，也导致多年来面向农村的如危房改造、饮水、村村通、农村沼气等建筑工程投入效率低下。
农村闲置房屋不但侵占大量耕地，让耕地遭到了破坏，土地资源严重浪费，而且使村容村貌十分凌乱，恶化了农村生活环境，干扰加快社会主义新农村建设的进程，其危害不容忽视。
（一）农村闲置房屋导致土地资源利用率偏低，不能达到地尽其用，产生应有的经济效益；一部分宅基地少的农村居民为了解决住房困难问题，违法占用耕地建设住房，加剧了耕地短缺的矛盾。
（二）农村闲置房屋大多存在安全隐患。因长期无人居住管理，农村闲置房屋大多年久失修，荒草满院，易倒塌，对人身安全构成威胁，并成为村卫生防疫的死角。同时，由于农村闲置房屋大多远离村民视线，不但成为偷盗行为的频频发生地，而且即使不法分子藏匿其中也令人难以知晓。长此以往，将会影响农村的治安，增加农村的不稳定因素。
（三）农村闲置房屋容易引发宅基纠纷。在大多数农民心目中，宅基地属于私有财产。如果宅基地占有不均，极易导致群众为争夺宅基地而发生矛盾纠纷，影响邻里和谐和农村稳定。如一些农户建新房后不拆旧房、超占宅基，扰乱了农村村庄的集体统一规划；个别农户违规占有多处宅基，使一些确需宅基建新房的农户迟迟无法落实；一些闲置的旧房屋大多数属于多户人家一起居住，产权交叉不清，各家贫富不均，大家意见不一致，拆掉处理难度相当大，解决起来比较棘
手，也使宅基纠纷增加，造成邻里关系不和睦和干群关系紧张。
（四）农村闲置房屋阻碍了村庄的治理与发展。目前很多农村闲置房屋断壁残垣、破败无序，加上通往闲置房屋的道路大多坎坷不平，致使农民行车难、交通不便，增加了自来水供给、有线电视等现代化配套设施建设的难度。由于大多数农村的集体经济实力比较薄弱，对房屋的拆迁、土地归整所需要的补偿资金没有能力支付，给村庄的统一规划治理及新农村建设带来了极大的困难，严重影响了村庄的有序建设和健康发展。
农村闲置房屋的危害显而易见，如通过旧城改造、盘活存量土地、治理农村闲置房屋等措施，在严格控制新增宅基地的同时，解决好农村闲置房屋问题，对缓解用地矛盾，保护耕地资源，将起到十分积极的作用。对农村闲置房屋盘活用活进行合理开发，应从以下几个方面入手：
一是适当补偿，鼓励农民拆除旧房。针对农村居民新修房屋后仍保留原有旧房的普遍现象，鼓励农户新修房屋后拆除旧房，并从兼顾各方利益出发，健全合理补偿机制，对旧宅适当补偿。
二是整体规划，对闲置房进行土地复垦。注意优选复垦方案，应最大可能选择危旧房和房前屋后空闲地较多且较集中成片的地带，以降低复垦成本，利于整体开发规划。在宅基地土地整理复垦过程中，政策设计应注重让村集体和村民得到实惠，切实保护好农民的合法权益及其宅基地部分增值收益。
三是改造闲置房，开辟公共文化服务场所。结合新农村建设，对闲置房进行重新规划，合理利用，大力兴办农村公共文化事业，建立老年活动中心、养老中心、村图书室等，为农民提升农村精神文化水平提供配套设施，从而活跃农村群众文化生活。四是创新流转制度，解决贫困户住房问题。政府可通过资金补助鼓励危房改造对象购买安全流转房，这样既能解决贫困户的住房问题，改善生活生产条件，又能使农村富裕户的闲置资产得到充分利用，充分发挥效益。
五是树立经营理念，盘活闲置房屋。引导农民转变思想观念，成为会经营的新型农民，将农村闲置房屋改建租赁，用于企业生产加工、城镇打工人员居住、发展农家乐等，在取得经济效益的同时推动农村第三产业发展。
农村住宅调研报告7近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。
一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况
1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20卖给了本村村民，80卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续：
1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；
2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设
许可证”。四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。
二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见
在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：
1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。
2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。
3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。
三、对此类案件的处理情况及原因分析
我院自20xx年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止20xx年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无
效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产市场。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。
大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。
近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《中国物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程项目有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗
留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从合同法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。
农村住宅调研报告8建设社会主义新农村，体现了社会主义制度的优越性和我国改革开放三十年来的发展实力，既是党中央让广大农村老百姓享受经济发展成果的一项战略举措，又是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、加强党的执政潜力建设和先进性建设等理念在农村工作中的集中体现，关系社会主义现代化建设全局、社会稳定和党的执政地位。根据民权县县委组织部的统一部署，在林七乡党委政府的大力支持和指导下，于今年9月下旬透过走访农户及查阅有关档案资料等方式对xx村关于新农村建设方面进行了调研，现将有关状况整理如下：
一、xx村新农村建设的主要做法
(一)xx村概况
xx村座落在民权县县城的东北部，与县城相连，距县城22公里，距镇政府所在地1公里，公路从村中穿过，地理条件优越，全村总面积为13.5平方公里，辖8个自然村13村民小组，713户人，全村可用耕地3024亩，水面面积50亩，2007年人均纯收入4200元，村群众经济收入达4.6万元，全村共有65名党员，设一个党总支，二个党支部，下设11个党小组，村级组织健全。
(二)新农村建设的主要做法
1、精心谋划，科学制定新农村建设规划。
按照“因地制宜，突出特色，群众参与，科学编制，坚持标准，逐步到位”的原则，设定好新农村建设的规划。
2、理清思路，调整优化农业产业结构。
利用x村地处城郊的地理优势，加大产业结构调整，加强群众资产的管理，着力抓好经济发展，农村经济和村级群众经济稳步发展。
一是发展特色农业，现代农业和效益
农业，促进农民增收，用心引导村民发展优质粮食作物，大棚蔬菜、瘦肉型生猪等农产品，并不断扩大大棚蔬菜种植和家禽家畜养殖规模，如司庄、梅山、黄村、仰村八个村民小组利用毗邻城区的区位优势，大力发展蔬菜种植，建立了占地800亩的大棚蔬菜基地，为城区居民带给新鲜蔬菜，菜农收入稳步提高。二是用心发展种植草莓、甘蔗基地400亩和农村种类中介服务组织，扶优做强农村经济发展思路，带动村民用心发展生产，增加收入。三是用心做好农村富余劳动力的输出工作，增加劳力经济收入。
3、整合资源，加快农村基础设施建设。
x村坚持把广大农民群众的根本利益作为建设社会主义新农村的出发点和落脚点，从农民生产生活中最紧迫的实际问题入手，应对农村行路难，饮水难，灌溉难、看病难等“热点难点”实际问题，村两委干部用心争取上级政府和有关部门的大力支持，村民也自愿捐款，多渠道筹措资金，抓好基础设施建设。
4、建立机制，切实加强新农村建设领导。
按照林七乡党委政府建设社会主义新农村的要求，成立了新农村建设领导组，x村总支书记王继思为组长、村委会主任王继祥为副组长，两委村干部为成员，村文书为信息报道员。并定期召开领导小组会议，专题研究新农村建设工作，真正构成了“市指导、县组织、乡镇主抓、村实施”的良好氛围。
二、x村新农村建设的一点成效
1、实事求是，量力而行。
从x村的实际出发，以求真务实的态度和真抓实干的工作作风推进新农村建设工作。制定新农村建设的目标、任务和措施时，既按照新农村的标准严格要求，又切合村情实际、切实可行，不增加农民负担，不做形象工程和脱离实际的政绩工程。正确处理阶段性目标和长远性目标的关系，既量力而行，又尽力而为，打好基础，分步实施。
2、整体推进，突出重点。
新农村建设是一个复杂的系统工程。x村下辖8个自然村，一方面
既按照统一部署，统一规划，整体推进；另一方面，又从解决好农民关心的具体问题入手，找准突破口，根据当前的资源和工作力量，突出每个阶段的工作重点，分步实施。
3、干群关系得到必须改善。
以前乡镇干部及村干部下农村入农户时，是“要钱要命”，而此刻是“送钱送物”。
三、x村新农村建设存在的问题及启示
1、徐村党员干部和农民中尚有较为严重的“等、靠、要”思想。
该村党员干部虽然对新农村建设的20字方针很清楚，但是说起如何结合实际推进工作，多数人却表示要等上面布置；多数农民也没有把自己摆进去，表示“上面要干啥就干啥”。部分村干部认为提不提新农村建设，对抓建设促发展没有区别。新农村建设的一个重要方面就是以农村为载体、以农民为主体来进行的，这证明x村部分农村党员干部还存在思想不够解放，不够开拓性，创新性地去开展工作。如此看来，x村两委领导班子尤其是村书记和村委会主任的素质高低，必须程度上决定着该村新农村建设行动的成败。
2、农村小型基础设施投入少问题。
农村税费改革后，农村公益事业建设实行一事一议制度，但由于各种原因，一事一议较难统一农民的意见，使得农村小型基础设施建设成为目前农业投入方面的一个薄弱环节。
3、村民文化素质不高，对科技应用的不够
实践告诉我们，要想使农民富起来，使他们成为新型农民，不加大科教的投入力度，不注重农村的卫生事业、法制教育是不行的，没有高素质的有文化、懂科技、会经营、善管理的农民，增加农民收入是十分困难的。因此，我认为要实施“农民知识化工程”，用5—10年的时间，建立培训示范基地，培养一些精通种植业、水产养殖业、畜牧特产业等技术能人，让每一个农户至少要有一个懂技术的明白人，要以乡、村为单位做好非农业的专业技术培训。
农村住宅调研报告9本次对调查过程中农民朋友反映最为强烈的问题作了必须的探讨
和分析，归纳起来有以下几类：
1、农田断水频繁，尤其是在干旱季节，更为严重。
2、公路等交通设施的建设不是很完善，农民的出行很不方便。另外，由于公路等的不完善给当地的经济也带来了必须的影响。
3、农产品的价格较低，农产品给农民带来的收入甚微。虽然近年来农产品的价格有所上扬，但是农业生产资料也在不停的上涨，与农业》投资相比，农产品的价格较为低迷，长此以往将对农民不利。关于问题的分析根据当地政府的基本状况而言，由于在该地区设立的`.工厂和企业较少，所以税收来源就不多了，另外又加之中央实施的税费改革，对农业税的免除，政府的财政收入就存在必须的问题。农产品的价格持续低迷的问题在全国的范围内都普遍存在，这主要是由于农产品的供求关系所决定的。从事农业生产的人口众多，这势必会导致农产品的供大于求的情形出现，从而出现“谷贱伤农”。在市场经济体制下，作为地方政府如果采用宏观调控的手段来解决这一问题的话，可能性不大，效果可能也不会很明显，毕竟地方政府的管辖范围有限，调控潜力也有限。对于贴合实际状况的经济发展之路，有下列几个：花大力气招商引资对那些拥有丰富的资源的地区，农民本能够很好的利用这些资源来发家致富，但是由于资金不足，无力投资
而使得资源无法很好的开发，为了很好的开发利用这些资源，招商引资当为首选。
另外，招商引资的另一个较大的项目是对农产品的生加工等方面。该地区的农产品在销售的过程中几乎没有产生多大的附加值，然而，该地的农产品质忧、产量佳，所以如果再对其进行生加工，则会有很大的潜力。政府应当制定必须的优惠政策，力争建立几个龙头企业，从而带动当地经济的发展。用心推进农业产业化进程用心推进农业产业化进程，为农民增收注入活力。
一是大力发展农业龙头企业，充分发挥龙头企业开拓市场、引导生产、加工增值、为农服务的作用。
要采取切实措施，加大对龙头企业的扶持力度，并致力于组建农业龙头企业集团，增强龙头企业的带动潜力。
二是大力发展农村合作经济组织。
我们要把大力发展农村合作经济组织与提高农业产业化水平结合起来，用心引导，扶持农村合作经济组织的健康发展。要以鼓励引导广大农民开展产销联合，组建多种形式的技术协会、信息协会、流通协会为重点，透过这些市场中介组织引导农民进入市场，实现千家万户小生产与千变万化大市场的有效对接。加大农业产业结构调整，大力发展优质高效农业政府要适当引导农民加大对农业的投入，尽快调整农产品品质、品种结构，发展特色产业。要以市场为导向，以效益为中心，依靠科技进步，立足资源优势，突出抓好品种、质量的结构调整，使农业由市场决定产量、需求决定品种质量的轨道上健康发展。同时也应当加大市场开拓力度，为农民增收创造条件。务必强化市场第一的观念，下大气力研究市场信息、市场动态、市场容量和供求关系，超前预测，科学分析，按照市场经济规律指导农业生产，利用时间差、地区差，扩大农产品销售半径，扩大农产品集散量。突出优质抓特色，狠抓调整促增效在市场经济的形势下，有特色，才能有效参与市场竞争并立于不败之地。发展特色产业，推进农业经济结构优化升级，是新时期实现农民增收的主要途径。
(一)抓高效特色种植业。
(二)抓绿色农产品加工业。发展壮大农产品经营队伍发展壮大农产品经营队伍，一个产业能不能持续持久活力，还得看产品的销路是否畅通。农业产品销售要有超多的农产品经纪人，政府要针对本地区的具体状况，培养农产品经纪人，扩大流通渠道。随着农产品的价格上升，政府有关部门要加强农资市场管理，防止恶意哄抬农资物价，使农民增产不增收的现象防患于未然发展农商经济合作社现阶段，土地全部承包到户，在土地不能大规模集约经营的状况下，另辟途径，透过农商合作社，关键要让农民参与和经营，把一个个单一个体有组织的联合起来，使某一特色产品构成规模、在规模的基础上进行产业化经营，才能尽量降低市场风险，在产品竞争中立于不败之地。蔬菜、、生猪、家禽、等都能够透过合作形式构成拳头产品，在市场上占一席之地。只有到达产业化、规模化，才能进行农产品深加工，培育品牌
农业产品，提高农产品的附加值，另外，在某一产品到达必须规模、知名度后，政府要引导树立名优品牌，进行注册保护，以品牌开辟市场、拓展销路。总结农村的繁荣，经济发展刻不容缓。“三农”问题的核心在于“农民增收”，这一重大问题引起了全社会的普遍关注，政府也作了超多的工作已改善农民收入。我就本次的寒假社会实践活动所调查的资料作了必须的总结和归纳，针对我地的实际状况做出了发展经济的几看法：
1、花大力气招商引资；
2、用心推进农业产业化进程；
3、加大农业产业结构调整，大力发展优质高效农业；
4、突出优质抓特色，狠抓调整促增效；
5、发展壮大农产品经营队伍；
6、发展农商经济合作社；期望能够对当地的经济发展尽一番力!这次早已已结束，但它给我留下了许多思考，使我们这些读圣贤书的人也开始关心窗外事。它时时刻刻提醒我，在生活着九亿多农民的广大农村中，还存在着许许多多这样或那样问题，经济还不够发达，政治体制还不够健全，十分需要我们这些大学生为祖国的繁荣昌盛，为人民生活水平的整体提高，为农村经济的快速发展，尽自己应尽的一份力，作出自己应做的一份贡献!农村住宅调研报告10由于受土地利用总体规划和城镇建设规划等诸多因素的限制，农村建房问题已成为樟皇村的一个顽疾，一方面造成了农民没有土地建房，在一定程度上也助推了农村违法用地蔓延。为此，今年以来，我村把加快农民住房改造建设作为改善民生、推进新农村建设的一项重要举措，全力破解农民建房难，取得了阶段性成果。今年以来共拆除旧房、违章建筑27多间，审批房屋27套。本文就樟皇村农村建房存在的主要问题，对农村建房问题提出若干思考。
一、农村建房存在的主要问题
1、建房审批手续繁琐，时效较长
目前农民建房的正常审批程序，一般是农民先打建房申请报告给
村里，由村里统一送到镇(乡)、街道，再向国土资源部门领取农户建房审批表，而后又要先经过规划部门逐级审批，再经国土资源管理部门审批，从建房用地申请到审批，少则几个月，多则一两年的时间，造成部分村民对建房审批产生不满。
2、存在建设乱、违章建筑等现象
樟皇村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍。虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，存在违法搭建、擅自加层等违法现象。
3、建房资金短缺突出
一是资金储备不足。樟皇村农民年均年收入约9000元，大部分农民收入较单一，建房资金主要来源于打工收入。按目前农村居民家庭收入计算，建好一幢房子，至少要花费农民家庭10-15年的积蓄，对于一般家庭来说，用于建房资金储备并不充分。二是资金保障困难。农村建房也是一项面子工程，经济实力好的在造，条件差的借钱也在造，耗尽了积蓄，透支了生活。面子工程导致了很多“空心楼”、“烂尾房”的产生，有的新建房建了多年还是毛坯房。三是资金浪费严重。受迷信思想影响，怕周边高出自家的房屋破坏了自家的风水，邻里之间相互攀比，远离了建房的初衷，建造了超过使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二楼以上普遍长年空置。
4、影响社会和谐事件增多
一是邻里纠纷增多。主要为：部分村民受迷信思想影响，常常与邻里比台阶、争柱顶的高低，造成通风采光等方面的不便，引起邻里纠纷；部分村民为了占用道路等公用地而与邻里纠纷不断；还有不少因宅基地权属问题而引发各种纠纷。二是干群关系紧张。在农村宅基地审批过程中，存在着工作流程不透明，处理问题不公正现象，公共设施改造、投资计划等项目缺乏监督，村级财务支出公开不及时，不具体，不全面，导致群众对干部不信任，从而造成干群关系紧张。三
是安全隐患增多。农村建房工程一般由当地施工队伍承建，无资质、无图纸、无完整安全设备的“三无型”施工队是农村住房建设的主力军。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比较简陋的建筑工具，建筑用料全凭施工经验测算，建房、承包人和施工人员安全意识不强，安全防护措施不到位，导致在农村建房中安全事故时有发生。
二、原因分析
1、土地供需矛盾突出
目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。主要是国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。
2、农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄
长期以来，农民在兴建房屋时往往仅满足于“居有其屋”，对于房屋是否要规划、设计、报建、验收等，均未能有足够的认识，认为“无所谓”。
又由于相关政策法规宣传不够，《城乡规划法》的宣传工作也未深入到农村，农民自身的法律意识、房屋安全意识淡薄。
3、规划布局缺乏衔接
由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。
4、规划建设管理存在缺位现象
乡镇综合体制改革以后，乡镇城建办这一机构被撤销，一般仅仅是在乡镇社会事务办设1-2名城建干事，或者改制成乡镇建设服务中心(属于一种中介组织)。乡镇一级的城建部门，无人员、无经费、无行
政执法权，而县建设部门人员经费有限，鞭长莫及，农村乡镇村庄规划建设管理工作出现真空。
三、对策建议
(一)加强建房政策宣传，合理规划，节约土地使用
1、加大《土地法》的贯彻力度。土地是不可再生资源，既要合理开发利用，又要对当耕地进行保护。结合《土地法》，对土地利用的总体规划、占补平衡措施的实施、土地用途的管制、建设用地面积的控制、一户一基的规范、宅基地审批的流程等方面，实行重点宣传，做到土地管理的政策法规家喻户晓。要按照“不走形式、不走过场”的要求，真正深入到农村一线，与农民面对面地开展法律宣传活动，增进农民对建房的报建、规划、设计、验收等程序的认识，促使其真正重视自己房屋的法律权益、质量安全等。发现有违法行为要及时制止，同时要严肃处理已经发生违章建筑行为，规范农村建设用地行为。
2、科学合理制定建设规划，破解土地制约因素。根据当地实际情况，对村庄规划区内的宅基地、空闲地、自留地进行统一规划，统一管理，统一安排，统一标准，设计出坚固、节能、实用的新型住房，让农民朋友少折腾，少花冤枉钱，就能住上称心如意的新房子。既改善农民的住房条件，又腾出多余的宅基地进行复垦，有效节约耕地。
3、支持农村“立改套”工程。“立改套”是对农村住宅建设的创新，也是对农村原有生活方式的改变。据测算，采用套房建设农民小区，可节约1/3的安置用地。实行农民住宅套式安置方式，推进农村用地制度改革，无疑可以节约大量的土地资源，同时也有利于改变居住环境，提高公共基础设施的利用率，加快新农村建设步伐。
(二)拓宽农村建房融资渠道，为农村建房提供资金保障
1、金融机构提供自建房抵押贷款支持。金融机构给城市居民买房提供抵押贷款，也可以给农民自建房提供贷款，以建好的新房做抵押，解决农村自建房资金问题。农民比城市居民更看重房产，对于借贷，他们会竭尽全力还贷，因此这类贷款的风险极低。按一幢房子建筑造价20万计算，他们需要借的钱也就是5-10万，5年期需要每月还本息1000-2000元。对大多数农村家庭来说，只要有年轻夫妻二人出去
打工就可以承担，把期限延长到10年、20年就更不是问题了。
2、土地承包权和宅基地使用权资产化。农村把宅基地统一规划，一部分归农民自己使用，一部分出售给需要者使用，增加农民的财产性收入。城市居民通过购买农村房产，将城市的资金引向农村，把知识、文化、技术转移来，促进农村发展，缩小城乡差别，真正实现工业反哺农业。农民拥有可升值空间的房产后，将会更加注重对生活环境的改造，农村村居环境的改善，会带动“农家乐”、“观光农业”、“田园生活体验”等服务业的发展，农村服务行业的发展，会提高农民收入，促进消费。
(三)健全农村社会保障体系，解除后顾之忧
1、完善农村医疗保险制度。目前农民总体上的受益水平还不算高(2007年才近31%)，在筹资水平很低的时候，主要分担农民较大的疾病风险，以“补大(住院)为主”。但随着筹资水平不断提高，就要解决“补小(门诊)”的问题，增加对门诊补偿的基金数量，提高农民的受益水平。
2、开展政策性农业保险。围绕农业增效、农民增收的目标，以保护灾后恢复生产能力为出发点，以补偿受灾农户损失为途径，采取“共保经营”为主、“互保合作”等为辅的运行方式，推进政策性农业保险。顺应现代农业发展要求，完善农业抗灾救灾风险防范体系，确保参保农户灾后能迅速恢复生产，保障农民荒年不荒收，促进新农村建设。
(四)政府职能部门加强管理引导，建设和谐新农村
1、推行农村建房保险制度。鉴于农村建房事故频发，赔偿较为困难的特点，推行农村建房强制保险制度，建房户或承包人必须为建筑工人投保意外险，以确保事故发生后能得到及时有效的经济赔偿。
2、完善施工队伍准入制度。免费为农民建房提供必要的技术指导，对建房施工队伍进行必要的上岗培训，并进行考核，对不能通过者，不发给准入证。规范农村建房施工队的资质、施工人员的技术水准、施工队的施工设备，明确施工过程中的安全管理、房屋质量监督及法律责任等。
3、科学引导建房，减少纠纷。破除封建迷信思想，提倡以人为本、以和为贵、远亲不如近邻的新观念，让邻里认识只有和谐的睦邻关系，才能真正方便生活。主管部门在审批建房时本着公平、公正、合理的原则，对相邻方的权益通盘考虑，书面提醒不要侵害邻里的权益。
4、发扬民主促管理，村务公开。对宅基地审批、基础设施改造、村财政资金使用等重大事项做到公开、公平，发扬民主。及时全面地搞好村务公开，主动让群众参与监督，使广大农民群众真正拥有知情权、参与权、监督权，自觉地投入到建设和谐新农村中去。
农村住宅调研报告11一、全县农民建房主要特点
(一)农民居住条件持续改善。改革开放以来，随着农民收入的增长和生活水平的提高，全县农民居住条件得到了极大改善。根据调查了解，全县农民人均住房面积已由改革开放前不足20平方米增加到现在的45平方米。马坳镇10082户农民、征村乡4409户农民中，有90%以上的农民都在改革开放后新建了住房，其中60%以上新建于近20年。同时，农民建房品位也不断提升。上世纪八十年代农民建房以满足生活基本需求为主，九十年代建房以居住改善为主。进入新世纪，农户建房已进入到居住和享受共发展的阶段，越来越重视户型设计、风格品位、内在质量等，并投入大量的资金用于房屋的装修，并逐步向庭院式、别墅式方向发展。近两年，上杭乡、马坳镇等部分村民新建住房都是二三层新式楼房，每栋花费资金都在20万元以上。
(二)农户建房投资持续增长。根据县农调队调查显示，近年来，全县农民建房投资呈现快速增长的态势。2006年以来，全县农民建房投资连续4年保持两位数的增长。据调查，征村乡和马坳镇在近两年，分别新建住房328户、245户，户均投资近14万元。农村建房对于农村拉动建材、家电等市场消费的作用十分明显。较多农户在搬进新居后配置数字电视、冰箱、洗衣机、空调等家用电器，享受型消费在农村已逐步发展。根据大桥镇对当前正在建房的农户调查，新建房投资装修户均在5万元左右、配置家用电器和家具达3万余元。
(三)农民建房需求持续提升。随着城镇化进程和社会主义新农村建
设的深入推进，农民对改善居住条件的意愿明显增强，许多上世纪九十年代建的简易二层砖混结构楼房都进入了翻建期。加上新农村建设村庄改造、移民扶贫等实施，当下农村到处都有建新房、盖新居的场景。今年，上杭乡农民新建房屋106栋，大桥镇有176户农民申请新建住房，马坳镇今年申请建房的农民有50多户，还有860余户建房于上世纪八十年代的村民有拆旧建新的想法。在农民人均住房面积大为改善的情况下，提高住房品质仍将成为我县农民今后建房的主要需求。
二、存在问题
(一)建房选址散乱。在宅基地调换和土地流转不畅的情况下，加之长期以来规划缺失，农民建房随意选址行为普遍存在。有的“追”公路建房，采取乱占责任田地、私自买卖集体土地等办法，傍乡村公路而建，甚至建在公路红线内；有的居民点布局零散，哪里地势好、“风水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“开天窗”建房等势头难以遏止；有的村庄呈“环状扩张”，新房不断向外围延伸，四周新房林立，村内破破烂烂，建新不拆旧，形成“空心村”。白岭镇在桃树河综合治理中，就有20多户因侵占河堤建房被拆除，造成极大浪费。大桥镇礼源村陈家大屋30多户农民，在村庄四周建新房后，老屋堂仅剩3户住户，大多空房已成破房、危房，却无法拆除，象这类外新内破的“空心村”，全县到处都存在。建房选址散乱造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，公共基础设施配套难以到位，村容不整洁，“只见新房、不见新村”，或“只见新村，难有新貌”，阻碍了农村经济的进一步发展和农民生活水平的提高。
(二)违建现象严重。由于管理缺位、监管缺失，农民违规违章建房现象比较突出。有的未批先建，不申请、不报批，不办任何手续，偷建、抢建、突击建行为大有人在。大桥镇朱溪村和马坳镇十甲村因申请建房审批难，便纷纷不经报批在柯龙线两旁突击建房，有的少批多建，多占超建。相关法律法规和县里有关文件明确规定，农民建房每户占用非农用耕地不得超过
200平方米，占用原宅基地和村内空闲地的不得超过180平方米，占用农用地建房不得超过120平方米。但实
际中普遍超标，甚至出现“做三分田的房要占用一两亩”现象。有的违法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大桥镇墨田村在2006年有耕地1500亩，去年统计剩下1200亩，除少数抛荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽树、三年抛荒、四年建房”，大桥镇农民的顺口溜，形象地描述了农村蚕食耕地建房的的现状。有的“一户多宅”，大桥镇礼源村672户农民中，约有
65%村民拥有两处以上宅基地。违法违章建房现象致使大量耕地被蚕食侵占，违反了国家土地政策法规，损害党和政府在群众中的形象。
(三)质量参差不齐。前些年，县规划部门编制了《新型农村住宅图集》，并免费供农民建房选择，但受观念、资金等因素影响，我县农民建房普遍样式单一、户型简易，大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。加上农民建房管理监督相对滞后，缺乏技术指导，致使房屋结构不尽合理，防灾抗震能力较弱。当前，我县农民建房没有实行施工许可制度，农村个体工匠绝大部分是“土瓦匠”，没有经过专业培训，建筑知识缺乏、质量意识淡薄，施工过程中既无规范设计图纸、也无质量监管程序，都是凭经验施工，造成施工质量难以保障，建筑品位和档次普遍较低下。
三、农民建房管理难的主要原因
村庄建设规划滞后。一是村庄建设缺规划。各地镇村干部和职能部门相关负责人均反映，由于绝大多数村庄没有编制建设规划，建在哪?哪里能建?哪里不能建?怎么样建?村民无从知晓，建房无章可循，致使农民建房随心所欲，违规违章建房时有发生。二是现有规划欠科学。2006年实施新农村建设政策以来，县委、县政府曾启动了以行政村为单元的新农村建设规划编制，但没有完成。已修规划编制由于没有充分考虑农民建房需求，许多村庄周边没有预留建房用地；有的由于过度超前，不切合农民从事生产生活实际而难以实施。同时，现行的土地利用总体规划虽经过修编，但由于与村镇建设规划编制不同步，致使土地利用规划情况与农民建房用地需求矛盾时常突显。土地利用总体规划预留的建设用地，可能农民不愿接受；符合新农村建设规划且农民又愿意建的，而土地利用总体规划上却为禁止建房的基本农田。
两个“规划”无法有效衔接，使规划的引导作用并不明显。三是规划执行落地难。调研中发现，有的村庄虽在新农村建设中有规划，而实际建设却并不按规划执行。规划挂在墙上成装饰，丧失了在建设指导中的权威性。
篇三：关于农民建房的调研报告
农民建房管理调研报告
关于加强和规范农民建房管理专题调研的报告
根据县委安排,县政协组织县规划、国土、建设三个部门有关人员和部分政协常委、委员,就我县农民建房开展专题调研。调研组先后深入马坳、大桥等乡镇,通过听取汇报、实地察看、召开镇村干部、机关部门负责人和群众代表座谈会等形式,深入了解我县农民建房现状和存在的问题,认真剖析问题的根源,积极探讨加强农民建房管理的有效途径。调研组还分别赴我省武宁县、河南省兰考县、安徽省肥东县、宿松县等地,考察学习他们在农民建房方面的成功做法和典型经验。现将调研情况报告如下：
一、全县农民建房主要特点
（一）农民居住条件持续改善。改革开放以来,随着农民收入的增长和生活水平的提高,全县农民居住条件得到了极大改善。根据调查了解,全县农民人均住房面积已由改革开放前不足20平方米增加到现在的45平方米。马坳镇10082户农民、征村乡4409户农民中,有90%以上的农民都在改革开放后新建了住房,其中60%以上新建于近20年。同时,农民建房品位也不断提升。上世纪八十年代农民建房以满足生活基本需求为主,九十年代建房以居住改善为主。进入新世纪,农户建房已进入到居住和享受共发展的阶段,越来越重视户型设计、风格品位、内在质量等,并投入大量的资金用于房屋的装修,并逐步向庭院式、别墅式方向发展。近两年,上杭乡、马坳镇等部分村民新建
住房都是二三层新式楼房,每栋花费资金都在20万元以上。
（二）农户建房投资持续增长。根据县农调队调查显示,近年来,全县农民建房投资呈现快速增长的态势。20__年以来,全县农民建房投资连续4年保持两位数的增长。据调查,征村乡和马坳镇在近两年,分别新建住房328户、245户,户均投资近14万元。农村建房对于农村拉动建材、家电等市场消费的作用十分明显。较多农户在搬进新居后配置数字电视、冰箱、洗衣机、空调等家用电器,享受型消费在农村已逐步发展。根据大桥镇对当前正在建房的农户调查,新建房投资装修户均在5万元左右、配置家用电器和家具达3万余元。
（三）农民建房需求持续提升。随着城镇化进程和社会主义新农村建设的深入推进,农民对改善居住条件的意愿明显增强,许多上世纪八九十年代建的简易二层砖混结构楼房都进入了翻建期。加上新农村建设村庄改造、移民扶贫等实施,当下农村到处都有建新房、盖新居的场景。今年,上杭乡农民新建房屋106栋,大桥镇有176户农民申请新建住房,马坳镇今年申请建房的农民有50多户,还有860余户建房于上世纪八十年代的村民有拆旧建新的想法。在农民人均住房面积大为改善的情况下,提高住房品质仍将成为我县农民今后建房的主要需求。
二、存在问题
（一）建房选址散乱。在宅基地调换和土地流转不畅的情况下,加之长期以来规划缺失,农民建房随意选址行为普遍存在。有的“追”公路建房,采取乱占责任田地、私自买卖集体土地等办法,傍乡
村公路而建,甚至建在公路红线内；有的居民点布局零散,哪里地势好、“风水好”、交通方便,住宅就建到那里,傍山切坡建房、侵占河道建房、“开天窗”建房等势头难以遏止；有的村庄呈“环状扩张”,新房不断向外围延伸,四周新房林立,村内破破烂烂,建新不拆旧,形成“空心村”。白岭镇在桃树河综合治理中,就有20多户因侵占河堤建房被拆除,造成极大浪费。大桥镇礼源村陈家大屋30多户农民,在村庄四周建新房后,老屋堂仅剩3户住户,大多空房已成破房、危房,却无法拆除,象这类外新内破的“空心村”,全县到处都存在。建房选址散乱造成农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多,公共基础设施配套难以到位,村容不整洁,“只见新房、不见新村”,或“只见新村,难有新貌”,阻碍了农村经济的进一步发展和农民生活水平的提高。
（二）违建现象严重。由于管理缺位、监管缺失,农民违规违章建房现象比较突出。有的未批先建,不申请、不报批,不办任何手续,偷建、抢建、突击建行为大有人在。大桥镇朱溪村和马坳镇十甲村因申请建房审批难,便纷纷不经报批在柯龙线两旁突击建房,有的少批多建,多占超建。相关法律法规和县里有关文件明确规定,农民建房每户占用非农用耕地不得超过200平方米,占用原宅基地和村内空闲地的不得超过180平方米,占用农用地建房不得超过120平方米。但实际中普遍超标,甚至出现“做三分田的房要占用一两亩”现象。有的违法侵占田地建房,大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大桥镇墨田村在20__年有耕地1500亩,去年统计剩下1200亩,除少数抛荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽树、三年抛荒、四年建房”,
大桥镇农民的顺口溜,形象地描述了农村蚕食耕地建房的的现状。有的“一户多宅”,大桥镇礼源村672户农民中,约有65%村民拥有两处以上宅基地。违法违章建房现象致使大量耕地被蚕食侵占,违反了国家土地政策法规,损害党和政府在群众中的形象。
（三）质量参差不齐。前些年,县规划部门编制了《新型农村住宅图集》,并免费供农民建房选择,但受观念、资金等因素影响,我县农民建房普遍样式单一、户型简易,大多为砖混结构的“火柴盒”式平顶房。加上农民建房管理监督相对滞后,缺乏技术指导,致使房屋结构不尽合理,防灾抗震能力较弱。当前,我县农民建房没有实行施工许可制度,农村个体工匠绝大部分是“土瓦匠”,没有经过专业培训,建筑知识缺乏、质量意识淡薄,施工过程中既无规范设计图纸、也无质量监管程序,都是凭经验施工,造成施工质量难以保障,建筑品位和档次普遍较低下。
三、农民建房管理难的主要原因
（一）村庄建设规划滞后。一是村庄建设缺规划。
各地镇村干部和职能部门相关负责人均反映,由于绝大多数村庄没有编制建设规划,建在哪？哪里能建？哪里不能建？怎么样建？村民无从知晓,建房无章可循,致使农民建房随心所欲,违规违章建房时有发生。二是现有规划欠科学。20__年实施新农村建设政策以来,县委、县政府曾启动了以行政村为单元的新农村建设规划编制,但没有完成。已修规划编制由于没有充分考虑农民建房需求,许多村庄周边没有预留建房用地；有的由于过度超前,不切合农民从事生产生活实
际而难以实施。同时,现行的土地利用总体规划虽经过修编,但由于与村镇建设规划编制不同步,致使土地利用规划情况与农民建房用地需求矛盾时常突显。土地利用总体规划预留的建设用地,可能农民不愿接受；符合新农村建设规划且农民又愿意建的,而土地利用总体规划上却为禁止建房的基本农田。两个“规划”无法有效衔接,使规划的引导作用并不明显。三是规划执行落地难。调研中发现,有的村庄虽在新农村建设中有规划,而实际建设却并不按规划执行。规划挂在墙上成装饰,丧失了在建设指导中的权威性。
（二）管理失位缺位越位。一是县乡管理失位。20__年1月1日,新的《城乡规划法》正式实施。20__年8月1日,《江西省城乡规划条例》颁布实施。两个法规对城乡规划的制定、实施和责任管理主体都有明确规定。但近些年,我县在具体实施中存在重城镇、轻村庄的倾向,县乡两级人民政府没有将村庄规划建设纳入地方经济社会发展大局来组织实施。近两年虽制定颁发了《关于加强村镇规划建设管理工作的实施意见》（修府发[20__]10号）、《关于进一步加强土地管理工作的意见》（修府办发[20__]4号）、《修水县农村村民住宅建设用地管理规定》（修府办发[20__]17号）、《关于加强和规范农民建房的管理办法》等相关政策文件,但贯彻执行不得力,监督检查不到位,问责机制不健全,管理存在失位。二是部门职责缺位。20__年,国家实行农业税费改革后,农民建房只收取证照工本费。因此,国土、规划等相关职能部门出于利益追求,忽视和放松了对农民建房的管理；乡镇“无钱可收、无利可图”,也畏难推诿；其他相关部门则事不关己、袖手旁观。加上规划、国土等乡镇基层站所管理力量薄弱,专业人才严重紧缺,监管力不从心,部门协调机制不完善,也致使管理难以到位。目前,县国土局在全县设有8个乡镇中心所,每个中心所要负责周边四五个乡镇的用地管理。如大桥镇土管所仅4名工作人员,管辖范围涉及大桥、余段、水源、上衫等4个乡镇,对庞大的建房户申请需求无法进行有效的审批指导,也根本无法实施有效的建房用地监管。去年,我县曾在几个中心集镇设立规划所,但除太阳升镇外,人员或没有到位,或被乡镇政府借用,无法人尽其专,对乡镇总体规划和村庄规划实施的监督管理也就形同虚设。三是村级组织越位。对农民建房乱象,有村干部形象指出：“村干部是揣着明白装糊涂,镇干部是揣着糊涂装明白。”许多村级组织对发生在眼皮底下的农民违建现象,不仅置之不理,还以所有者和管理者的双重身份,越位行使对集体土地的所有权,擅自将农用地出让、转让、出租用于非农业建设,造成了农村用地秩序紊乱。少数村组干部越权批地,引起群众的误解,以为建房不收费,只要村组同意,就可以按照自己的意愿建房,不需办理报批手续。
（三）用地供需矛盾突出。受国家耕地保持政策限制,20__年农民新增用地建房实行年度计划管理以后,省市下达我县农民建房新增用地计划指标严重不足,近年来基本没有安排。加上工业化和城镇化进程的加快,农民建房用地指标受城市规划、项目建设的制约较大,在化解供地需求时,存在重城市、重项目、轻农村、轻农民的现象,农民建房需求与土地供求有限的矛盾日益突出。部分有建房需求、符合条件
的农民,在审批不到宅基地的情况下,便冒险违规违章建房。
（四）群众法律意识淡薄。长期以来,由于政策法规宣传普及不够,农民对建房是否要规划、设计、报建、验收等,均缺乏足够的认识,对规划了解不够。当前,很大部分村民还存在着土地“谁耕种、谁所有”的观念,认为土地的所有权是自己的,自己想怎么建都行,进而也就导致占用农用地建房、以及非法占用土地的现象严重。加上受传统封建思想和传统习俗的影响,农民建房历来有由“风水先生”决定房屋朝向、方位和结构的习惯,缺少科学建房、依法建房的观念。调研中,马坳、征村等地群众反映,目前农民建房审批牵涉的部门多、手续较繁杂、审批的流程复杂、手续繁琐,这也严重影响了农民依法报批的积极性。
四、外地加强和规范农民建房管理的经验借鉴
调研组通过赴外县考察学习发现,各地对规范和加强农民建房管理的模式虽不尽相同,但他们在宅基地管理、村庄土地整理流转以及拆迁安置和管理机制创新等方面的探索,为我们加强和规范农民建房管理提供了许多值得借鉴的经验。
（一）坚持规划引领是加强和规范农民建房管理的关键所在。武宁、兰考、肥东、宿松四县都把科学编制村庄建设规划,放在加强农民建房管理的首要位置。武宁县在20__年启动村庄建设规划编制,利用两年时间,以乡镇为编制主体、以自然村为规划单元,全面完成了全县1871个自然村庄规划,规划编制率达92%以上,做到“没有规划绝不允许建设”。肥东县在20__年和20__年,先后开展了新农村规划和
“百村规划”,完成了全县18个乡镇共263个新农村建设规划,提出规划中心村、改造集镇村、整治自然村、建设园边村、培植特色村、合并弱小村等六种规划建设形式,为农村建房提供了科学依据。
（二）强化履职问责是加强和规范农民建房管理的根本保障。武宁县在出台《关于贯彻落实《江西省村镇建房规划审批办法》的实施意见》后,陆续出台了《关于进一步规范县城规划区内农民建房等活动的通知》、《武宁县违法（章）建设行为责任追究处理办法》、《关于进一步加强我县各乡（镇）房屋建设批后监管的通知》等相应配套文件,使全县农民建房做到有法可依、有章可循、违规必查、失责必究。乡镇设立村镇规划建设管理指导站,配备管理人员,所长由乡镇分管领导担任,并将农民建房管理纳入乡镇年度目标管理考评。兰考县成立由县委书记为组长的新型农村社区建设领导小组,将农民建房纳入同计生、维稳同样重要的位置来抓。在全面完成村庄建设规划的同时,对率行开展新型农村社区建设并走在全市前列的乡镇正职和分管副职优先提拔重用；对按规划建新房累计达到70%以上或受到市级以上表彰的村,村支部书记工资提升3倍。宿松县明确以乡镇为管理主体的管理体制,乡镇成立村镇服务站,履行规划执行、建房审批、手续办理等职责,县财政连续4年每年拿出500万元进行奖补。
（三）突出机制创新是加强和规范农民建房管理的活力之源。肥东县以土地整治为抓手,通过用地置换、增减挂、整村推进等项目,有效破解了新村建设中资金筹措、土地利用、产业经营等难题。大力推进中心村建设,20__年来共实施39个村庄建设项目,4549户搬入新
村,累计新增耕地xxxx亩。该县运用土地整治产生的资金收益,即对闲置废弃的宅基地复垦成耕获得每亩8万元补偿,再整合涉农项目资金,对农民拆除旧房按房屋结构给予每平方米100至240元补偿,对进入规划区集中建房的村民,新建一层、二层的分别给予10000元和15000元奖励,从而极大地调动农民集中建房的积极性。武宁县、兰考县用活新农村建设、移民扶贫、危房改选等政策,整合惠农涉农资金,重点用于新村或新型社区基础设施、公共服务设施建设,并对农民新建房屋、拆除旧屋、耕地复垦等给予奖补,积极引导农民集中建房。兰考县还采取整合流转土地、合并迁建、商业化运作等模式,集中建设新型农村社区。
（四）注重以人为本是加强和规范农民建房管理的重要基础。无论是规划建设、户型选择、项目实施等方面,四县都尊重群众意愿、广泛听取意见、发动群众参与,让群体当主体、唱主角、得实惠。武宁县规划和国土所实行限时办结承诺制,全程帮助村民代办各种建房审批证件手续,以优质服务取信于民。宿松县财政连续4年每年拿出500万元对农民建房进行奖补。特别注重对个体工匠的培训,提高个体工匠的实用技能,做到持证上岗,有效保证建房风格统一和质量安全。以人为本赢得了村民的最大支持,依法依规建房逐渐成为村民的自觉行动。
五、加强和规范农民建房管理的建议
（一）规划先行,发挥规划引领龙头作用。一方面,科学编制村庄建设规划。村庄规划是确保农村有序建房的依据和基础。针对我县村
庄数量点多面广、规划技术力量严重不足的现状,根据村庄规模大小、基础条件、地理位置等不同情况,要按照”能进县城的不留集镇,能进集镇的不留村组,能集中居住的不分散安置”的布局走向,突出“注重长远,有序推进；合理用地,适度集中；生态优先,突出特色”的村庄规划设计理念和“一个保持、两个突出、三个不搞、三个配套”的规划编制原则（即保持修水农村传统文化特色；突出人与自然和谐,突出农村田园风光；不推山、不填塘、不砍树；水、电、路配套,公共服务设施配套,房屋设计配套）,以自然村为主体分类编制好村庄建设规划,既彰显前瞻性,又要因地制宜、量力而行,注重现实可行性。政府要加大投入,按照“县级财政补一点,编制单位出一点,乡村两级筹一点”的办法,切实解决规划编制经费,力争实现村庄建设规划全覆盖。另一方面,狠抓规划执行落实。在充分考虑农民现实和未来需要的前提下,注重乡镇总体规划、土地利用总体规划、村庄建设规划等规划的衔接,避免村镇规划与土地利用总体规划相脱节、相矛盾,保持规划的统一性和协调性。村庄规划编制中充分尊重和体现广大村民的意见,发挥村民理事会作用,增强农民执行规划的自觉性和严肃性。建立健全保障规划实施的配套措施,实行村镇规划公示制度,加强对规划执行情况的全程监督、全方位管理。
（二）明责确权,建立齐抓共管联动机制。一是健全机构队伍。切实提高对农民建房管理重要意义的认识,成立以县委、县政府主要领导为组长的高规格领导机构,部署、指导、协调、督查农民建房管理各项工作。实行乡镇属地管理原则,真正把乡镇作为农民建房管理的责任主体。成立乡镇规划建设分局或站所,核定全额拨款副科级事业编制,业务分别归口县规划局和建设局管理,所长或由乡镇分管领导兼任,具体负责协同国土所做好农民建房的批前审核、批后监管和建设管理等工作,确保“有人做事,有权管事”。建立健全县、乡镇、村组三级监管巡查网络,形成齐抓共管的新格局。二是强化制度保障。县委县政府尽快研究制定关于加强和规范农民建房管理的政策性文件,着重研究“一户一宅”政策落实、农民建房审批程序简化、农村宅基地管理办法、违法（章）建房查处及责任追究等有较强操作性的政策意见,制定相关优惠政策,吸引社会资金参与农民集中建房、土地平整、旧村和空心村改造等项目。三是严格考核奖惩。完善政绩考核制度,将农民建房管理工作纳入乡镇年度目标管理考评内容,把农民建房管理纳入与计划生育、信访维稳同等重要的位置。落实责任追究制度,对乡镇、有关部门及相关责任人的渎职、失职行为将依法依规进行查处。
（三）创新机制,破解农民建房制约难题。按照“创新思路、完善机制、突出重点、统筹发展”的工作思路,积极探索建立健全农民建房政策激励和利益导向机制,着力解决
“房在哪里建、地从哪里来、钱从哪里筹、人往哪里走”等关键难题,促使农民统一规划建房。
一是政府主导、以奖代补,因地制宜推进村庄改造。针对当前农村即将迎来第三批建房热潮的现状,要根据“规划先行、节约集约、尊重民意、循序渐进”的原则,结合新农村建设,试点实施旧村旧房和“空心村”整体改造工程,着力推进村容村貌整治,配套实施水、电、路等美化环境的基础设施建设。村庄改造遵循“以点连线、以线连片、分层推进”的工作方式,先从城郊、公路沿线开始做起,逐步辐射到边远山区；先从有条件、有基础、群众有热情的村庄开始,再辐射到经济较薄弱的村庄。以财政扶持资金为引导,建立政策激励机制。县财政设立村庄改造专项资金,采取以奖代补的方式,对申请改造的乡镇和村庄社区,分类分档给予资金奖励。对农民按照规划要求和标准改造验收合格并拆除旧房到位的,给予一定的资金补贴。
二是土地整理、有偿调剂,统筹解决建房用地需求。以农村土地整理复垦开发和城乡建设用地“增减挂”相结合为核心,在调整现有存量土地上做文章,通过农村土地整治,挖掘潜力,增加耕地面积。大力开展农村宅基地整理,允许以房屋置换建房指标,探索建立宅基地有偿退出和调剂的机制。对实施城乡建设用地“增减挂”项目的新增用地,实行全县统筹安排,由县土地储备中心按价予以收购或出让,形成的土地收益,全部用于农村村庄与危房改造等项目建设,调动乡镇村组的积极性。充分发挥土地整理作为统筹城乡发展和新农村建设基础的平台作用,把土地整理与农村住房建设有机结合起来,统筹安排田、水、路、林、村的综合整治。对村庄改造、移民安置和危房改造的村庄,可采取“先建新房、后拆旧房,先补偿、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、复垦一批,以利于调动农民积极性。在符合土地利用规划和年度使用计划的前提下,适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。对农村住房建设与危房改造中涉及的新增建设用地,在年度土地利用计划中安排5%用地指标予以保障。
三是整合资金、拓宽渠道,加大农民建房资金扶持。坚持以县乡政府为主导,创新资金整合机制。在加大财政投入和土地整理收益奖补的基础上,按照“资金性质不变、管理渠道不变、县级统筹使用”原则,在维持各类支农资金投向相对稳定的前提下,最大限度地将各类涉农项目资金集中用于村庄改造、危房改造、集中建房等项目的基础设施和公共服务设施建设。坚持以受益农民为主体,创新民间投入引导机制。发挥村民理事会作用,把农民建房、村庄整治交给村民理事会决定,引导村民积极投入,努力探索“资金民筹,方案民出,支出民审,管理民营”的民建民管新路子。坚持以社会力量为补充,创新社会共建机制。积极动员
企业和社会各界人士,参与到“工业反哺农业,城市支持农村”中来,通过捐资捐物等形式,帮助开展集中建房、村庄整治、危房改造等项目建设。鼓励金融机构加大信贷支持力度,实行贴息或无息贷款,鼓励农民通过林权抵押、联保贷款、住房抵押等形式缓解资金压力。同时按照“能免则免、能减则减”的原则,实行涉农建房项目税费按最低标准收取的费用减免政策。在村庄规划区内按标准统一建房的农户,采取以奖代补、实物补贴的方式给予一定补助。对采用新户型建房的,通过补助减轻农民建设资金的压力,促使农民选用新户型建房。
四是培育典型,以点带面,积极引导农民集中建房。紧紧抓住市县重点示范镇建设契机,把农村住房改造与集镇、中心村建设相结合,进一步优化村庄布点,积极引导农民往县城、集镇和中心村集聚。重点鼓励和扶持有条件的村庄,依托移民扶贫、灾后重建、地质灾害安
置、危房改造等政策,采取“统一规划,村民自建或联建”的方式,大力推进农村新型社区和中心村建设试点,把不太适合人居住的村庄聚集到更适宜人居住的地方,把分散农户逐步向城镇转移,把小村逐步并入大村,让农村实现聚集发展。通过典型引路、以点带面,逐步培育一批特色鲜明、配套完善、产业发展的中心村。积极探索户籍制度改革,按照政府引导、农民自愿、政策激励的原则,鼓励和支持有条件的农村居民到集镇建房或进城购买商品住房。集镇建房或进城农民可保留农村田地山林承包权不变,享受涉农优惠政策；进城购买商品住房的农村居民,自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权并不再申请宅基地的,由宅基地所在乡镇据实际情况给予每户(一宅)一次性奖励,原承包土地和宅基地由村集体组织收回,统一安排使用；对进城购买商品住房落户的农村居民,在就业、子女入学、社会保障等方面享有与城镇居民同等待遇。
（四）整疏结合,规范农民建房管理措施。
一是全面清理建档。开展一次全县农村住房建房情况普查,摸清底数,对全县农村每户人口、年龄结构、宅基地位置、占地面积、建筑面积、房屋结构、新旧程度和用地审批等实行严格登记造册,完善宅基地台账登记管理,为
“一户一宅
”政策的严格执行奠定基础。完善农村宅基地登记发证制度,对于符合农村村民个人建房条件,符合土地利用总体规划及农村宅基地建房许可条件的,未办理建房手续已建房户,按程序申请补办审批手续。
二是规范审批程序。严格执行村民申请、村（居）委会公示、规
划建设管理站所和国土所初审、乡镇会议研究、报县职能部门审批以及批后公示、规划放线等程序,依法依规审批管理农民建房；农民建房竣工后由乡镇牵头组织相关部门进行验收。严格落实农民建房“一书一证”制度,凡不符合村庄规划要求的不予审批。引导乡镇和部门转变重管理、轻服务的观念,积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门便民服务窗口,受理农民住宅建设申请,提高审批效率,减轻农民建房负担。
三是加强建房监管。发挥村级组织作用,建立村（居）委会和村民小组信息管理员和举报奖励制度,确保在第一时间掌握农民非法用地、违法建房等信息,及时向镇（乡、街道）报告。国土、规划、建设等部门抽调人员组成农民建房监管工作小组,每月或每季至少一次对各乡镇农民建房管理工作进行督查,严格农民建房选址、户型、面积等方面的监管。开展乡镇违法违章建房专项整顿,对于擅自建房,少批多占、超面积建房的,实行“占补平衡”政策,按相关规定处罚。对于强行抢占耕地、违法占地建房,影响很坏的典型案例,公开曝光处理,强行拆除。实行农民建房保证金制度,农民申请建房缴纳一定金额的建房保证金,房屋验收后,若无违建现象则保证金如数退还。
（五）宣教并重,构建农民建房服务体系。着力做到四个一。即：发放一本工作手册。把法律和政策规定的办事程序、收费标准制成《农民建房指导手册》,免费发放给农民。编制一本建房图集。结合农民建房的功能需求,为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸；把规划建设、环境保护、生态建设、节约用地等具体化,提供多份房屋设
计图纸供农户选择,并以乡规民约的形式确保乡村建设统一风格、配套和管理。培训一支工匠队伍。实施“农村个体工匠免费培训教育工程”,建立个体工匠持证上岗制度和动态管理制度,切实增强个体工匠的法律意识、规划意识和创新意识,使个体工匠成为农村建房的“技术员”、新房型的“推介员”、新理念的“宣传员”。同时,因地制宜引导鼓励农民对已建成的房屋进行“平改坡”改造,优化住宅造型效果,有效提升农民建房的质量安全和建设品位。办理一套法律证书。强化服务意识,及时依法为建房户办好“一证一书”,即《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》,保障农民的合法权益。（编辑：琛哥）
篇四：关于农民建房的调研报告
农民住宅建设调研报告
农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中，本文是xx为大家整理的，仅供参考借鉴，希望可以帮助到大家。
根据建设局党委学习实践科学发展观，着力研究影响和制约科学发展的突出问题、影响社会和谐稳定的突出问题、群众反映强烈的突出问题的要求，我局抽调业务骨干，对既事关农民的切身利益、也直接制约着我县城乡一体化推进的农民住宅建设和管理问题进行了调查，由于时间关系，我们把调查的重点放在具有代表性的城关镇和和平镇。通过调查发现，规划区内的农民建房问题已越来越严重，大量的抢占、乱占集体闲散地、无证建设、擅自加层等现象较为普遍，如何解决规划区农民住宅建设和管理问题，显得尤为重要和迫切。
一、我县规划区农民住宅建设存在的主要问题
一是建设乱。许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村，不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。农民根据自己喜好，自行零散建设，建设无序，往往或呈“线性扩张”，公路、村内道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路临街搭建生产性、经营性用房比较普遍;或呈“环状扩张”，新建住宅不断向村庄外围延伸，村庄四周
新房林立，村内破破烂烂，农民建新不拆旧，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，“一户多宅”、“空心村”等现象比较普遍。
二是配套差。绝大部分村庄内的道路、给水、排污、电力、通信、绿化都缺乏规划布置，配套性与共享性差，普遍存在路面不硬、污水乱排、电线乱拉、管道乱埋等现象，导致了村庄生活环境质量差。
三是违章建筑多。虽然这几年政府相关部门加大了农村宅基地和农村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，农民建房违法用地和违法建设现象仍十分突出，特别是近几年借城镇建设之机违法抢建之风日盛，违法搭建、擅自加层等违反规划现象十分普遍，和平镇袁家营村被调查的312户村民中，有240户存在不同程度的违法建设，竟占调查总户数的77%，他们有的扩大宅基地面积建设，有的抢占集体土地建设，有的擅自在原一层房屋上加层。
四是农房质量差。
在传统城乡二元结构的管理体制下，重城市、轻农村，在村镇建设管理方面缺乏操作性强的法律、法规和政策。加上农民建房量大面广，各级和各有关部门对农民的住宅建设从规划选址、修建性详规编制、建筑设计到施工管理，都缺乏有组织的指导和帮助。长期以来政府对农村建筑市场监管的缺位，农民建房施工队伍无资质、无正规设计图纸、无施工合同现象较为普遍。大部分农村住宅是由
个体工匠拼凑成的小施工队凭经验施工，质量难以保证，存在较大安全隐患。
二、农民住宅建设和管理难的主要原因
(一)土地供需矛盾突出
1、需求强烈。目前，农村经济发展较快，农民要求改善居住条件的愿望也相对比较迫切，加上上世纪八十年代出生的人口到了结婚高峰期，以致农民建房需求相对比较集中。
2、供给短缺。开展全国土地市场秩序治理整顿之后，国家实行“地根”紧缩政策，政府可安排的土地总量大为减少。在此背景下，加上一些地方对农民建房重视程度不够，使得农村个人建房土地指标分配不够到位。这样，由于受土地用途管制、建设用地指标限制，致使一些村即使有规划，村民建房的审批仍然无法有序进行。
(二)规划布局缺乏衔接
一是“两个规划”不衔接。由于土地利用总体规划和村镇建设规划编制不同步，在编制规划时又没有充分考虑农民建房需求，导致许多村庄周边没有预留相应的建设用地。两个规划不统一、不衔接，使许多农民建房不能同时符合土地利用总体规划和村镇建设规划。村庄规划审批权在地方政府，调整相对容易。土地利用总体规划用地布局的调整审批权在省政府，调整较难，如涉及基本农田调整还要报国务院
批准，要调整就更难。新村选址涉及基本农田无法调整，土地利用总体规划划定的建设用地农民又不愿去，农民建房受到很大制约。
二是某些村庄规划过度超前，群众难以接受。大部分村民习惯在房前屋后从事农业和家庭加工业，如果住宅过度集中，势必给农民从事生产活动带来不便。同时由于按村庄规划的建设对配套设施要求较高，相应的费用也高，一些农民负担不起。
三是规划和政策的调整导致农民建房无法报批。部分农民建房受城市规划、项目建设的制约较大，特别是城郊结合部，一些重要区块、重大项目的修建性详细规划尚未确定，村民点的选址与规划一时无法落实。目前，**县城10平方公里控制性详细规划编制工作正在编制中，除和平、夏官营外，有的镇甚至还没将控制性详细规划编制列入议事日程，严重影响了规划区农民住宅建设的正常审批。
(三)农村建房用地困难
一是选址在基本农田上的村民点受土地利用总体规划的控制无法实施。全国开展土地市场秩序治理整顿之后，除重点工程建设需要，经国务院批准征用基本农田外，严格禁止将基本农田用于建设项目，在基本农田上的村民点规划由此就成了一纸空文。
二是宅基地调换难。在村庄规划点集中建造村民住宅，必然涉及队与队之间、户与户之间宅基地调换问题。由于二轮土地承包时基本上没有预留建房用地，而法律规定非经承包权人同意，不得收回或调换承包田，承包人在调换土地时往往要价较高甚至漫天要价，村民之间难以达成共识，无形中加大了村民建房的难度。同时由于对村民建房用地调节不力，加上农村宗族和派性等历史原因，使得宅基地调换更加困难。这是许多村有规划、有指标，但村民点建设迟迟不能启动的主因。
三是个别村民要求过分。一些重点工程建设涉及的村庄，村民借土地征用之机，对拆迁安置提出过分要求，不给满足就不让征地、不让进场，阻碍建设，也是导致
农村建房用地困难的一个重要原因。
三、加强农民住宅建设和管理工作的对策
(一)推进农民住宅建设方式的变革
一是解决农民住宅的形式问题。它是一个物质的、外化的问题，它与农民的思想观念、区域经济发展水平、管理体制等内在问题密切相关，只有这些内在的问题解决好了，外在的问题才能得到相应的解决。最近我县相关职能部门正在积极探索规划区内农村建房的管理办法，结合重点工程建设的拆迁安置，试图引导农民住宅建设由立式改为套式，由分散的单门独院建房到集中的公寓式住房安置小区安置，北关小区就是环城东路南段建设拆迁农民的安置与商住楼开发
结合的一个试点。但是由于经济发展水平、产业结构，农民期望值等的差异，就目前来看，这种发展模式在我县推广还存在一定的阻力。
二是鼓励统建联建公寓式住宅、集中兴建新型农村社区。从我县城和几个重点镇规划区人均土地面积和农民人均收入水平来看，农民的住宅建设，其规划、建设应与城市化相衔接。在建设规划上，应体现长效性和统一性，在用地指标安排上应结合存量灵活调剂，增强村级调控能力;在建筑形式上应尽量统一，实用美观。根据人多地少的实际和城市化发展需要，调整现行农民住宅建设政策，积极探索农村节地型新社区建设的新模式。按照农村宅基地“一户一宅、拆旧建新、集聚节约、保护耕地”的原则，坚持以人为本，精心设计，提高施工质量，使农村住宅既适应现代生活需要，又具有鲜明的地方特色和浓郁乡土风情，安全、适用、经济、美观、节能、环保。积极引导农民采取“立改套”、“散改集”和小区式改造整理等方式，鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。城市近期建设规划区范围内的行政村，力求实行既有利于节省土地、优化人居环境，也能与城镇化高度整合的公寓式建房安置，积极向空中发展，建设多层、小高层和高层住宅。
(二)建立健全农民住宅建设利益导向机制
一是鼓励村庄整理，优化利用。加快“城中村”改造步
伐，允许以房屋置换土地，获取建房指标，加大宅基地整理力度，盘活闲置建设用地。土地整理后增加的农用地属村集体所有。村庄整理指标要全部用于农民建房。农民以“立改套”形式建造住宅的，建房用地先征为国有，首先消除农民住宅产权登记、上市交易等障碍。把节约出来的土地收益返还村集体，主要用于农民社保和小区配套、物业管理资金以及发展壮大村集体经济。对通过村庄整理实现自然村缩减的，政府要适当给予补助和奖励。国土部门要利用好村庄整理的有关土地政策，切实解决宅基地所需指标。探索市场交易，条件允许的可以进行公开拍卖。
二是科学合理分配建房指标。年度用地指标分配，优先考虑并保证一定比例的指标用于农民住宅建设，切实解决农民住宅建设难。土地指标的分配与建房需求量、土地利用效率、宅基地复垦、违法用地查处力度挂钩，对宅基地复垦、土地整理成效明显的村庄在指标上给予一定倾斜，促进村民建房与宅基地复垦、违章建筑清理的良性循环。
三是加强对土地指标使用情况的跟踪监督，确保用于住宅困难户建房。在建房指标分配上要坚持规范操作，采取逐级审核和社会公示相结合的办法。做好土地指标在镇、村之间的调剂，盘活土地指标，提高土地指标使用效率，让历年积累而没有使用的农转用指标真正落实在农民住宅建设上。对能通过自行调剂解决住宅建设用地的住房困难户，可优先
安排住宅建设指标，并作出书面承诺，保证今后不再申请建房的村民，可考虑给予适当的经济奖励。
(三)完善农民住宅建设服务体系
一是统筹协调，突破农民住宅建设的规划制约。加强城市总体规划与土地利用总体规划相衔接，确保两个规规划对接。妥善处理好远期与近期、经济发展与环境保护、生产与生活等方面的关系。按人口向城镇和中心村集中的原则，打破自然村与自然村、村民小组与村民小组的界限进行规划。抓住土地利用总体规划修编的有利时机，保证已有规划农村居民点的合理用地。组织精干力量，开展农村居民点规划选址落地专项工作，集中精力加快农村居民点规划选址和详规修编进度。
二是探索土地置换办法。探索集体土地置换办法，促进自然村向中心村、中心镇集聚。在协商一致的基础上，利用集体预留的机动地和外出经商或务工农民弃包交回集体的土地，换取规划区内农民的承包地;农民需跨村街道建房的，由相关镇(街道)、村，协商进行土地置换。具备条件的农户可将户口迁到规划点所在地的行政村组，并申请宅基地，原宅基地退还原村组并复垦。
三是统一设计、免费提供通用图设计图纸。根据我县的规划区农民经济发展水平，结合农民住宅建设的功能需求，为农民统一设计、免费提供通用图设计图纸，及时完善农房
建设通用图，从结构、功能、外观、环保、节能、节材等方面进行完善，以满足农村住宅建筑形式多样化、个性化的需求，为农民群众设计推出一批既符合农民居住习惯又体现当地自然人文特色的居民建筑。
四是打造平安工程。坚持“凭图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求，加强农村建筑工匠的培训、加强施工队伍和施工环节管理，将规划区农民住宅建设管理从土地使用审批、登记延伸到建筑施工管理。加强农民建房法律法规政策宣传，引导农民科学建房，提高农村房屋防灾能力。建立健全农村建筑安全、工程质量监管的长效机制，加强对村镇建筑工匠的培训和资质管理，推行建筑许可证制度，坚持有图施工、持证上岗、按图施工，保证农民住宅建设的安全与质量。
五是完善管理制度，简化报批程序。积极探索便捷的农民住宅建设和管理审批办法。在各乡镇设立专门窗口受理农民住宅建设申请，相关部门定期现场办公、联合审批，提高审批效率。对因规划调整“转而未供”的土地，农村个人建房因设定的规划在现阶段无法实施的，在规划控制范围内和人均用地总量范围内，可实行“长规划短安排”，在规划要求不变，允许短期有条件的报批使用。同时要设法降低或减免农民住宅建设的各项费用，减轻农民住宅建设负担。
六是加大帮扶力度。加快农村住房困难户解困步伐，对
无力建房的困难户、危房户，可结今年全省危旧房改造关于困难群众住房救助政策，以村为单位，建造一批临时性“廉租房”，供其暂时安顿过渡;也可通过村集体统一调剂农户新建住宅后闲置的部分旧房，安置一批无力建房的无房户、危房户，确保其居住安全。
七是解决农民后顾之忧。按照“依法规范、分类指导、有序开发、多予少取、让利于民”的原则，加快村留地开发利用，强化村留地资产管理，发展壮大村级集体经济。适应经济和社会发展的客观需要，加快建立城乡统一的户籍登记制度，做好失地农民基本生活保障工作，切实维护农民利益和社会稳定。
(四)切实加强对农民住宅建设的管理工作
一是认识农民住宅建设和管理的重要性。农民住宅建设和管理问题关系农民切身利益，事关农村稳定大局和经济社会发展大局，这不仅是一个社会问题，更是一个民生问题。解决规划区内农民住宅建设和管理问题，有利于促进城市化、工业化、农业现代化，有利于破解农民住宅建设难、土地征收难，有利于增加农民福利、促进农村稳定。因此要从坚持执政为民、集约发展的高度，切实增强搞好农民住宅建设和管理工作的紧迫感和责任感。
二是切实抓好农民住宅建设工作。把解决农民住宅建设问题作为“走进矛盾，破解难题”的一个专项任务来抓。县
乡(镇)两级政府主要领导应亲自抓，确定分管领导，明确责任部门和责任人，尽快制订工作方案，落实政策措施，同时要加强各相关部门协调，改善和强化服务，合力攻坚，及时化解规划区农民住宅建设中的各类矛盾。
三是加大违法建房整治力度。针对违法建房普遍、情况复杂的现状，政府要高度重视，加大力度，周密部署，妥善处理。由各职能部门配合、乡镇政府负责，组织开展规划区内违法建房的专项整治活动。县国土、规划建设等部门为拆除违法建设的执法主体，应积极承担执法责任，公安、工商、电力、供水等部门应密切配合，新闻舆论宣传部门做好宣传教育，形成强大的宣传舆论氛围，争取全社全的理解和支持，使规划区农民建房逐步走向规范化发展的道路。
篇五：关于农民建房的调研报告
关于农村宅基地问题的调查报告[五篇材料]第一篇：关于农村宅基地问题的调查报告
关于农村宅基地问题的调查报告2011年1月，本人对农村宅基地现状进行了实况调查，走访了5户农户，现场询问了一些农民，调阅了一些村里宅基地的资料，并对村里的宅基地使用情况所作的实地调查情况进行分析。该村主要存在以下几个方面的问题：
一、宅基地使用面积超标和乱搭乱建现象严重。
近十多年来，村里的经济有了较大的发展，农民手中有了一定的积蓄，有能力翻建和新建住宅了。所以村庄的面积不断扩大，占用了大量优良的农耕地，造成了国土资源的大量流失和浪费。根据四川省施行的《四川省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定，农村每户面积不得超过二百平方米。而就我所调查的五户居民来看，他们的宅基地面积从150平方米到250平方米不等。而且我调查的这几户均为近五年内才盖的新房，在村子内部还存在着大量的老宅基地，这些老宅基地占地面积则更大，严重超过了四川省规定的宅基地使用面积的标准，使新批宅基地村民感到很不公平。而且，据我的实际调查，该村沿路搭建现象也很严重。我所调查的五户中有三户在宅基地范围以外，又在自己房子旁边加盖了一间占地十多平方米的储存间，用于放车、放杂物和出租，并且这种现象在该村是普遍存在的，村西靠近公路的一条街共有住户五十户，其中有近二十户搭建了储存间。
二、村内规划混乱，旧村址房屋布局不合理，交通不便。
近十几年来，因我经常来到该村，对该村比较了解，村委会从未对旧村址进行整改，使目前村子内部出现严重的布局混乱局面。村子里只有两条主街道，但就是这两条主街道也是弯弯曲曲，有些村民私自将房子建到了街上，而且，道路年久失修，路面仍然保持着七、八十年代的样子，还是用黄土铺就，下雨天泥泞不堪，而且居民生活污水都排放到街道上，平时也是污水横流的样子。该道路还高低不平，各家各户为了下雨时不让污水流到自己家中都将靠近自己住宅的街面
道路垫高，再加上村子本身的地势缘故，使村子的主街道满目疮痍，不堪入目，严重影响了交通和形象。
三、空心村和乱占耕地想象并存。
根据四川省的规定，村民申请占用宅基地需要具备以下条件：
1、兄弟二人或二人以上同居一处房，其中一人年满二十周岁，确需建新房的。原则上一子一处房，父母随子女居住。
2、本村村民因结婚（包括女娶男，女方无住宅的）需分户建房的。女娶男这一种情况在城区村比较多。对于女娶男的，必须要出具结婚证明，户口迁入证明，男方在原居住地住房处理情况证明，材料齐全，女方所在地才能按排一处宅基地。
3、原住宅影响村镇规划，确需搬迁的。比如说村庄统一规划修路通街，旧房改造，需要拆迁的，村委应重新按排一处宅基地，原有住房在充分协商的基础上，拆迁户应自行拆除，服从规划。
4、经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住房的。具备以上条件之一，就可以申请建房。虽然原则上要求一子一处房，父母随子女居住，但实际上，父母和成年子女是分开居住的，当子女结婚后或者结婚前父母就要另外给他们建一处住宅，也就是俗话说的“分家”。这部分新住宅大都建在了村子的外围，而父母则留在村子的中间地带，当他们年老或去世后，这些老宅子就慢慢空了下来，形成了现在的“老年空心村”。而这些批在村子外围的新住宅，占用的大都是原来比较平坦肥沃的耕地。近十五年来，该村共新建一般住宅一百多处，沿公路的私人楼房三十多栋。按每处一般住宅二百二十平方米，楼房三百五十平方米计算，近十五年来，该村共占用耕地三万二千五百平方米，浪费了大量的耕地。我国目前可耕地本已很紧张，这种空心村和乱占耕地并存的现象，应该得到及时的制止了！
四、村干部徇私，村民无知。
该村村干部借批宅基地谋取私利现象极为严重。村民申请一处住宅，须交一万元，说是押金。根据规定，翻建、迁建住宅在建设时的确要交最低不少于500元的押金，押金由建房办收取。旧房自交押金一年内必须拆除，逾期不拆除的，押金作废，并强行拆除。旧房拆除
后押金应及时退还本户，具体押金的支取办法是：由建房户首先向村委提出申请，村委认为符合要求，写出书面申请后报建房办，建房办工作人员经现场查看，确认建房户已根据要求把旧房拆除，不影响村庄规划，符合要求，经镇长签字后方可支取。可是在本村，这两万元钱从来就没有人得到归还，该笔钱款的去向就不为人知了。从中，村干部很容易以公谋私，将这笔钱贪污。还让群众很不满的现象就是村干部一户多宅。在一份调查答卷中，对“你村建房有没有其他不合理现象”一问，某村民就直接回答道：“书记带头，多盖房”。同时村民也存在着法律意识淡薄的缺点。比如对旧房的拆除问题，由于农村中群众封建思想严重，认为自己的旧宅是老一辈留下来的，应该继续保留下去，舍不得拆除。再就是农村中抢占之风严重，部分村民认为只要自己的旧房在那里，那么这块宅基地就是我的，属我所有，属我使用，别人谁也占不了去。而且对于村干部徇私的现象，村民也只是敢怒不敢言，不知道通过何种渠道去监督检举。在调查问卷中，大部分村民都回答根本不知道国家关于农村宅基地使用的规定，即使知道也是很模糊的，或者是风俗传统。而且他们获取这些知识的渠道也非常狭窄，可能就只是通过电视节目，农村很少有订报纸的习惯，所以电视就是他们了解外界的主要渠道。
根据我对上述现象的思考，结合我对其他村庄的考察，我仅提出几点我认为能解决上述某些问题的建议：
一、加强国土资源管理部门、村民委员会和村民的联系，改进审批程序，使村民能够更清楚更明白的参与自己宅基地的审批过程。
这是一个制度创新问题，同时也是目前政府职能转变的题中之意。通过制度创新，使村民和村委会能够监督国家国土管理相关部门，提高政府机关的办事效率和服务质量；国土管理部门和村民也可以监督村委会，防止其在此过程中的贪污和徇私行为；国土管理部门和村委会则及时监督村民的审批和建设行为，及时杜绝超标建宅，乱搭乱建行为。三者相互制约又相互促进，形成一种良性循环的机制。
二、加强农村宅基地法律法规的宣传。
针对村民法律意识淡薄，无知的现状，建议国土管理部门定期去
农村进行法制宣传，改变村民传统封建的思想，让他们知法，才能守法。可以由国土管理部门的专门人员去宣讲，也可印制宣传材料发放到户。还可以和电台电视台合作，增加一些这方面的宣传节目。
三、对整个村庄重新进行整体的、科学的、合理的规划。
通过对其他一些村庄的考察，我发现一种比较好的方法。方案一，由村委会出资，集中拆除一部分旧房，并在这片土地上建设楼房，让拆迁户搬到楼房，同时新增人口也可以不再批新宅基地，而是直接购买楼房，这样，如果村委会经济实力足够的话，不仅可以解决新增人口住房问题，还可以将占用的耕地复垦，扩大耕地面积。方案二，如果村委会经济实力不够，不能建设楼房，也可以建设一部分老年住宅区，老年人达到一定年龄，即可住进老年住宅区，并交纳一定的费用，去世后可以再有其他老年人居住。而其原先的住宅可以转由其子女居住。现在农村也大都是一家只有一个男孩，或一男一女，或两个女孩，这样就不用再批新宅基地了。
通过这次农村宅基地调研活动，我对农村宅基地的现状有了更深的了解，对农村宅基地相关的法律法规有了更深入的学习。在了解现状，深入学习和认真思考的基础上，我得出了以上几点结论，并提出了几点建议，希望对国家国土资源部了解中国现状，制定科学的政策方针有所帮助。
第二篇：农村宅基地问题初论
农村宅基地问题初论
——兼谈宅基地制度创新
丁
玉
蚌
宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。当前，在如火如荼的新农村建设中，特别是《物权法》颁布后的今天，宅基地使用权是物权法律体系中直接涉及农民权益的核心问题之一，宅基地问题越来越成为“三农”之重。笔者身为一名土地管理工作的老兵，不揣浅陋，愿将所见所思，搜集、归纳成文，以求教于方家。
一、宅基地的性质
宅基地或称宅基地使用权，一般说来，其本质属于土地使用权，是指农村居民或特定条件下的城镇居民，因建造自有住宅对集体所有的土地占有、使用的权利。宅基地包括住宅、辅助用房以及房前屋后庭院等用地。
然而，长期以来农村宅基地使用权作为一项独立的民事权利，并没有在《民法通则》、《土地管理法》中得到确认。所幸的是，2007年3月16日第十届全国人大第五次会议通过的《物权法》，将“宅基地使用权”作为“用益物权”单列一章，予以明确、予以规定。同时，对宅基地使用权的取得、行使，特别是转让，留出了法律空间——《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
农村宅基地取得的首要条件是农村集体经济组织成员，是计划经济的产物，其取得形式是划拨，其使用特征是无偿、无限期。在当前条件下，宅基地使用权具有福利性，担负着社会保障的功能。而且，由于我国特殊的国情，农村宅基地具有生活生产双重功能，它不仅是农民的居住消费场所，同时又是农户家庭经济的组成部分，承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、文化等多种功能。特别是二十世纪八十年代以后，宅基地既是庭院经济的载体，又是家庭养殖加工基地。国家从保护土地资源的角度，从保障农民生活的角度以凸现社会主义公有制角度出发，对农村宅基地使用权的取得和流转附加了许多限制条件，甚至说是禁止条件。所以，宅基地使用权不仅仅是一项简单意义的私权，而是一项带有公法性质的对集体土地利用的权利。
二、建国后宅基地制度的演变
第一阶段
土地改革初期。这一时期，宅基地属于农民私有财产，可自由流转。1950年6月28日颁布实施了《中华人民共和国土地改革法》，废除了封建的土地制度，实行“耕者有其田”的制度，国家将依法没收或征收来的土地统一分配给了无地或少地及缺乏房屋等其他生产资料的农民所有，建立了农民私人所有的土地制度。自此，每个农民都获得了一份具有所有权的土地，当然也拥有了一份宅基地。《土地改革法》规定：“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利”。
国家以法律的形式宣布农民宅基地和房屋均属于农民私有财产，允许宅基地及房屋甚至田地自由流转，买卖、出租、典当、赠与完全自由，任何单位、个人不得干涉。但是，当时农民刚刚翻身，刚刚脱离一无所有的苦海，宅基地是其重要财产，出卖、出租只有理论意义，基本上没有实际转让的案例。
第二阶段
社会主义改造时期。土地的所有权主体没有变更，依然是农民所有，但是土地的经营已经由个体农民转变为集体统一经营。这一时期，宅基地仍然由农民保有绝对的所有权，对其自由处分没有禁止性规定。1956年全国人大一届三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》特别规定：“社员原有的坟地和房屋地基不必入社。”
第三阶段
高级农业合作社时期。高级农业合作社的产生，确定了农村土地集体所有制，农民私有、集体统一经营使用的土地制度转变为集体所有。统一经营使用的土地制度，宅基地所有权也收归集体所有，农民对宅基地只享有使用权，不能出租、买卖等。1962年颁布实施的《农村人民公社工作条例修正草案》规定，宅基地“归生产队所有”，一律“不准出租和买卖”，宅基地流转被禁止，但同时规定，房屋归农民私有，可自由买卖和出租。1963年《中共中央关
于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》规定，社员房屋归社员所有，社员宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的，归集体所有，一律不准出卖和出租。农民宅基地由私有变成农民集体所有，农民住宅由房、地的所有者主体合一变为房、地的所有者主体分离，即房屋属农民所有，宅基地归集体所有，形成“一宅两制”，并沿袭至今。
第四阶段
家庭联产承包责任制之后至今。1979年实行家庭联产承包责任制之后，农民生活有了根本性的好转，二十世纪八十年代初期，农村兴起第一轮建房热潮，圈占土地、乱占滥用耕地现象十分严重。为规范农村建房秩序，1981年4月国务院发出《制止农村建房侵占耕地的紧急通知》，1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》。1982年12月4日颁布的《宪法》规定，宅基地属于集体所有。至此，宅基地的农民集体所有制属性以宪法的形式予以确立。
1986年中共中央、国务院发出《加强土地管理、禁止乱占耕地的通知》，同年6月25日《中华人民共和国土地管理法》颁布。至此，我国宅基地的基本规定成型，农村村民一户只能拥有一处宅基地。申请宅基地要符合条件，宅基地选址要符合村庄规划，面积要有限额，出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。占用耕地建房必须报县级人民政府批准。上个世纪，城镇居民需要使用农村集体土地建房的，经批准可以取得宅基地。1988年《土地管理法》第41条规定：“城
镇非农业人口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安臵补助费”。
随着经济的发展，城市规模的扩大，为严格土地管理，加强农村宅基地流转的规范管理。1999年《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第一次提出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住房，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次提出：“禁止城镇居民在农村购臵宅基地”。同年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》则提出两个“严禁城镇居民在农村购臵宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，这就使农民房屋买卖与宅基地使用权流转的财产权利受到很大的限制。
三、当前宅基地管理存在的主要问题
1、农村居民点建设用地规模总量大，扩张快
根据《2004年全国土地利用变更调查报告》，截止2004年10月31日，村庄用地2.48亿亩，新增村庄建设用地38.2万亩，村庄建设用地总量呈不断增长之势，《中国统计年鉴（2005）》数据显示；农村人均住房面积呈逐年递增趋势，与1990年相比，人均住房面积由17.83平方米上升到27.90平方米，增加了56.5%，与2000年相比，人均住房面积增加12.4%。宣城市宣州区农村人均居住面积1990年为19.8平方米，1993年为22.1平方米，1994年为23.3平方米，1995年为26.3平方米，2005年为32.6平方米，呈逐年上升趋势。
2、“空心村”问题突出，宅基地闲臵和荒废现象严重
当前，许多地方存在闲臵和荒废宅基地，其数量约占居民点总量的20%左右，在近郊和集镇周边村庄，这一比例还要高，究其原因主要有：一是部分农民到城镇打工、经商或迁徒到城镇，农村房屋仍然保留着却无人居住，造成宅基地闲臵，这是目前农村宅基地闲臵、荒废的主要原因；二是部分村民在旧村改造中搬进了新住宅，而旧宅基地仍旧存在，形成宅基地闲臵、荒废。近年来，新农村建设中，此现象有代表性；三是分户因素造成的宅基地荒废、闲臵，由于结婚等原因，依照法律规定可以申请一处新宅基地，形成“一家两宅”甚至“一家多宅”，老人过世等因素，造成其中的一处甚至多处闲臵、荒废；四是因为迷信、风俗等原因，视某些地块或房基为“凶宅”，弃之不用，造成自然荒废；五是靠近公路、街道、集镇的农村居民，以各种手段获取一处兼作经营和生活的房基地，成为“第二住宅”，原宅基地处于闲臵或半闲臵状态；六是少数乡村领导干部或强势家庭凭权力、关系占有多处宅基地，人为闲臵宅基地。
3、法律法规不配套，相关规定滞后，宅基地管理难度加大。
关于农民宅基地管理的法律法规数量少，即便是刚刚颁布的《物权法》对“宅基地使用权”单列一章且有四条专述，但因过于原则缺乏操作性仍需配套法规。目前，农村宅基地的取得、使用、处臵，在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性文件少之又少，且缺乏对相关部门、行业的约束力。1990年1月国务院批转原国家土地管理局《关于加强农村宅基地管理工作的请示》，对宅基地审批管理、规划管理、用地标准管理及开展宅基地有偿使用试点等作出了明确规定，但对宅基地的流转和登记发证也未作规定，而且由于所涉及的农村宅基地有偿使用属于农民负担，此文件不久便被停止执行。2004年11月，为贯彻执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，文件从土地规划、宅基地计划管理、申请报批程序、审批管理办法、农村土地集约利用等方面对全国宅基地管理提出了指导性意见，但对宅基地使用权流转作了限制性规定，并严禁城镇居民在农村购臵宅基地，严禁为城镇居民在农
村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。但是，随着经济的发展，农村人口城市化、城市人口居住的乡村化以及农村经济市场化程度的提升，这种禁令有悖经济
发展，有悖城乡一体化的社会发展规律，尤其是《物权法》的公布使农村宅基地的物权显化，成为众多专家、学者尤其广大农民共同的期盼。这也是新农村建设必须突破的瓶颈之一。
4、农村宅基地规划滞后，建设杂乱无序
自上世纪开始，各地都制定了村庄规划、村镇规划，但由于涉及宅基地臵换、地理位臵的优越以及多数农民不愿受其约束等诸多因素，规划只是墙上的装饰，没有落实到具体的点和面上，实际效果十分不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，常常是“只见新屋，不见新村”，居住规模小，单个宅基地占地面积大，生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在。规划的引导作用与制约力度不够，未能合理确定小城镇和农村居住点的数量、布局范围和用地规模，因而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设，也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱、居住质量很差。
5、宅基地市场流转法律缺位，遭遇制度性障碍，被迫隐形交易，势必产生后遗症。陕西省国土资源厅2004年开展了一次农村宅基地专题调研，仅西安市非法买卖宅基地约有10825户，买卖宅基地面积约4319.2亩，西安未央区212个行政村几乎每年都有村组干部出卖宅基地的案件发生。由于宅基地流转存在法律障碍，农村大量的房产在私下进行买
卖，而房价中又隐含着土地的价值（一般说来，土地价值远大于房产价值）。这样，大量的集体土地资产流失，同时，因为缺乏法律保障，蕴含的矛盾隐患不言而喻。
宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱，给土地管理造成了极大的困难，增加了土地违法案件查处的难度，据某地法院统计，该区法院近年来宅基地诉讼案件占土地行政诉讼案件的81%，我区自2000年以来，每年因宅基地纠纷引发的信访案件占总数的60%以上。
6、农村宅基地初始登记发证工作效果不显，问题较多
我区自1990年开始农村宅基地登记发证工作，由于宅基地使用证作用不显，加上农民的宅基地维权意识淡薄，此项工作进展不顺。另外，从我区
及全国大部分地区看，地方财政从未拨付专项经费用于农村宅基地登记发证工作。因而，取消土地登记费后，基层的宅基地登记发证工作失去了经费支持，极大地影响了基层土地管理部门宅基地初始登记发证工作的积极性，此项工作几乎处于停滞状态。
农村宅基地登记发证的实践中发现，对于“超过规定面积标准的宅基地”、“一户多宅”等问题，如何进行初始登记发证，既没有法律规定，也没有政策规定。
农村宅基地中最普遍的现象是超过法定面积标准，这里主要有两种情形。一种是新建住宅超过批准面积擅自占用的，现行法律法规规定，对农民建房违法行为的处罚，只能
拆除，不能没收，也不能作其它处理，立法本意是为了保护耕地，节约集约利用土地，杜绝农民建房违法行为。但实践中，很难执行到位，特别是对于少量超占面积的，要拆除无法操作，土地执法部门处于拆不是，不拆也不是的两难境地，另一种是老宅基地面积普遍超过法定标准。
对于超占部分的登记方法，各地处理方法不尽相同，归纳起来有以下三种：一是按原标准面积予以登记，但在土地证的宗地图上用红线圈定使用权范围。二是在土地证上不反映超过面积，仅在土地登记卡上注册。三是对超占部分的宅基地不予确定使用权，只作为临时用地。
6、当前新农村建设中，盲目推行农宅公寓化
随着新农村建设向纵深发展，一些地方由于种种原因，不能实现建设社会主义新农村建设的实质目标，热衷于搞表面文章，搞“花架子”，强行或者盲目推行农宅公寓化，建设准城镇化的农村社区，而且，公寓化的农宅或准城镇化的农村社区缺乏科学的规划，加上受各村行政界限的限制，各自为政，铺煎饼式的扩张，导致浪费土地、滥占耕地，有的地方甚至一个自然村建一个公寓化的农宅，旧的未拆，新的已建。这样，在一定程度上导致新一轮的宅基地扩张，其新农村建设走了味。
四、农村宅基地管理的对策与建议
农村宅基地管理事关农民的切身利益，农村的社会发展
稳定和经济发展是一项社会系统工程，需要社会各方齐心努力，并且是前瞻性
的努力，当前“三农”问题成为国是之重，新农村建设又方兴未艾，我们应该直面这一复杂局面，在谋求立法支持的同时，各地应因地制宜，寻求解决之策。
（一）建立宅基地法制体系，规范宅基地管理
尽快制订《农村宅基地管理条例》、《集体建设用地流转管理办法》、《宅基地登记管理办法》。近几年，一些地方在宅基地管理方面制定过一些办法、制度，在规划、建设、监督、管理、农村拆迁安臵等实践中，取得了一些经验。为此，需要将这些实践完善为法律、法规或规范性文件条款。
（二）大力推进新农村建设，科学规划宅基地
本着节约、集约用地原则，在新农村建设中，科学编制土地利用总体规划，因地制宜、合理布局新农村建设，从严控制村庄建设用地、宅基地用地规模和布局，充分发挥村庄规划的调控和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划、有步骤、有特色地改善农村生活和村容村貌。
（三）建立健全宅基地审批制度
强化农村宅基地规划和用地计划管理，设计科学合理地宅基地申请审批制度，严格界定农民申请建自有住宅条件，严格界定分户条件，鼓励农民住宅向多层建筑发展，改革现有的宅基地报批方式，重点加强对新增宅基地尤其占用农用
地建住宅的行政审批。
(四)发挥经济杠杆作用，建立农村宅基地有偿使用制度
上世纪九十年代，我们曾试行过宅基地有偿使用，国务院批转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》（国发［1990］4号）。实践证明，此项制度有利于明晰农村土地产权，使集体的所有权在经济上得到实现，而且能够促进农村土地资源的市场化配臵。同时，宅基地有偿使用制度的建立，可以破除传统的宅基地使用制度的行政区域界限，推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。
但是，农村宅基地有偿使用制度，因种种原因，很快夭折了。现在看来，推行农村宅基地有偿使用的条件已经具备，至少局部地区已经具备，各地可以先行试点。
（五）明晰土地产权，实行宅基地强制登记制度
农村宅基地使用
权隶属于不动产物权，根据物权法的基本原则，不动产物权的公示方式为登记，未经登记不生效力或不得对抗善竞第三人在城镇居民的住宅土地使用权实行强制登记制度，未经变更登记的房屋买卖，法律不予认可，而农村宅基地使用权登记由于宅基地无法流转成为可有可无。为此，建立农村宅基地使用权的登记制度已势在必行。
（六）促进农村经济发展，建立农村宅基地使用权流转制度
随着农村经济的发展，农村宅基地的流转已成不可逆转的趋势，据我区某村的不完全统计，2005年—2006年两年间，农民住房出租率达72.6%，出卖率达33.5%，买卖宅基地65000多平方米，由于宅基地流转的法律法规滞后，一方面大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，客观上在挑战着法律。另一方面，宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。
建立农村宅基地使用权流转制度包括买卖、租赁、抵押制度。鉴于农民宅基地功能的特殊性，为防止滥用宅基地使用权的流转牟取不法利益或眼前利益，有必要对其进行适当限制。如实行“一户一宅”制，农民出卖、出租房屋后不得再申请新的宅基地，实行宅基地用途管制，明确宅基地的用途，禁止改作商业用地或开发用地，允许城市居民在农村购住宅，应严格控制用地面积，并征收相关税费。
丁玉蚌，中国楹联学会会员，现任宣城市宣州区国土资源局党组成员、办公室主任。
第三篇：农村问题调查报告
毛中特概论调查报告
关于农村占地问题的调查报告
院系：电气信息工程学院专业班级：电信08-1班姓名：叶江龙
学号：200801030146关于农村占地问题的调查报告
一、调查问题起因
我家在南阳，一个处于市郊的村子。南阳现在正处于高速发展中，而其中的城市化进程尤其明显。由于我们的村子处于南阳市城区内环附近，所以周围大多数的耕地都已经被征占，而且我们的村子也处于
被拆迁的边缘。而在家乡耕地被占用的过程中我也听说甚至遇到了一些因占地问题群众与地产商或群众与政府部门产生的争执。当时我就想了解一下到底人们对占地问题是一种怎样的态度，但由于是在假期，而且也没有做一份调查报告的想法，所以就放弃了。这次老师布置了一份调查报告的作业，我就想做一份关于农村占地问题的调查，这样既可以完成作业，同时也能完成自己的一个心愿。
对于农村占地问题的调查，最好的调查对象应该是农民，这样能了解到他们对于土地被占后的真实心声，但由于条件不允许，我只能把调查对象定为郑轻的在校大学生，以此来了解他们对于这一社会问题的看法。
二、问卷情况
（1）农村与城市学生对这一问题的看法
此次问卷共发出100份，收回有效问卷92份。其中，农村学生50人，城市学生39人。农村学生中认为占地现象严重的占85%，而且大多数认为这一现象已经严重影响到他们的日常生活；而城市学生中认为占地现象严重的只有60%，且大多数通过新闻报道了解这一现象，因此90%以上认为占地问题对他们没有影响。
（2）大学生对占地赔偿问题的看法
75%的学生认为如果这一问题发成在他的家中，只要赔偿合理，他们都会拆迁；20%的同学则不管给予的赔偿条件是什么，坚决不拆迁；只有很少一部分则选择听从大众意见，随大流。
（3）大学生对近期发生的因抵制拆迁而“自焚”这一事件的看法
造成他们自焚的原因，对于自焚群众本身，85%的学生认为是赔偿不够；剩下的则认为虽然赔偿很好，但没了土地，到新环境没经济收入；还有30%的学生认为恋念故土也是造成他们自焚的原因。对于整个社会环境，85%以上的学生都
认为是建筑商太黑心赔偿不够；98%以上的学生则认为是政府职权滥用，逼的群众走投无路；只有极少数认为是群众觉悟太低而造成自焚这一恶性事件。
对于这一事件的处理，87%的学生认为虽对有关强制拆迁人员有
处罚，但力度不够；12%左右的学生认为这是官商勾结，草菅人命；基本没人认为政府处理的合理。
（4）大学生对于农村占地的社会影响及政府态度的看法
28%左右的学生认为征占农村土地有利于城市化进程，25%学生认为占地影响了农民生活，47%左右的学生认为农村占地有利也有弊。
调查中，70%的学生认为政府出台的条例约束性不大，不能解决根本问题；22%的学生认为这些条例毫无作用；8%的学生认为这些条例能解决根本问题。
三、总结问题及分析
对于农村占地问题，不同阶层的人对它的看法是不一样的。大学生作为一个特殊的社会群体，也有他们独特的价值观。况且现在的大学生已经不是古代“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”的书呆子，网络的发达已使他们接触到最时新的社会动态，这也使他们对社会问题有了一定的认知。
（1）城市与农村学生对农村占地问题态度不同
由于家庭的收入来源或者所处的环境不同，农村与城市学生对这一问题的看法有极大的差距。城市的家庭收入主要通过在企事业单位工作的成员工资获得，因此城市的学生对农村土地的占与不占没有太多关注，他们只是通过新闻等媒体了解到这一社会现象，至于这一问题的严重性及对他们有什么影响，他们不太清楚，也许只是因耕地被占，使城市的粮食或蔬菜价格有所上涨吧。
但农村学生则不同，他们的家庭可能正面临被拆迁的危险。而一旦拆迁，他的家庭可能除了赔偿所得的一部分钱就再也没有积蓄，并且对于一般的农村家庭失去土地也就失去了唯一的收入来源，这也会使他的家庭陷入困境。因此他们在平时也注意关注相关信息，并且也看到了问题的严重性。
（2）赔偿是农民关注的最重要的条件
根据调查的结果，大部分的学生都会在赔偿合理的情况下支持家里拆迁。这也能看出其实现代的大学生都有一种走出去闯的心理，因此他们对于故乡没有太多的依恋。他们只是想尽可能多的得到赔偿，用这一部分钱作为家庭周转的资金，或者当家庭富裕时，这些钱还可以作为他们创业的本钱。
虽然大学生是在校读书的而不是在家种地的，但以他们所遇到的家庭问题或以他们的见闻，大学生对赔偿的态度也能体现一些农民的心理。因此赔偿会是农民拆迁最关注的问题，赔偿的多少也就关系着拆迁能否顺利进行。近期发生的农民因抵制拆迁而自焚的事件，以调查结果看，大部分学生也认为是赔偿不合理造成的。
（3）在拆迁中，政府权力滥用
在拆迁中，有很多政府执法机关协助建筑商强制拆迁的现象。而在近期发生的自焚事件中，几乎全部的学生都认为是政府职权滥用把群众逼的走投无路才选择自焚抵抗；当然，也有一大部分学生认为是建筑商黑心，给的赔偿少造成的。但建筑商作为一个商人，利益最大化是他们的准则。在社会主义制度下，政府作为一个为人民办事的权力机构，在建筑商克扣赔偿金、群众利益没能得到保障时，应该对建筑商进行监督甚至制裁，以保障农民的合法权益，而不应该是协助建筑商暴力拆迁。
在发生自焚等恶性事件后，政府也有一定的处理，但根据调查结果，大部分都认为对有关的政府官员及建筑商处罚不够。想想也是，群众自焚身亡，仅仅是当地政府的一些副手被停职，而后不了了之，一把手没受到任何追究，做为拆迁直接利益既得者的建筑商也没有得到任何处罚。难道群众的生命就如此没有价值吗？！作为一个代表最广大人民根本利益的政府，当人民最需要他们时，他们却在伤害群众。这不得不使我们对政府的职能有所怀疑。
（4）在社会大环境下，征占土地的进程发展过快
其实城市化的加快对广大人民都是好事，有利于现代化的实现。但为什么调查的大部分学生都认为征占土地是有利有弊呢？任何事情都有一个度，日本在上世纪90年代以前也是房地产快速发展，经济高速前进，但90年代房产泡沫一破灭，经济就再也没好转。最严重的美国2008年房产次贷危机，更是引发了全球金融危机。这说明房产的过快发展也不是好事。它有利于城市化进程，但不和谐的发展更多的是
伤害群众利益，而且不利于经济健康发展。
四、结论与建议
综上所述，要解决农村占地过程中的负面问题，政府要起关键作用。因此我建议：
（1）出台措施，规范农村占地行为，使群众利益得到保障。例如5月16号出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》就很有意义，但我更希望能形成法律文件。
（2）要对各地官员进行教育，使他们找准自己的位置。在发生占地争执时，最好能使政府站在事外，以一个公正执法的角色去判定建筑商与群众的谁是谁非。在群众利益得不到保障时应该快速地予以帮助，而不是去帮助建筑商暴力拆迁。
（3）遏制房地产业的发展，可以从银行贷款等方面着手调控房产业的过快发展。这样可以从根本上解决农村占地现象严重的问题，同时还可以遏制地产泡沫的形成，也能使我国的经济能够更健康地发展。
（4）组织宣传队伍，对农民进行教育。让他们了解到城市化进程是社会发展的需要，征占农村土地也是为了让子孙后代能够更好地生活。以此来淡薄他们的恋乡情节。
我想通过这些措施，农村占地行为会更加规范，那些恶性事件也能得到控制，我们的城市化进程与现代化建设也能健康高速发展。
第四篇：宅基地问题
《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。”根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体；国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于
国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人，这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。所以，中共中央、国务院在（中发〔1997〕11号）中规定：“农村居民每户只能有一处不超过省、自治区、直辖市规定标准的宅基地，多出的宅基地，要依法收归集体所有。”
房产是可以继承的，也是可以过户的，费用也不高，但前提必须是宅基地的“集体土地使用权证”要办理下来。
关于收费，不论是土地发证还是房产发证，都是以件为单位来收费的，而不是已面积等来收费的，国家规定的标准都不高，你可以到当地县国土部门及房管部门去咨询一下。
【案情】1985年2月，王某的父亲以一家四口人(王某父母、王某与其妹)名义，向当地村委会申请宅基地建房。1992年王某高中毕业，考上省城的一所大学，户口随之迁出，后分配到距离家乡不远的一座城市里的机关工作，婚后在市里居住。1996年6月，王某的妹妹出嫁，户口也随之迁出，老家的住宅一直由王某的父母居住。此后，王某的父母先后去世，老宅已无人居住。2003年8月，当地村委会通知王某，因其父母已经过世，村里按规定将其老宅的宅基地使用权收回，要求王某在规定时间里将宅基地上的附着物拆除清理，或者按规定将该处住宅卖给本村有宅基地使用权的村民，但遭到王某的拒绝。王某认为其父母的房屋连同土地应作为遗产由其继承。双方争执不下，最后村委会将王某告上了法庭。法院判决王某将该宅基地使用权返还给村委会。
【评析】宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地。在我国广大农村，宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。宅基地使用权作为土地使用权的一部分，归当地的农村经济组织(村委会)所有，但公民可以依法取得对宅基地的使用权。同时，我国农村宅基地还有一定的福利性质，农民一般无偿取得宅基地使用权，在取得宅基地使用权后，享有长期占有、使用的权利。
宅基地使用权受到法律的严格限制。一是用途限制。对已取得宅
基地使用权的，权利人如需变更土地用途，必须依法经过批准。二是面积限制。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是宅基地使用权的转让受法律限制。《土地管理法》第六十二条规定：“农村农民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”《土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
我国《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”但根据我国现行法律，基于身份关系，无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权。因此，农村宅基地不能作为一般“财产”进行继承。另外，农村宅基地使用权与农民个人的集体组织成员资格紧密相关，必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，具有很强的人身依附性。本案中，随着王某户口的迁出，其宅基地使用权资格就随之丧失，而其父母的土地使用权也因他们的死亡而丧失。因此，无论是王某还是其父母，都不再是宅基地使用权的主体，王某只能将房屋拆除，将宅基地使用权返还给村委会。
弋阳县王先生来电咨询：我一位亲戚去世后留下四间宅基地，现在，其子女为争抢宅基地闹出矛盾。请问：宅基地可以继承分割吗？
弋阳县法院答复：《土地管理法》第八条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民经人民政府批准取得土地建房，对该宅基地只有使用权而无所有权，不得出卖、出租，即使在原宅基地建房，也得重新获得批准。因此，你亲戚的子女不能对其父亲留下的宅基地进行继承分割。（赖海鹰
周军）
第五篇：农村宅基地管理的问题和对策
农村宅基地管理的问题和对策
摘要：农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集约用地和保护耕地，保持耕地总量动
态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地管理制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善农村宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？
关键词：农村
宅基地
农民
保障
管理
对策
一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题
《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要和市场经济的要求，主要表现在：
一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。
二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。
三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我区农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。
四是宅基地管理薄弱。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，乡（镇）国土资源人员少，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，办公经费不足，我区将工作的重点放在，乡（镇）政府安排的农村，农业生产工作上，国土资源管理职能在基层不落到实处，乡（镇）政府第一把手，第一责任人意识不到位，对农村宅基地管理放松，村民
任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。
五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代末90年代初的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的少。
六是缺乏有效的监督管理手段。农村宅基地管理重审批轻监管，管理缺乏依据，造成宅基地一批了之，越批越多，空闲的宅基地却无人过问，村民提出申请并经批准后，监管人员不能到场监管建设情况，村民超批准面积建设现象严重。七是宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权益难以实现，宅基地空置、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资，进一步发展农业生产和壮大农村经济等等。宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城或者外出打工后，农村的房子都闲置着;另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。八是农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于乡(镇)基层国土资源管理人员编制少，人员不够，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行
繁琐的程序，具体执行起来也很困难。
二、完善宅基地制度应当注意的几个问题
（一）推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度。加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督监管的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。
（二）必须坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则。一是符合条件的，农村村民一次申请即可取得宅基地使用权证，减少办事环节和重复程序；二是充分发挥村集体经济组织在宅基地管理中的作用，确立本集体经济组织的宅基地决定权，如果本集体经济组织是村民小组的，原则不需要经村集体经济组织或村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请；三是建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。
（三）明确基层国土资源管理所的法律地位，充分发挥其在国土资源管理中的桥头堡作用。随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位置，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等都必须发挥国土资源管理所的作用，并在法律上予明确规定，从而确立国土资源管理所在土地管理中的法律地位，为其依法行政，发挥管理作用提供法律依据。
（四）必须依法加强各级政府第一把手责任制制度和离任审计制度，依法追究责任制度。
三、创新制度、强力改革宅基地管理落后的对策(一)加快宅基地管理制度改革步伐。
一是建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各居民点内各户宅基地的位置和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。
二是确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地登记是一种登记对抗原则，即不登记权力仍然有效，但登记了可以对抗第三人，物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理则没有规定登记是对抗还是生效，为便于宅基地管理，强化宅基地使用权人的权利意识，充分发挥宅基地使用权的权能，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用权登记生效原则的规定，确立宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。
三是建立农民住宅小区用地制度。为了适应建设社会主义新农村的要求，提高农村村民的生活质量和居住环境，享受改革开放的成果，大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度，明确建设农民住宅小区的条件和范围，规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。
四是建立宅基地占用农用地转用计划专项指标制度，确保宅基地农用地转用计划指标落到实处。针对宅基地审批的不确定性和宗地的分散性，改革现行的宅基地占用农用地转用批次审批办法，实行先批后核，即每年年初在具体的宅基地宗地地块未落实的情况，地，县国土资源行政主管部门在自治区人民政府规定的专项计划指标里，申请宅基地农转用计划指标，经批准后当年内落实到具体地块，并在年终上报核实，以解决申请宅基地无农转用计划而长期无法批准农民未批先用，以及每家每户单独分散申请难以一次批准等问题。
（二）、加大宣传力度，严格依法行政。
各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡(镇)国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地
管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地信息员（协管员）的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占乱用耕地建房等违法行为，国土、建设、纪检监察，公安，法院等多部门要加强协调配合，形成大家管大家用的浓厚氛围，形成执法合力，坚决依法查处。
(三)深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房行为。要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及未利用地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地，未利用地的，不得批准占用耕地。
（四）加强宅基地规划管理。
立足内涵挖潜，有计划、有步骤、有重点地逐步推进宅基地集居化建设。根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观要求，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划修编工作，完善乡(镇)土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划、有步骤地改善农村生活水平和村容村貌。
要明确旧村改造腾退土地的产权界定、处置及土地收益分配关系，充分考虑农民土地补偿腾退土地收益，让农民真正从中获益。严禁地方政府和房地产开发商借新农村建设、村庄整治、旧村改造的名义，利用腾退土地从事房地产开发，规避建设用地指标的审批与管理。充分考虑土地权益均衡的原则，建立宅基地整理激励机制。参考文献：(1)《土地管理法》
（2）《中国土地》第1期3期10期
（3）《农村宅基地换房流转绩效研究––以天津市华明镇宅基地换
房为例》，《小城镇建设》，2008年4期。（4）《集体土地流转与工业用地模式的思考》，《中国农村经济》，2004年第2期。（4）《山东国土资源》2009第1期（5）《资源导刊（河南）》2008第3期
（6）“农村土地问题立法研究”课题组
《华中师范大学学报（人文社会科学版）》2010第2期
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